借名购房可否排除执行？
借名购房可否排除执行？
衔接：《课件：借名购房纠纷相关法律问题》
推介案件（不同的角度）：
为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效；若仅依据借名买房协议，实际出资人并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。
一、是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系
可以认定徐*在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾*之名进行买房并支付了购房款，徐*与曾*之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
二、案涉房屋过户前，徐*能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行
徐*在当时已有两套住房的情况下仍借曾*之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。
司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。
故徐*与曾*为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐*依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
注：关于借名购房的合同效力？实务中个案论证角度不同，会有不同的认定，不确定性同时也说明代持的风险性。 《案例评析:规避房屋限购政策的借名买房合同应予解除》指出，在实际购房人不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确属为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，至多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以认定合同无效没有法律依据，此类合同应属于有效合同。 但也指出，签订规避房屋限购政策的合同，无疑属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。 |
三、依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能当然成为房屋所有权人
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐*并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐*因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
四、中*公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益
综上，徐*为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中*公司在对曾*的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐*的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐*已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。
事实变化 2018年12月17日，朝阳区法院接收徐*与曾*合同纠纷一案起诉相关材料，徐*以其与曾*签订《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾*配合办理房屋过户登记手续。该案审理期间，朝阳区法院依徐*申请于2019年4月16日查封案涉房屋。 2020年7月17日，朝阳区法院作出（2019）京0105民初17453号民事判决书，其中查明：徐*提交的北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的档案材料查询结果显示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注销，（2016）辽01执579号司法查封已于2018年11月9日解除；徐*提交的存量房交易服务平台查询结果显示其申购朝阳区存量住宅的初步核验通过。 故朝阳区法院认定徐*依据《房产代持协议》约定要求曾*配合办理过户登记手续具有事实和法律依据，判决曾*于判决生效之日起十日内配合徐*办理案涉房屋的所有权转移登记手续。 |