住宅出租之后能否开商铺？若开商铺，租赁合同是否有效？

我国法律对住宅改变为经营性用房没有禁止性规定，但有一定限制。业主若要将住宅改变为商铺的，应当经有利害关系业主的同意，这里的“有利害关系的业主”主要是指住宅所在建筑物内的其他业主，以及虽然在该栋建筑物之外但能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的。我们建议，业主在征得有利害关系的业主的同意时，尽量采用书面形式，留存相关业主签署的同意开商铺的书面文件，以便作为证据。

住宅商用签订的租赁合同原则上是有效的，但住宅在作为经营性用房使用过程中，除了要征得利害关系人的同意外，还可能因为违反了部门规章或地方性法规的强制性规定而无法实现合同目的。如，承租人可能在办理工商登记或消防验收时遭遇麻烦，或者“门面”随时可能会被城管执法部门查封，以至于影响到承租人的合法权益。在此种情况下，房屋租赁合同的目的已经无法实现，承租人可以依照合同法规定，要求解除合同。

法条链接：

1.《中华人民共和国物权法》第77条：

 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 

2.《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条：

 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

3.《广东省商事登记条例》第19条：

住所、经营场所依法应当经规划、建设、国土、房屋管理、公安、消防、环保、文化、卫生、质监、食品药品监管等相关部门许可方可开展相关经营活动的，开展经营活动前应当依法办理许可。

 地级以上市人民政府公布经营场所禁设区域目录的，商事主体不得以禁设区域目录所列的场所作为住所、经营场所。　

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