地产千亿俱乐部，新贵们的隐忧

王博财经杂志 2019-01-11

得益于三四线房价暴涨和高杠杆融资扩张，今年有7家开发商跻身销售额千亿俱乐部，但他们能在豪门趴里待多久，还是未知数。

《财经》记者王博 | 文马克 | 编辑

根据地产研究机构克而瑞数据，截至12月初，今年共有七家房企的销售额首次跨过1000亿大关，在1300亿元以内。他们分别是：中国金茂、泰禾集团、富力地产、正荣地产、金科集团、中梁地产、融信集团。

地产千亿俱乐部成员名单：

七家房企中，只有中梁地产没有上市，11月中旬，这家公司已向港交所提交了招股书。在其它六家“新贵”中，一组数据尤其抢眼，除了国企背景的中国金茂外，其余五家的资产负债率、净负债率【｛（有息负债-货币资金）/所有者权益｝×100﹪）】均高于行业平均水平。

地产开发商们进入寒冬已是行业共识，那么这些杀出重围的黑马们有哪些过人之处？2019年，这些套路是让他们更进一步，还是会跌落榜外？

跻身豪门的利器

三四线土地储备、高杠杆多渠道融资、向一线房企周转率看齐，是这轮跻身千亿俱乐部房企的主要手段。

过去一年，由于一线城市一直严控房价，坚决执行限购、限价、限贷政策，开发商们的增长空间有限。但是，环一线城市的二线城市，以及棚改货币化安置重点的三四线城市就不一样了，由于一线城市的溢出效应和棚改政策的刺激，部分二线城市，以及大多数三四线城市都在2018年上半年完成了新一轮暴涨。

国家统计局的数据显示，2017年1月至2018年9月，全国各级城市中，三四线城市新建商品住宅市销售占比快速上升至69%，热点城市高度聚集于长三角和珠三角。而西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市曾在2018年上前年进入过房价环比涨速前10位。佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等热点三四线城市，房价也已经过万。由于深圳、上海、北京限购，杭州、厦门、河北部分二线城市也开始了暴涨。

上述几家公司正是抓住了这一时机。如正荣地产一直在苏州、合肥、南京、福州、嘉兴等地重点布局，在2018年上半年还将业务覆盖到成都、重庆和广州。截至到2018年三季度，正荣地产合约销售面积二线城市占70.3%，三线为27.8%，而一线仅为1.9%。

上半年融信于三四线城市拿地较多，新增建面占比达到了63%，其中荥阳、嘉兴、慈溪为拿地最多的三四线城市，占比分别为26.86%、12%、10%。

2017年金科签约销售金额主要来自于重庆、成都、长沙、济南、合肥、苏州等6个城市。其中，重庆作为金科的大本营也是这一轮房价上涨的主力城市。而富力地产不仅在年初重仓三四线，2018年6月还继续加码，其在莆田、滨州、眉山、南平、唐山等城市公开高价拿地，溢价率高达100%。

当然，头部三家房企万科、碧桂园、恒大的销售额中，贡献最大的也是三四线城市，如去年碧桂园六成的业绩来自于其重仓的三四线。

这次几家房企越过千亿销售大关的另一个主因是高杠杆、多渠道融资，以及向一线房企看齐的高周转率。毕竟，在信贷政策紧缩的宏观环境下，战略方针再明确，变不成真金白银也是白搭。

在2018年半年财中，万科存货周转率（销售成本/存货平均余额）为0.11，除了泰禾集团（0.06）、融信集团（0.09），其余四家房企几乎都高于这一水平。如金茂、金科、富力以及正荣分别为0.33､0.11､0.13以及0.16。

高周转带来了快速回款，提高了资金的使用效率，但是，这些钱对于拿地来说杯水车薪。为了走量，占领未来市场，开发商们就得不断筹钱拿地，因此，这几家房企的负债率和周转率一样高。

在2018年的三季度报中，金科集团、富力地产、正荣地产、泰禾集团，四家地产公司的资产负债率分别为，83.83%、81.47%、86.58%、84.78%，融信集团2018年半年报中这一数字为82.24%，五家均高于行业平均水平80%。

在2018年半年报中，金科集团、富力地产、正荣地产、融信集团四家公司的净负债率分别为，159.3%、187.5%、171.8%、140%。泰禾集团刚刚发布的2018年三季度报中，其净负债率竟高达342%。

