经济适用房不得出租获利，首例法院判决收缴租金收益？
文|赫少华·律师，远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
1、上海市第一中级人民法院官网于2016年9月份曾发布《首次判决收缴非法租金收益 上海法院对出租经济适用房“喊停”》一文，本律师从裁判文书查询该案判决原文（审判长：毛海波、代理审判员：李兴、代理审判员：孙飞，书记员：曹靖，裁判日期：二〇一六年九月一日），本文基于需要，已做删减，重新编辑。
2、二审法院认为，一审法院判令合同解除，未对合同效力作出正确认定，系属不当，予以纠正，故认定系争租赁合同依法应属无效。
本案中诉请祁某某向其支付2016年6月1日至实际交房之日止的房屋使用费，法院不予支持。为维护公共利益，促进保障性住房管理秩序规范，法院另行下达决定书对该部分收益予以收缴。
3、二审于2016年6月7日立案，而2016年5月16日，上海市XX办事处住房保障办公室发出《上海市共有产权保障住房违规违约使用房屋行为整改通知书》。
注：《上海市共有产权保障住房管理办法》自2016年5月1日起已施行，2009年6月24日发布的《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）同时废止。
4、《经适房管理办法》属于国务院部门规章，其中关于经适房出租的限制性规定亦非法律的效力性禁止性规定。
民 事 判 决 书
案号：（2016）沪01民终5440号
基于编辑需要，已做删减，原文自行查阅
【当事人】
上诉人（原审被告）：祁某某，XX年XX月XX日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：张某某，XX年XX月XX日生，汉族。
原审第三人：徐某某，XX年XX月XX日生，汉族。
【二审受理】
上诉人祁某某因与被上诉人张某某及原审第三人徐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
【松江法院一审认定事实】
一审法院认定事实：
2014年6月19日，张某某（甲方）与祁某某（乙方）签订《上海市租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室出租给乙方使用，租赁期为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日……
2014年7月1日，张某某（甲方）与祁某某（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，…其中原文的第一项“擅自将房屋转租、转让、转借的”已经划去，文字旁手写“不得将房屋有群租现象”。
2015年7月29日，祁某某（甲方）与徐某某（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用，租赁期为1年，自2015年7月30日起至2016年7月29日，月租金为2,800元。
2015年8月7月，张某某向祁某某寄送告知函一份，言明祁某某未经房东允许擅自将涉案房屋转租，违反了合同法第224条，对水费、电费、有线电视费经常逾期交付，违反了合同第7条第2款，现房东决定解除合约，限祁某某于2015年10月底前搬离房屋及清空屋内物品，并归还房屋钥匙。祁某某确认收到了该告知函。
涉案房屋于2011年4月11日登记于张某某、案外人董甲、董某乙名下，上海市房地产登记簿备注载明，涉案房屋为经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。
【一审法院认为】
一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本案中，祁某某主张“不得转租”划掉了就是允许转租，且祁某某口头和张某某约定可以转租，但，一则，“不得转租”划掉了并不能直接得出允许转租的结论，仅能说明双方同意在合同中对划掉的内容不再进行约定，故合同对能否转租并未进行书面约定；二则，祁某某主张口头和张某某约定可以转租，张某某对此予以否认，祁某某并未提供充分证据对此予以证明。
故一审法院对祁某某关于转租经过了张某某的同意的主张不予支持。
【二审证据】
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某某向本院提交了上海市XX办事处住房保障办公室出具的整改通知书及涉案经济适用住房的预售合同，用于证明涉案房屋不能用于出租。祁某某发表质证意见称：对上述两份证据的真实性均予以确认。徐某某未发表质证意见。
本院经审查认为，上述两份证据的真实性能够确认，且与本案争议处理具有关联性，本院予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
【房屋来源及特殊性】
本院另查明，上海XX有限公司（甲方）、张某某、董甲、董某乙（乙方）、上海市XX中心（丙方）于2010年9月1日共同签订《上海市经济适用住房预售合同》，约定：
乙方通过购买取得涉案房屋的有限产权。乙方承诺，购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，乙方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
该合同第五条载明，乙方购买该房屋有限产权的单价为每平方米4,562元，乙方确认，相同地段、质量的普通商品住房的市场价格为每平方米8,099元。
2016年5月16日，上海市XX办事处住房保障办公室向张某某发出《上海市共有产权保障住房违规违约使用房屋行为整改通知书》，载明：涉案房屋在使用过程中存在“出租”的违规违约行为，限定其家庭在2016年6月30日之内进行整改。【注：关于共有产权保障住房与经济适用房，已在篇首作了说明】
