【重磅】2019年中重庆房企销售排行榜
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导语 2019年上半年，行业“因城施策”仍为调控主基调，坚持“房住不炒”，大环境制约下，重庆上半年市场两极分化，出现投资端热，营销端表现差强人意。
市场端，整个一季度市场降温明显，二季度市场有所回暖，市场供求增加，但整个住宅市场上半年成交量下降，均价稳中有升，高价地项目陆续面市，推动房价小幅上涨。整体市场不及去年同期，行业呈现出强者恒强、分化加剧的形式，寡头房企优势继续放大。
投资端，城市房企对市场信心度呈两极分化，城市深耕型房企持续看好重庆市场，积极参拍拿地增储，近三年新进型房企拿地谨慎；随着企业投资节奏差异，后续房企销售排名差距或将进一步拉大。
1.数据来源：CRIC系统
2.统计时间：2019.1.1至2019.6.283.统计数据均为商品房备案数据4.统计范围：重庆主城九区5.联合开发项目流量榜金额双双计入统计；权益榜金额以股权拆分为准
榜单
解读
2018年下半年起，重庆长达2年半供不应求的局面被终结，而需求量在一系列政策之下枯竭，客户观望情绪蔓延，市场进入下行期。
面对行业“房住不炒”的调控主基调、日益下行的市场、行业竞争加剧带来的生存压力，房企业绩增速整体放缓，TOP10房企整体销售规模902.6亿元，同比降低3.49%。
市场调整期，多数房企销售业绩下降，部分货储不足企业，掉队明显；时势造英雄，龙头房企逆势前行，抢占市场份额，实力在下行态势中进一步凸显。
01
集中度解读
TOP5集中度45%
近半壁江山
从2019年上半年房企集中度来看，近几年集中度呈直线上升，TOP5房企集中度达45.52%，已然占据市场近一半份额，行业寡头化明显，规模房企多种方式扩充货源，拓宽企业货储，凭借自身品牌、产品等优势瓜分市场份额，未来房企集中度将进一步提升，中小型房企面临被市场淘汰的压力。
今年30强房企内部分化加剧，TOP5-10和TOP10-20的房企集中度较前两年基本持平，呈小幅波动；而TOP5房企集中度同比上涨40.60%，增速持续高速增长，较2018年有进一步提升，主要得益于企业的前瞻性布局战略，多盘齐发以及自身优势；TOP30房企集中度已达93.66%，市场调整期，增速大幅放缓。
02
房企梯队解读
门槛止涨为稳
梯队格局持续分化
今年上半年市场趋于理性，供销下降，价格维稳，整体规模缩减，各梯队入榜门槛停止去年同期齐涨势头，呈分化状，除TOP20房企外，其余梯队门槛均出现下滑。
TOP10入榜门槛降低至41.6亿元，同比下降30.6%，与TOP5房企差距再次拉大，这更加说明行业呈现出强者恒强的分化格局，寡头房企优势继续放大；
而10-20名外房企开始发力，房企洗牌严重，TOP20房企入榜门槛升至20.9亿元，增幅18%，预计未来市场分化将为更加明显。
第一梯队：半年初现150亿+，强者恒强
虽然百亿这个词，对于重庆来说并不陌生，但今年半年度业绩榜上初现超150亿房企——融创，与其他房企拉开多个身位，值得关注的是融创同样是首家半年业绩上百亿房企。从榜单看，不难发现两极分化较为明显，前四强表现格外抢眼，业绩超120亿，强者恒强局面日益显现。
融创 尽显快马之势，持续发力
融创19年上半年表现延续18年势头，以销售额161.2亿元位居榜首，企业业绩持续上涨24%。融创前瞻性的多点多项目战略布局、审时度势顺市的营销策略为其带来了良好的收益，赢得了市场先机。而上半年企业资金宽松，一度积极活跃在招拍挂市场，增储214.76万方，企业整体货储充沛，后续爆发力强。
金科 跨越式发展排头兵，全面开花
