房屋买卖合同纠纷中，不迁出户口的违约行为如何处理？

原标题：[判案研究]探究房屋买卖合同纠纷中迁出户口义务

——丁某、高某、丁某某诉罗某某、彭某某房屋买卖合同纠纷案

来源：上海市浦东新区人民法院网

主审法官：李桔英，案例撰写人：余晨曦

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备注：本文只摘录了原文的第三部分“对本案的研究及解析”

原文链接：http://www.pdfy.gov.cn/spyj/spyjIndex?WZ=fgsa

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三、对本案的研究及解析

二手房买卖的合同一般会对户口迁移以及违约责任承担作出约定，但合同履行完毕后，出卖人怠于履行上述义务，买受人起诉要求迁出户口并承担违约责任，法院通常会支持违约的诉请，但因户口迁出问题涉及户籍管理，会驳回户口迁移的诉请。

房屋买卖纠纷中关于户口迁出问题发生纠纷一般有两种：

1、出售方的户口未按约迁出；2、案外人的户口在内未迁出。

本案合同的补充条款（一）第2条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2016年10月10日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。

本案价值在于：

1.确定合同约定的迁出户口义务是仅仅包括出售方一家的户口，还是包括在该房屋内的所有户口；

2.如出售方构成违约，未迁出户口的违约责任如何认定问题的阐释；

3.在确认违约金时，确认由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。

（一）是否构成违约。

在二手房买卖中，所购房屋内的户口问题是买方普遍关注的，因而在买卖合同中一般都有关于户口迁移的约定及逾期迁出户口的违约责任。

通常情况下，买卖的房屋内一般都只有出卖方自己及家人的户口在内，买方也一般相信出卖方对于在其所卖的房屋内的户口迁移是可控的，买方之所以会要求明确出卖方的户口迁移义务，就是为了保证其所购的房屋内最终没有与己无关的户口在内。

因此，在合同没有明确约定的情况下，出卖方迁移户口的义务应当包括迁移在涉案房屋内的全部户口。

（二）关于违约金的认定。

根据双方的约定，每逾期迁出一天的违约金为3,425元，一个月即为102,750元，显然过高。

1.损失认定。

因户口问题所导致的损失确实难以界定，故违约金数额的确定难以以实际损失为参考依据。

2.房屋售价。

户口虽然不影响购买人使用房屋，但由于购买人普遍介意户口问题，不愿意购买有挂靠户口的房屋，因此势必影响买入方将来出售及售价，这从涉案房屋的买卖历史及当事人之间的纠纷已可见一斑。而且一般情况下，房价越高，对于售价的影响越大。

3.当事人过错程度。

本案违约金考虑丁某一方的违反诚信恶意隐瞒的行为、丁某一方对其未能出售成功的购买方所承担的违约责任、丁某的相对出卖人对丁某所承担的违约责任综合确定。

4.违约金计算方式。

由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。

针对房屋买卖合同中户口迁移的难题，2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定，

房屋所有权或者公有居住房屋承租权因买卖已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将户口迁入社区公共户。

《上海市房地产买卖合同》示范文本也作出了相应的调整。