综合几家券商的研报，2018年上半年A股房企全行业净负债率平均水平为104%。其实，这一数字已经是历史高点。通常情况下，资产负债率反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业因其特殊性，有较多预收账款计入负债，因此，行业一般用净负债率来观察一家房企的资金链安全状况和杠杆使用情况。

站稳脚根有多难

2017年下半年以来，这几家千亿新贵都多种渠道融资，如银行贷款、发行债券、中期票据、优先票据、资产证券化、港股上市，以及与其他房地产商合作拿地。

如正荣地产于2018年1月在香港主板上市。截至2018年中期，正荣地产开发项目121个，其中合营项目45个，合作伙伴包括龙湖、世茂、保利、中国金茂、旭辉、远洋、碧桂园等房企；泰禾在2018年上半年新增土储8个项目，全部是依靠收并购或者合作开发；融信在上半年获取的14块地中，12块为合作开发，新增权益建面占比为45%，相比2017年末继续下降了5个百分点。

开发商不通过公开市场进行招拍挂拿地，有一个好处就是性价比高，还能减少拿地资金负担，当然利润同样也要摊薄。

近一年来房企融资艰难，中型房企都希望在资金链的逆境中，把握机会积极并购，扩大自身市场占有率的同时，为将来赚一个好前程。上述七家企业无疑把握住了行业转折点，但逆市拿地也导致负债率过高，而且除了国企金茂，其他各家的融资成本都处于行业高位。

金科股份上半年公开发行的两笔公司债券，其中4年期的债券票面利率为7.2%，5年期的票面利率为7.5%。而公司在4月发行的一笔3年期私募债券中，票面利率则为7.9%。

2018年9月，正荣地产宣布拟发行新票据偿付现有债务，该美元票据年息高达12.5%；富力在同期发行的3年期美元优先票据，年息是8.875%。而万科在今年发行的三年期20亿元人民币中期票据利率仅为4.03%。来自wind的数据，今年房企发债的平均成本即票面利率为6.15%。而在今年还剩下不到30天的日子里，金科地产即将到期的债券规模最大，合计达到40.3亿元。

适度加杠杆有利于房地产行业的健康发展，但中国目前的情况是信贷紧缩，杠杆率过高则不是好事。重仓市场的房价一旦下跌，开发商们就会打折促销，到时回款艰难或者利润大幅减少，就会出现资金链断裂的风险。

目前，中央已经调整棚改货币化安置的思路，改为部分地区以房安置。三四线城市去库存基本完成，多家投行预测，2019年，中国三四线房价将出现明显分化。

2018年，银行开发贷、信托、发债这些传统的地产商融资手段已经通过宏观调控收紧。虽然进入十月，中央已经从“降杠杆”向“稳杠杆”过渡，但从房企的拿地节奏来看，开发商们对于未来依然持谨慎态度。2018下半年，各地频繁出现土地流拍的消息。

中信建投的数据显示，今年1-10月土地购置面积同比增加15.3％，增速回落0.4个百分点。10月单月购地面积和土地成交价款的增速延续9月的高位回落态势，与此同时，土地累计成交均价增速也自3月以来持续回落，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。

一个好消息是千亿房企新贵们也在近期纷纷表示，未来要谨慎拿地。而且，除了富力，其它几家房企的净负债率都比去年略有下降。比起弯道超车，开发商们似乎已经清醒的认识到了可持续发展的重要性。

地产千亿俱乐部新成员的杠杆率

数据来源：wind、港交所

	资产负债率（2018年三季报）	净负债率（2018年半年报）	存货周转率（2018年半年报）
中粱（11月港交所提交IPO）		2016-2018上半年，净资产负债率分别为1790%、339.5%、44.6%
中国金茂(0817.HK)	71.51%（2018年半年报）	66%	0.33
金科(000656.SZ)	83.83%	159.3%	0.11
富力(2777.HK)	81.47%	187.5%	0.13
正荣(6158.HK)	86.58%	171.8%	0.16
泰禾集团（000732.SZ）(0732.HK)	84.78%	342%（2018三季报）	0.06
融信集团（3301.HK）	82.24%(2018年半年报)	140%	0.09