金科主城多项目布局，实现北区、西区、南区多点布局，全面开花；同时近几年产品升级，迎合市场改善需求，“集美系”、“博翠系”的产品创新，助推金科销售额增长，最终实现半年149.1亿元的好成绩，市场去化速度见证了金科品牌力量及战略的正确性。
龙湖 主战场优势凸显，稳坐前三
城市深耕表现明显，提前布局热点板块，确保企业货储充足，在业绩上全面开花，2019年上半年龙湖排名稳定前三，流量销售额达130.7亿元。龙湖项目主要以改善为主，企业整体货储偏向中高端，每个项目都成为板块明星项目，其产品力受认可度不断提高，源于其对产品和购房者需求的独特预判，往往能将细节转化为发展小趋势，从而增强产品力。
第二梯队：业绩差距较小，竞争激烈
除恒大外，其余房企成交金额集中在30-60亿元，差距较小，名次更迭可能性较大，货储充足的房企具备先机。
稳健型房企——稳步提升，保持前列
稳居第二梯队，房企业绩近年持续处于稳步增长趋势
保利发展 2018年继续推动主城格局，加大热点板块布局，成功落子中央公园、鱼洞，实现全区域、全业态、全产品布局。
旭辉 入渝以来一直精研市场，布局重庆全域，打造多需求产品线，以优质产品与品牌价值赢得市场认可，2019年 “重贵旭辉”更名“旭辉西南区域集团”，深耕决心明显。
碧桂园 洞悉城市发展热点布局，中高端产品占比充足，保证企业利润，兼有流量型产品，实现企业现金流。
渝派房企——战略升级，稳扎稳打
作为典型渝派房企，东原、华宇、协信深耕重庆多年，具有良好口碑，市场占有率保持稳定。
东原 不断实现产品、社区创新，成功打造一系列高端品质利润型产品，瓜分高端住宅市场。
华宇 稳扎稳打，以用户为中心角逐“改善时代”，中高端产品持续发力，将持续成为华宇下一步业绩的增长点
协信 多元化发展，以产业为带动进行战略持续升级，为企业提速发展创造机会。
新进房企——爆发力强，表现可期
以前2年新进房企为主，持续加大货储储备，入市项目整体表现良好，爆发力强。
中骏 入渝两年，从“0”到“11”，货源充足，以惊人的爆发力冲击市场，成功抢占市场，强势上榜。
第三梯队：货值充沛，后续可期
第三梯队中，新城前期土地储备充足，18年下半年各项目相继入市，今年销售发力，整体表现亮眼，业绩实现高增长，跻入销售排行榜Top20，位列14名。协信、招商蛇口、联发、美的置业上半年投资积极性较高，目前货储充足，具备二冲三梯队的强劲潜力。
03
房企业绩解读
市场调整
多数企业完成率不到四成
受市场盘整期及房企推货节奏影响，房企年度指标完成率均不及50%，且呈现梯队下降趋势，第三梯队指标完成率仅3成左右，各梯队中金科、华润、美的置业、联发相对完成率较高。
三成房企完成度在30%以下，指标完成情况较差；25%的房企半年度完成30%-40%业绩，下半年发力冲刺，仍有完成年度业绩目标可能性；近五成的房企完成度在40%以上，依据房企上下半年业绩比例四六开来看，只要下半年供货符合市场需求、价格合理，这些企业完成业绩目标可能性较大。
2019年受市场大环境影响，部分房企开始改变发展战略，放缓脚步，进行了提质控速，业绩小幅波动；部分房企继续保持高增长，如融创、万科、华润涨幅可观，华润涨幅超100%，又如中骏、金地、中建信和凭借亮眼的销售成绩，首次进入TOP30。
增长型——华润 黑马逆袭，跃升9位。作为央企，肩负社会责任担当，坚持品质是华润的宗旨。入渝以来，造就数个高品质项目，2019年凭借公园九里、澜山望、琨瑜府等改善项目表现出彩，实现了业绩及规模的高速增长，同比上涨107.4%，名次上涨9名，强势进入前十，成为本半年度涨幅最大房企。
新上型——中建信和 积极增储，助推业绩上涨。入渝一年多，落地五子，聚焦城市热点板块与核心区域，目前可售充足，货值分布合理，随着下半年供货加快，全年业绩可期。