【二审中，装修补偿款和解】
二审中，张某某与祁某某达成一致意见，如果二审法院认定租赁合同无效，则张某某同意向祁某某支付5,000元的装修价值补偿款。双方同时确认，祁某某在本案一审判决前已经按照合同约定标准向张某某实际支付了截至2016年5月31日的房屋使用费。2016年8月5日，张某某与祁某某签署房屋交接协议，确认涉案房屋已于当日归还给张某某，张某某向祁某某支付了5,000元装修补偿款。
本院认为，涉案房屋系经济适用住房（以下简称经适房），产权登记信息中注明为“有限产权”，此类房屋属性不同于普通商品住房，本案租赁纠纷的处理应以合同效力问题审查为前提。
【争议焦点】
☑一、关于系争租赁合同效力认定的问题。
根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月共同颁布的《经济适用住房管理办法》（以下简称《经适房管理办法》）第二条之规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该管理办法第三十三条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
《经适房管理办法》属于国务院部门规章，其中关于经适房出租的限制性规定亦非法律的效力性禁止性规定。
但本院需要说明的是：
经适房建设是国家为了解决城市低收入家庭住房困难的重要民生举措，其制度目的在于保障特定困难人群的居住权益。根据《经适房管理办法》第七、八条的规定，经适房建设用地是以划拨方式供应，经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础设施建设费用，亦由政府负担。
通过上述措施，经适房购买人能够享受到大幅低于市场标准的优惠价格，本案中，张某某、董甲、董某乙购买涉案房屋有限产权的价格为每平方米4,562元，而当时同类房屋市场价格为每平方米8,099元，涉案房屋合同售价仅为市场价的56%。
上述事实均说明，经适房的建造、购买不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则，而是在政府的统一规划下，无偿划拨土地等公共资源进行开发建设，经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。
因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置，《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。
本案中，张某某、董甲、董某乙亦在涉案房屋的《上海市经济适用住房预售合同》中共同承诺，其购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。
综合上述分析，本院认为，张某某作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给祁某某以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。根据该项法律规定，本院认定系争租赁合同依法应属无效。
一审法院判令合同解除，未对合同效力作出正确认定，系属不当，本院予以纠正。
☑二、关于系争租赁合同无效后果处理的问题。
本院根据本案案情分别论证评析如下：
第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
鉴于涉案房屋已于本案二审期间由张某某自行收回，故张某某原审诉请祁某某、徐某某返还房屋，已无事实履行必要，故本院不予支持。
第二，张某某与祁某某已就装修损失补偿达成合意并履行完毕，本院对此予以准许，对涉案房屋的装修价值问题亦不再另行处理。
第三，关于张某某主张的房屋占有使用费问题。
系争房屋租赁合同应属无效，祁某某已经实际占有使用了涉案房屋，其占有使用利益无法律依据，构成不当得利，应按照合同约定的租金标准予以返还。但张某某的出租行为系利用公共资源，损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益，其在本案中诉请祁某某向其支付2016年6月1日至实际交房之日止的房屋使用费，本院不予支持。
为维护公共利益，促进保障性住房管理秩序规范，本院另行下达决定书对该部分收益予以收缴。
关于张某某与祁某某在本案二审之前已经自行支付的房屋使用费问题，相关住房管理部门亦已就涉案房屋的违规出租问题出具了整改通知，故对于该部分收益可由住房管理部门依照相关规定进行后续处理。
鉴于系争租赁合同无效，张某某、祁某某均负有一定责任，故本院认定本案一、二审案件受理费均由双方分担。
相关法律条文
1、《经济适用住房管理办法》第三十三条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
2、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第163条在诉讼中发现与本案有关的违法行为需要给予制裁的，可适用民法通则第一百三十四条第三款规定，予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财务和非法所得，或者依照法律规定处以罚款、拘留。采用收缴、罚款、拘留制裁措施，必须经院长批准，另行制作民事制裁决定书。
被制裁人对决定不服的，在收到决定书的次日起十日内可以向上一级人民法院申请复议一次。复议期间，决定暂不执行。
赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人
之律