北京推出“共有商品房” 首付降低 增值收益不变 谁将受益？

原定于2020年终的土拍盛宴推迟到了2021年，热门地块先延期再出补充公告修改竞价规则。

2020年12月31日，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了北京市海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

公告明确，这3宗地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

这是北京市土地公开出让首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地。

在此类新型共有产权房下，初始购房人仅支付个人产权部分购房款，不包含政府持有商品住宅产权份额，且5年内不得转让。5年后倘若出售房屋，政府只收取原值购房款，不参与房屋溢价分成。

土地竞买方式的转变，首先在房地产业内引起了极大的关注，海淀树村、朝阳金盏地块本身都自带流量。尤其是树村双地王地块，北京的豪宅玩家都跃跃欲试，此前坊间猜测“隐形”限竞王、低溢价率、竞自持等土地竞拍方式，在本次补充公告公布之后，一切都尘埃落定，接下来就要看各家房企的勇气和胆识了，心中不免感叹拿地的投资测算更难做了。

土地端出让规则的改变，也意味着今年北京市场将会出现的新物种，目前官方的命名还没有给出。关键点在于政府与购房人共有产权，本质上看还是商品房，但是它限售5年，日后房租收益政府不收取，以后卖房子不受限制，政府按照原价乘以产权份额“分钱”。

新物种=共有产权的性质+限竞房的流动性+商品房的底色

按照这个逻辑，这显然不是共有产权房。

共有产权房本质上是保障房，自2017年以后取代自住房成为北京居住民生保障产物。只是因为政府共有产权，且以后卖房也只能卖给符合保障房资格的人群，且要接受政府指导价格，失去了投资价值，完美实现了房住不炒。也因为如此，加之政府共有产权份额折算完后，价格与市场价差距不大，导致买得起的人可能也不甘心，也许努努力买个纯商品房。

“新型共有产权房”“共有产品房”姑且称之。

政府共有产权部分的价格永远冻结在新房卖出的那一刻，不随市场行情的变化而变化。

想来想去更像是政府借钱给你买房，没有利息，5年后如果你要转让房屋才用还钱，0成本的购房杠杆我想购房者是喜闻乐见的。

当然如果万一房价下跌了，政府共有产权部分的钱也是要如数奉还的，典型的自负盈亏。但这时也可以选择继续持有房产，观望后市，按照现在的政策，只要不卖房，政府产权部分的价值就不用归还。

虽然是政府赠送给购房者的大礼包，但承担这部分成本的将是开发商。

按照补充公告中的规定：

该类住房首次上市时，申报的价格为100%产权的房屋价格，购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额，该购房款为开发建设单位所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。

在购房者全部产权的情况下，开发商能收到全部的货值，而个人与政府产权共有，开发商只能收到个人产权部分的货值，属于政府的产权部分货值，何时收回投资，还不好说。

今年北京楼市纯商品房将成为供应主体，市场在恢复，最明显的就是二手房成交量上涨，以及新房此起彼伏的热销捷报。在限竞房退去的过渡期内，北京楼市也需要一定的保障。

在城市发展持续疏解及房住不炒的背景下，北京难以对楼市政策进行松绑，通过这种方式降低购房门槛，将推动高端住宅市场需求释放。

从土拍端来看也有利于阻击地王，降低溢价率。先竞地价，设有合理上限；再竞政府产权占比，也设有上限；再竞建筑品质。

对于政策未来的走向还难以判定，目前只是土拍的小范围试点，具体还要看执行后的市场反馈。有人说这是变相鼓励了炒房，拥有一个免费获得购房无息借款的机会，日后的开盘会否再现“万人摇”，成为市场不稳定的因素而被取消。由于目前政府产权占比设置有合理上限，开发商拍地时也将更加谨慎，政策试水慢慢推进，还看后续效果。