2019年1-9月||重庆主城房地产市场盘点（附销售排行榜）

导语 三季度调控预期放松而实际加码，政治局明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；信贷资金层面，央行降准释放长期资金9000亿元，但涉房信贷仍收紧，强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。

市场端房企提前进入抢收期，9月开始，从最初的恒大等龙头房企加大特价房营销力度，后续国企、央企也有较多项目进入特价房折扣系列。

前三季度，重庆主城商品住宅成交面积1687万方，同比下降21%，成交均价11772元/㎡，同比增长5%，

从房企业绩表现来看，前三季度房企指标完成率在50%-60%之间，大部分房企四季度面临全年指标一半的压力，预计四季度，房企推盘持续加快，营销力度不减。

统计口径

1.数据来源：CRIC系统

2.统计时间：2019.1.1至2019.9.293.统计数据均为商品房备案数据4.统计范围：重庆主城九区

5.联合开发项目流量榜金额双双计入统计；权益榜金额以股权拆分为准

企业表现

盘点

01

集中度解读

企业业绩规模分化

靠前梯队集中度提升明显

从2019年前三季度房企集中度来看，TOP5房企业绩集中度39.28%，TOP10房企集中度54.97%，同比上涨趋势明显，规模型房企市场地位愈发稳固，占据重庆市场半壁江山，TOP20房企集中度为73.72%，基本保持平稳趋势。

行业集中度上升，走向强者恒强，拥有较强“产品力”的房企，在市场过度阶段，得益于已有成熟且丰富的产品线及快速研发能力，在市场需求过渡期优势凸显，通过落地丰富产品线抢占不同维度市场份额，实现更高市场占有率。

与巨头企业相比，中小型房企缺乏“造城能力”，市场份额被挤压，面临政策和资金压力的双重打击，小型房企受到的冲击更大，譬如近期五洲国际、新光集团、华业资本等均爆出财务危机，更有多家房企已走向破产之路，房地产行业正处于优胜劣汰的大洗牌阶段。

02

房企业绩解读

完成率不足60%

受整体市场下行及房企出货意愿度影响，各梯队房企年度指标完成率均不及60%，且呈现梯队下降趋势，各梯队中龙湖、金科、保利、金辉、金融街相对完成率较高。

由于部分房企对今年的市场形势判断较为乐观，过高的销售目标使得业绩完成情况普遍不理想，TOP20房企中完成度在70%以上的仅1家，60%-70%之间的仅2家，50%-60%之间的仅6家；但若能抓住本年度后续关键期，调整供货节奏，把握营销端口，严控价格结构，一定程度上刺激市场，仍有望实现全年业绩目标。

03

融资解读

融资环境持续收紧

资金压力面临危机

一季度延续了2018年年底开始的融资回暖趋势，融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15.6%；而二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到近两年以来的较低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。三季度紧随而来的也是融资渠道的进一步收紧，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，尤其是房地产信托，成为近期金融监管的重点。

就企业端口来看，7月，中海首次在香港设立境外中期票据（MTN）计划，其中10年期美元债以3.45%的券票息，创造了债券发行利息成本最低的记录，而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，则刷新了同行业的最低利率。与此同时，泰禾集团以15%的高利率发行了一笔美元票据，成为近年来房企境外融资的最高成本之一。房企融资成本出现巨大差异的同时，融资渠道也严重分化。就目前房企融资“冰火两重天”的境地来看，后市房企大额融资或将减少，对于融资渠道较少的企业来说，资金压力将面临空前危机。

土地市场

盘点

供地向1.5环热点板块集聚，成交量缩价涨，预计四季度供求量与三季度大致持平，地王刷新现象不再

2019年前三季度重庆主城土地成交量缩价涨，共计成交1102.8万方，同比下降23.8%，成交均价6465元/㎡，同比上涨24.7% ；从宗数来看，由于单宗地块体量减小，城市供地节奏加快，前三季度共计成交111宗商住类土地，同比上涨60.9%。

投资市场在经历先扬后抑节奏后，为维持市场活力，后续城市或将供应部分核心区地块和热门区域优质地块；由于市场处于调整期，房企拿地趋于理性，荣安以13549元/㎡拿地的楼面单价天花板或难刷新。

投资信心先扬后抑，房企追求多元化投资方式

2019年前三季度投资信心大幅波动：上半年融资环境较好，且城市供地节奏较快，房企拿地激进度较高，城市房企投资信心居于高位；年中，随着融资环境收窄，加之商品房市场上涨预期不足，房企拿地信心指数逐步下降，投资区域谨慎。

住宅市场

盘点

前三季度市场规模1687万方，同比下降约2成，近郊板块西永、蔡家抢占刚需客群

前三季度重庆主城商品住宅成交量达到1687万平米，与2018年同期2123万平米同比下降21%，商品住宅成交均价11772元/平米，相比2018年同期（11230元/㎡）上涨了5%；在经历3、4月的小阳春后，从下半年起，市场处于下行的状态，客户观望情绪加重，尽管在打折促销等多种营销手段下，住宅成交热度仍下降。

从板块来看，2019年1-9月重庆商品住宅成交量前三甲为西永、蔡家、李家沱板块。市场风向逐步转变，重庆西拓，西永迎来了爆发元年，1-9月成交量以115.96万方高居首位；蔡家土地价格的攀升，区域价值凸显，商品住宅市场火热；李家沱板块以低价走量位列第三。

住宅库存：住宅库存771万方，去化周期3.5个月，房企可适时补货，去库存不可松懈

2018年下半年市场热度降温，加上房企年底冲量，密集放量，市场存量反弹。2019年上半年供应有所放缓，市场稍有回暖迹象，住宅市场持续去库存。截止到2019年8月存量下降至771万方，虽然库存量有上升趋势，但去化周期下降至3.5个月，房企可适时补货，但去库存仍然不可松懈。

后市

预判

企业端

企业仍面临较大的业绩完成压力，同时面对融资端的调控收紧，短期债务压力加大，房企将更加依赖销售回款来补充资金链，预计4季度，房企将持续加快出货，积极推盘去化，更多持货观望的房企将选择以价换量，回笼资金。

土地端

预计四季度供求量与三季度大致持平，整体楼面价和溢价率或保持平稳，地王刷新现象难现。由于企业融资渠道收紧、融资成本增加，房企拿地更趋“机会型”，而融资成本较低、或自由资金充裕的企业，在招拍挂市场存在“抄底”机会。

市场端

楼市持续处于盘整期，部分以价换量——从目前的市场形势来判断，房地产将会持续处于盘整期，以价换量，加强营销端回现是当前形势下最直接最有效的手段，预计四季度部分房企的优惠力度或将进一步扩大。刚需、首改低总价产品热度提高——市场整体处于下行期，此时低总价产品更受市场欢迎，预计后市低总价刚需和首改产品去化率较高。

— END —

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