部分法院关于借名购房的裁判指引及个案观点

文|赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人

本文中，将购买房屋的实际出资人简称为借名人，登记权利人简称为出名人。

一、借名购房常见基本问题

借名原因：规避限购、购买政策性保障房、获取优惠的贷款政策等。

借名案由：上海法院常将此类案件定为所有权确认纠纷，如(2017)沪01民终11244号。

观点之争：司法实践中，常有“物权说”和“债权说”之争。

通俗而言，前者即该房屋自合意时已应是我的，现请求法院再明确一下，确认属于我；后者即该房屋协议虽约定你代为持有，现请求法院判决过户给我。

二、两种观点如何应对强制执行的异议之诉，以股权代持为参考

两种观点的对峙，法律基础会引发出更多的问题，譬如，借名人的债权人能否申请查封该房屋；出名人的债权人查封该房屋时，借名人可否提起执行异议？

笔者一直关注房屋产权与公司股权，若进行同类问题延伸对比研究，即债权人可否强制执行代持显名股东的股权；隐名股东可否阻却该强制执行？

区别最高法院（2016）民申字第3132号（债权人强制执行名义股东代持股权）与（2015）民申字第2381号（债权人不能强制执行名义股东代持股权）。

之所以观点相反，主要因对《公司法》第32条第3款所称的第三人的范围理解不同，即是否包括与显名股东存在股权交易的债权人。

而隐名股东对于被执行的代持显名股东股权提起执行异议之诉，可同时提起股东资格确认之诉，此诉讼思路在（2016）最高法民终701号有迹可循。同类合并审理思路，可参见《最高案例：确认股东资格之诉与股东知情之诉合并审理》

个案中，房屋借名人的执行异议问题，再另行分析，本文仅提供参考角度。

三、从案例谈审判观点，以上海法院审判为参考

物权法解释一执笔人司伟法官在【论不动产登记与权属的确认——兼论对《物权法司法解释一》第2条的理解】中认为-

借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

上海市宝山区法院蒋梦娴法官在《图解：“借名买房”引发案件审理思路整理》一文，也是倾向为“债权说”。

上海一中院(2017)沪01民终4425号一案，法院认为，双方形成借名购房的债权债务关系，借名人基于债权债务关系直接要求确认对房屋享有所有权，于法无据。

的确，一旦明确了该裁判观点，对于借名人有权处分房屋的问题，可进行如下思路设计：

若借名人将房屋出卖给第三人的，借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下，继而再登记第三人名下，也可以让出名人直接转移登记给第三人。

上海一中院(2017)沪01民终8757号一案，从侧面诠释了该思路的合理性，法院认为双方形成借名购房的债权债务关系。

一方基于债权债务关系直接要求确认对房屋享有所有权，于法无据，其仅可依合同关系要求相对方履行合同义务。但同时判决，支持出名人配合借名人将该房屋登记在借名人指定的第三人名下。

四、如何界定借名人是否为实际购买人

为借名购房规划、设计合同，首先得了解诉讼中一些主张借名而未成功的案例。

案例一：虽补交借名购房协议，但法院不认可

松江法院(2017)沪0117民初*号一案，原、被告确认借名购房一事属实，且于庭审结束后递交了相关书面文件，但法院对于原告提起该案纠纷的真实诉因存疑（被告与案外人的房屋买卖合同纠纷已于本案前立案且审理），结合其他调查情况，认为，原告提供的证据不足以证实双方存在借名购房的法律关系，驳回诉请。

案例二：虽有出资，没有借名购房协议，认定为共有

上海二中院(2017)沪02民终1607号一案，原告认为借被告名购房，要求确认归其所有，且被告配合办理过户手续。但法院查明，借名购房一事没有协议，证据并不充分，但原、被告存在共同出资情况，判令原、被告共同共有。

延伸出的问题：借名登记房屋中，谁是真正权利人的判断？

需要咨询专业房产律师，将相关的手续办理稳妥，留存证据。

❶房款（税费）的实际支付，以银行转账时，是由出名人出账还是借名人出账，是有讲究的。

若部分房款是以贷款形式支付，那么依照银行要求，首付款部分必需是以购房人名义支付的，那么借名人的款项到出名人的账户，以及出名人款项付至出售方名下，时间连贯及时及金额一致相对较好。

❷房地产权证由实际购房人（借名人）保管，房屋是实际使用或租赁经营，建议借名人实际参与。

❸如条件许可，建议房屋出售人出具相关证明，譬如房屋洽谈过程、购买合意等等。

❹签署借名购房协议，此环节尤其重要，涉及借名合意的落实，内容需要谨慎。

五、地方高院裁判观点（含借名购买经适房的处理）

1、广州高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引

第28条：借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。

借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

2、北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

第10条：:借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

案例参考：借名买房问题典型案例——北京市第一中级人民法院2015年发布房屋买卖六大热点问题

法院观点：韩女士的反诉请求却是要求确认房屋所有权归其所有。因韩女士对该房屋仅享有债权请求权，故本案中韩女士要求确认房屋所有权归其所有的反诉请求，未获得法院支持。韩女士要求姑父协助过户的主张，可另行解决

3、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）

第16条：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

律师视点：有观点提出，一般情况下，借名购买商品房的合同有效，而该条款却正说明借名购买政策性保障房的合同无效。

持无效观点的理由之一，如经济适用房买卖合同违反了《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，属违反法律法规的强制性规定，合同无效。

另如《人民法院报》2015年11月4日刊登的《名为借贷实为经适房买卖的效力认定》持有的观点：双方签订的实为经济适用房买卖协议。因规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。

查阅北京高院民一庭《当前民事审判中需要注意的几个法律问题》（注：北京审判公号），对该问题进行针对性解释，同时指出-

认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则，但是如果借名购买的经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该“老房”在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的，可以作为前述原则在适用上的例外情况，认定借名购房合同有效。

六、借名未成功，房屋未能登记为出名人，协议如何处理？

举例如下，具体的可参见《案例评析:规避房屋限购政策的借名买房合同应予解除》：

甲将名下房屋出售给乙，已签署房屋买卖协议，但考虑到乙被限购，无法购得该房屋，故而在补充协议中约定，该房屋出售给乙指定的丙。乙方已按照协议付款给甲。后因甲乙争议，甲诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效；乙提请反诉，要求继续履行，将该房屋过户给丙。

结果：法院判令解除二者之间的房屋买卖协议及补充协议。系争合同违反了《合同法》第7条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定，属于《合同法》第94条第5款关于“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。

将该问题再深入一点，个案中，双方认为合同有效而达成解除协议，但事实上，该合同确系无效。即解除无效合同而签订的赔偿协议的效力如何认定？

《人民法院报》2014年07月10日刊登的文章（作者：敖宇波、周爽）中，回应了该问题。

法院认为，赔偿协议效力认定应以当事人对合同无效的过错为基础。本案中，承包协议因违反法律的强制性规定而无效，双方对合同无效均有过错，应当各自承担责任，但分担责任的大小和赔偿数额的约定属双方意思自治范围，其约定未违反法律规定，故赔偿协议有效。

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之律

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