报告发布 | 疫情下重庆房地产市场形势分析与趋势发展

一住宅市场现状

观点一：项目供应少，复工慢，拉低供应节奏。客群观望情绪持续，导致供销均处历史低位。

分供应成交来看，22年1-4月供应同比下降120%，成交下降65%，2021 年 Q3 以后，部分房企出现风险暴露，停工项目共计24个，22年1-4月复工项目4个，项目复工较慢，客户观望度增加。

观点二：政府企业一起推动，客户来访阶段性上涨。但转化率低，客群购房者信心低位运行，市场表现仍旧低迷。

分来访、认购、转换率来看，21年2/3季度各项目来访增高，主要表现受活动刺激，折扣力度大，但是转换率较低，总体控制在6%左右，市场的下行进一步导致客户的信心受挫，他们对于未来楼市的判断仍然保持了利空的态度。

观点三：城市购买力的基本面仍是刚需，多项目通过“首付分期”的营销策略稀释首付压力，拉动成交。

市场成交结构变化端：刚需购房首付翻倍，极值刚需产品需求下降，置业向功能性和舒适性跳转，90-110㎡的功能刚需产品市占份额上涨3%；同时，如130-150㎡，200万左右产品份额上涨2%，后疫情时代，部分买房客群亦重舒适性。

观点四：客户远离——①期房主导新房市场，行业暴雷降低客户购房信心，刚需自住客户受首套首付利好政策引导，仍有买房打算。

疫情期间，购房/意向购房客群买房心态已变化，疫情管控不仅是未购房的主要因素，疫情导致的连锁反应，如收入不稳定、经济内循环减弱等，导致客户“大宗消费”信心崩塌，加之房地产行业调整，房企接连暴雷，期房主导的新房市场格局下，买房后能否交房，成为客户置业的担忧隐患，导致市场上观望客户增多；刚需客户因首套首套利好政策加持，仍有购房动作。

观点四：客户远离——②购房需求回归刚需主导，追求极致性价比，关注交付稳妥性。后疫情阶段，客户置业考虑活动空间增多。

观点五：二手房市场带看局部回暖，但买方和卖方仍在“博弈期”；市场分化界限明显：两江四岸房源不愁卖，其他区域被强压价。

二重庆房企变化

观点一：为适应市场变化，企业通过组织架构调整“降本增效”；加速内外部资源优化，调整区域架构，减少管控层级，提升管理运营效率。

观点二：市场格局转变，从前期“有量无价”转变为“量价齐跌”，房企在重庆城市贡献度下降，导致投资信心度下降，弱化在渝投资。

观点三：整体投资规模收缩，主力从民企变更为“央国平”；地方民企抱团深耕，坚守大本营阵地。

三政府积极作为

观点一：政策引领——多维度调控，恢复楼市平稳运行，引导多元化发展。

◆ 金融端：政策放松，银行房贷速度加快，拉动企业资金循环利用；

◆ 购房段：放松购房政策，从政府端推出购房优惠，意图恢复购房者信心；

◆ 多元化发展：政府推出多元化线条发展方向，为企业在渝发展企业提供机会。

观点二：供应“纠偏”，从三批次集中供地转为四批次+点状供地，提高企业；资金利用率，降低土拍价格，让渡利润空间，拉升城市投资热度。

◆ 规则变化：从“松”—“严”—“适配”，土拍规则边际优化，通过“限地价+摇号”的方式降低土地价格，拉高拿地企业利润空间，提振企业投资信心；

◆ 价格变化：“限地价”规则下，北区和西区等热门板块地价降4000-6000元/㎡，回归19-20年水平；

◆ 保证金变化：2022年1批次土地供地保证金额为18.88亿元，环比下降35.99亿元，同比下降80.86亿元，呈现下降趋势；

◆ 供应次数变化：由2021年的三批次供地改为四批次供地，新政策目的是提高企业资金利用率。

观点三：交付保证——引导多方力量参与行业风险化解，助力暴雷企业复工复产。

引导AMC、央/国企介入“暴雷”房企风险化解，以政策、资金进行支持，保交付，推动行业修复；在政策利好、AMC及国企介入下，部分暴雷企业陆续复工复产。

四未来行业机会

观点一：根据周期传导效应，下行跌幅已逼近最大；预计6月或出现小幅上调，市场进入良性循环的周期表现。

从重庆商品月度滤波图中，2014年7月份以前一轮周期持续时间往往在2年左右，15年之后，周期拉长至2.5年及以上。如图可见，其月成交规模变化仍具有“缓增缓跌”特点。以经历一次上行/跳增和下行/回调为一轮小周期来看，2014年7月到2015年6月，持续调整时间仅17个月；而后2016-2017年期间，随着央行3轮全面降准、人才落户放宽，以及四限政策放松至常态化，使外地炒房客大量入渝，市场投资客增多，热度跳增，至次轮上行周期拉长。当前按照上个周期（28个月）计算，2021年1月之后本来市场周期持续25个月，现阶段处于第10个月的下行阶段，预计6月见底，而后城市将迎来一段调整期后逐渐回调。

客户后市预判：

◆ 购房群体年轻化，刚需拉动成交

1、刚需主导市场，以自住为主

2、楼市政策利好刚需客，置业客户年轻化转变

◆ 看房热度小幅回温，局部拉动成交

1、近几周新房转换率有所增高，达7%左右，主要受活动刺激，折扣力度大影响

2、二手房市场带量上涨，业主降价10%-15%能刺激成交

◆ 高品质产品陆续面世，或带动刚改改善市场

行业调整期，客群购房更趋理性，客群买房向功能性和舒适性“两级”跳转，偏好舒适性客户更加看重产品品质、社区环境及开发商品牌等；产品力向好且口碑向好的房企项目陆续面世，创新产品及品质佳产品受刚改改善客户追捧。

观点二：多元机会之存量突破——近两年平台回摘地超千万方未开发，有合作机会；受疫情及市场内需影响，房企可凭借住宅代建及商业运营力，实现业绩突破。

观点三：多元机会之城市更新——聚焦联动统筹、功能提升，留改拆增；“连单成体”，老旧小区“街区制”管理新模式或将成城市更新新模式、新突破。

观点四：多元机会之租赁住房——十四五期间重庆保障房任务重，鼓励国企及专业化租赁企业参与存量盘活、租赁住房新建，予以补贴。

观点五：多元机会之社区养老——十四五期间积极探索“嵌入式”养老、搭建智慧养老平台、适老化服务等社区养老服务。

本文摘自

《疫情下重庆房地产市场形势分析与趋势发展》

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