最高法院：商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结？
商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结？
文|赫少华，君悦律师事务所合伙人
就商品房预售款项目资金能否被强制执行的问题，前几天进行探讨时，发现并没有一个明确的结论。
但就相关的裁判文书，法院的观点虽有不一致，仍似有迹可循。
◆一个重要的函
最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函 法办函〔2016〕712号
住房城乡建设部办公厅：
你办《关于请协商研究商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题的函》（建办法函[2016]618号）收悉，经研究，现将有关问题答复如下：
一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。
公司与其股东为不同民事主体，公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括对公司享有的股权，但不能以公司财产偿还股东个人债务。
二、对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。
对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理。
联系人：最高人民法院民事审判第一庭 王丹
电话：67556766
最高人民法院办公厅
2016年11月22日
◆最高法院案例对比
一、(2016)最高法执复42号青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书【裁判日期：2016.12.27，审判长:于明，代理审判员:杨春,代理审判员:刘丽芳】
本院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。
商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。
根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。
由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。
2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。
就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。
二、(2016)最高法执复33号青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书【裁判日期：2016.12.27，审判长：于明，代理审判员：杨春，代理审判员：刘丽芳】
关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题
商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。
2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。
案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。
因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。
◆近两年类似案例案例对比
三、山东高院(2018)鲁执异293号中国二十冶集团有限公司、大宗集团有限公司股权转让纠纷执行审查类执行裁定书【裁判日期：2018.10.15】
本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售监管账户内的资金。
本案中，案涉资金均系从商品房预售资金监管账户进行的冻结、扣划，由于涉案工程项目一、二期均没有完成工程建设，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。本院作出（2018）鲁执40号和（2018）鲁执40号之二执行裁定，冻结、扣划商品房预售资金，没有法律依据。
裁定：山东高院撤销了本院（2018）鲁执40号执行裁定对案涉商品房预售资金监管账户资金部分冻结和扣划的裁定内容；撤销本院（2018）鲁执40号之二执行裁定；将已扣划的商品房预售资金1.18923033亿元予以返还。
四、山东省济南市中级人民法院(2019)鲁01执复36号乳山市住房和城乡建设局、济南闽荣贸易有限公司买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书【裁判日期：2019.05.21】
关于涉案商品房预售监管资金账户内资金能否在执行程序进行扣划的问题
首先，人民法院在执行程序能否扣划房地产开发商收取的商品房预售监管资金的问题，目前尚无明确的法律规定禁止扣划。
第二，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关工程的建设。”
本案中，闽荣公司所供钢材均用于XXX中心花园项目建设，历城法院扣划商品房预售资金用于偿还闽荣公司，并无不妥。
第三，《山东省商品房预售资金监管办法》第十九条第二款规定，监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。
当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%-18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。
根据该规定，商品房预售资金不是一律不得扣划，但留存资金须按工程进度达到一定的比例。本案中，结合XXX中心花园项目建筑面积、施工进度及案涉账户的资金往来情况和余额，历城法院扣划1500万元不影响建设工程正常施工。
裁定：驳回乳山市住房和城乡建设局的复议请求，维持济南市历城区人民法院（2019）鲁0112执异1号执行裁定。