工程质量保修期中的实务问题探讨

建设工程质量保修制度是指建设工程竣工经验收后，在规定的保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失的法律制度。我国实行工程质量保修制度，《建筑法》第六十二条对此作出了明确的规定。该制度对于促进建设各方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益可起到重要的保障作用。本文仅就保修制度中的保修期限、保修责任及实务问题进行初步探讨。

一保修期限

保修期限亦称保修期是指工程竣工验收合后，承包人对建设工程承担质量瑕疵保修责任的期限。

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

关于“设计文件规定的合理使用年限”具体标准，根据住房城乡建设部颁布的《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018） 建筑结构的设计使用年限为:（1）临时性结构，设计使用年限为5年；（2）易于替换的结构构件，设计使用年限为25年；（3）普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年；（4）纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。

二保修责任

《建筑工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”因此在保修期内，承包人应当根据有关法律规定以及合同约定承担保修责任。

1、保修责任的承担方式

（1）自行维修：自行维修是承包人承担保修义务的主要形式，也是保修期限内出现工程质量缺陷后发包人应当首先选择的救济途径。《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修......”。

（2）承担修复费用：因承包人原因造成工程质量缺陷或损坏，经发包人书面通知或催告后，承包人拒绝修复或在合理期限内不能修复或发包人有正当理由拒绝承包人修复的，发包人可以自行修复或另行委托第三方修复，承包人应承担合理的修复费用。《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条规定：“施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。”

2、保修费用承担

《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）第15.4.2 修复费用  保修期内，修复的费用按照以下约定处理：

（1）保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失；

（2）保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理利润；

（3）因其他原因造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润，因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担。

3、保修程序

《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。”第十条规定：“发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。”

上述条款即为质量缺陷保修的程序性规定，即保修期内出现质量缺陷，建设单位或房屋所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，进行现场核查，按约定予以保修。如果发生涉及结构安全的质量缺陷，还应向建房行政主管部门报告。

三实务问题探讨

1、约定的保修期限与法律规定不一致如何处理

（1）承发包双方未约定保修期限的，按法律、法规的规定执行；

（2）承发包双方约定的保修期限低于法律、法规规定的最低保修期限的，该约定无效，按法律、法规的规定执行；

（3）承发包双方约定的保修期限高于法律、法规规定的最低保修期限的，按约定执行。

2、保修期限是否可以延长

我国现行的法律、法规并未对工程质量保修期延长有明确的规定，司法实践中，工程质量保修期延长需建设单位与施工单位以书面约定等方式予以确认。

（1）在未有约定的情况下，在保修期内提出质量异议并不导致保修期的延长。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第九条的规定，保修期内提出异议是建设单位或房屋建筑所有人的权利和义务，该行为仅导致施工单位应予以保修的结果，并未规定保修期也相应延长。如果保修期提出质量异议就导致保修期延长，实际上将保修终生制，过分加重了施工单位的保修义务，否定了保修期的设立初衷。因此，认定保修期是否延长主要应依据建设单位与施工单位之间是否达成新的合意。

（2）约定保修期延长的两种情形：

①变更起算起点，约定将竣工验收合格之日变更为质量缺陷修复验收合格之日起算；

②实践中会出现发包人提出保修要求，而承包人迟迟不予维修的情形,部分发包人会在合同中约定，若承包人未按合同约定提供保修服务的，出现质量问题的部位保修期自保修通知发出之日起重新起算。

3、保修期内，建设单位未履行通知义务而自行修复或委托第三方修复的，修复费用如何承担

（1）发包人未通知承包人修复，另行委托他人修复的，承包人承担的修复费用以由其自行修复所需的合理费用为限。北京高院持此观点。

《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》30、发包人以工程质量不符合合同约定为由，要求承包人承担修复费用的，如何处理？

因承包人原因致使工程质量不符合合同约定，承包人拒绝修复、在合理期限内不能修复或者发包人有正当理由拒绝承包人修复，发包人另行委托他人修复后要求承包人承担合理修复费用的，应予支持。

发包人未通知承包人或无正当理由拒绝由承包人修复，并另行委托他人修复的，承包人承担的修复费用以由其自行修复所需的合理费用为限。

（2）发包人未履行通知义务，要求承包人承担维修费缺乏依据，不予支持。

笔者代理的甘肃华瑞建设工程有限公司诉甘肃高地房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中（甘肃省金昌市中级人民法院[2019）甘03民初1号]，关于高地公司主张的消防工程修复费用是否应由华瑞公司承担的问题，因没有证据证明高地公司通知华瑞公司对消防工程进行维修，故对高地公司要求华瑞公司承担消防修复费用的请求，亦缺乏相应依据，法院不予支持。判决后双方上诉，甘肃高院维持了原判。

4、建设单位拒绝承包人修复的理由

工程质量缺陷修复是承包人是法定义务，也是承包人的权利。建设单位无正当理由不得拒绝承包人对质量缺陷的修复，实务中建设单位拒绝承包人修复的正当理由有以下两种：

（1）承包人没有相应资质，建设单位可以委托有资质的第三方修复，修复费用由承包人承担。

《江苏省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南》五、建设工程施工合同无效的处理中应注意问题  （八）建设工程施工合同无效的工程质量保修“……若施工合同是由于承包人没有相应的资质而被确认无效的，则不能由承包人自己来承担质量瑕疵的维修义务。可由承包人自行委托具有相应资质的施工队伍，来替代承包人承担质量瑕疵的维修义务，也可由发包人自行维修，修复的费用由承包人承担。”

（2）在双方当事人已失去合作信任的情况下，发包人可自行委托第三方对工程质量予以整改，所需费用由承包人承担。

《最高人民法院公报》2014年第8期  苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

关于本案屋面渗漏应按何种方案修复的问题，二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百八十一条之规定，因施工方原因致使工程质量不符合约定的，施工方理应承担无偿修理、返工、改建或赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人对涉案屋面所做的工序进行了明确约定，然南通二建在施工过程中，擅自减少多道工序，尤其是缺少对防水起重要作用的2.0厚聚合物水泥基弹性防水涂料层，其交付的屋面不符合约定要求，导致屋面渗漏，其理应对此承担违约责任。鉴于恒森公司几经局部维修仍不能彻底解决屋面渗漏，双方当事人亦失去信任的合作基础，为彻底解决双方矛盾，原审法院按照司法鉴定意见认定按全面设计方案修复，并判决由恒森公司自行委托第三方参照全面设计方案对屋面渗漏予以整改，南通二建承担与改建相应责任有事实和法律依据，亦属必要。

5、已过保修期才发现的因承包人原因导致的工程质量缺陷，承包人是否承担保修责任

工程竣工验收交付后发包人在使用过程中，一般会发现两种质量缺陷，分不同情况分别处理：

（1）因承包人原因导致的一般质量缺陷或质量通病的，如给水管道连接处外渗等缺陷，该等缺陷发生是由于使用损耗或质量通病导致，承包人需要在保修期内履行保修义务，当保修期届满才发现该质量缺陷，承包人可免责；

（2）承包人在施工时就已经存在的，因承包人原因导致的严重质量缺陷，如承包人偷工减料导致屋面广泛性渗漏等缺陷，该缺陷发生是由于承包人没有完全履行“交付合格工作成果”的义务所致，而非承包人“工程交付后，在特定期间内保障工程正常使用”的义务范畴，不应受保修期限的限制。即使保修期届满，承包人也应当对该等缺陷承担保修责任。

本文转自“闻法建地”公众号

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