04
房企驱动力解读
规模和产品驱动业绩增长
2018年至今，市场分化明显，TOP20房企继续洗牌，在市场竞争加剧的情况下，房企通过战略调整，产品升级、规模扩充等多种形式，寻求新的业绩增长途径，结合2019上半年TOP20房企销售面积与销售均价来看，企业驱动力可分为三类：
1、产品驱动型：产品溢价能力强，盈利能力高。以龙湖为代表，以客户为中心，实现产品的迭代升级，改善型高溢价产品赢得客户高度认可。
2、规模驱动型：全面布局型房企，以规模创造业绩。以融创为代表，企业占据市场绝大份额，主力在售项目高达25个，积极抢驻城市核心及热门板块。
3、平衡型：兼具产品与规模同步发展。以金科代表，项目遍地开会，产品货值分布，利润和流量型产品兼具，品牌形象影响力、口碑较高。
近两年行业虽然经历较大的波动，但部分房企仍旧依靠标杆项目，收获不俗销售业绩，企业单盘产能位居行业前列。
2019年上半年房企单盘产能TOP10榜，门槛产能为6.3亿，天誉、金地依靠大盘产品线丰富，卖点明确且多样化，客群范围广泛的特征，成功打造区域性标杆项目，分别以12.2亿、8.5亿的高产出位列第一和第二；而百亿房企仅有龙湖、万科上榜。
天誉 以收购的方式进入重庆，目前在售项目较少，通过精化弹子石CBD总部经济核心区的超百万方大型综合体——天誉智慧城项目，支撑企业销售业绩，获得高产。
金地 2017年进入重庆，随后通过前期招拍挂、收并购、入股等各种方式储备货值，开启城市多区布局，去年多项目面世，首年便成功入榜前20；今年继续凭借重庆十大热销项目之一的百万方项目——金地自在城，继续保持企业高产能；后期弹子石风华两岸项目入市，将进一步提升企业规模及业绩。
05
房企覆倍率解读
企业去化能力各异
未来规模两级分化
结合2019年房企货值与销售业绩增长，我们根据覆盖倍率将房企分为三个梯队。
A类：覆盖倍率相对较高，梯队企业除恒大外，都是属于近两年快速扩张企业，新增货值倍增，目前周转率相对较低，但随着企业产品打造力、开发实力的提升，后期业绩增长可期；蓝光投资精准，布局跟随城市发展脚步，上半年参拍两次，拿地两宗，新增土储约19万方，企业目前覆倍率偏高，随着下半年推盘节奏加快，提高周转，覆倍率将会趋于行业健康水平。
B类：以东原、旭辉为代表，房企货储量大，远超2019年产品去化规模量，未来随着项目推盘，企业将缓慢去化，货储持续小幅下滑；碧桂园、融创2019年增储积极，覆倍率有所下降，但企业本身开发效率较高，货储充沛，未来业绩将持续快速增长。
C类：该梯队企业均是规模型、高周转企业，覆盖倍率处于行业较优水平，均有自身的标准产品线，能够实现拿地到销售的快节奏周转。金科、保利发展覆倍率不足，但上半年积极拿地补仓，覆倍率逐渐回归行业正常水平。
后市
预判
政 策 端
今年3月两会召开，再次重申房地产市场坚持“住房不炒”，保持政策的连续性和稳定性。重庆市场将会持续保持宏观严控基调不放松，以秩序维护类小政策调节为主，未来市场调控基调不变，预计下半年政策微调控为主。
土 地 端
结合全年供地计划看，今年整体供应量不及2018年，上半年供应节奏较快，下半年供地节奏将会放缓，供地宗数不及上半年。而城市向外拓展趋势越来越明显，热点供应板块集中在西永、大学城、水土、蔡家、鱼洞等城市外围板块。
市 场 端
虽然今年上半年利率放松、高价项目入市刺激客户，楼市迎来了一波“小阳春”，且部分房企对楼市仍存信心，轮番上演高价地块，但受到市场存量、政府限价、改善需求被提前释放等影响，短期内市场仍然处于盘整期，仍以“稳”为主。
— END —
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