【克而瑞南通】2020年市区计划供地—地块评级篇！
2019年南通土拍市场持续火热，多个区域创新单价地王，对于2020年的土拍市场，多家房企虎视眈眈；2020年预计供地已出，克而瑞根据地块区位、市场环境进行全面解析，做出地块评级，今年意向拿地的房企可以看过来。
2020年南通市区预计供地166万㎡，参照往年19年土地计划实现率以及市场正处于平稳上行期，预计2020年计划实现率在95%以上，可实现供地面积约2361亩。
从2019年供地节奏来看，集中在年中和年尾供地，预计2020年供地时序与19年会有一定的相似性，预计4月份以后将会迎来供地热潮。
通过崇川区3幅政府已出规划公示地块楼板价来看，主城区核心位置土地价格已经到达一定高点，2020年预计土地楼板价不会出现明显涨幅。
主城区老城区土地价格仍有一定上升空间，预计土地楼板价会有明显上涨。
新东区整体配套处于发展落位中，可享中创区规划利好，土地价格也到达新的高点，预计今年土地价格将小幅上涨。
各区域规划
1、新城区区板块作为崇川区发展最为成熟的板块，学校、商业均较为优质，为市区板块价值最高区域。
2、中创区作为南通市政府规划的城市新中心，政府给与了该板块大量的优质资源以及重大规划，如：科创中心、医学中心、会展中心、金融商务中心、企业总部中心等，区域迅速发展，板块价值为市区第二。
3、主城区板块作为南通最先发展起来的商业区，近年来由于规划的缺失，逐渐被新城区和中创区赶超，价格梯度为第三。
4、新东区板块近年来并无重大规划，发展较为一般，毗邻中创区，未来可以享受中创区的规划利好。
5、港闸区因万达广场、万象城、火车站等发展，区域价值逐步提升，近一年区域规划相对较少，发展有所停滞。
6、开发区近年来发展较为迅速，永旺商场进驻、公共文体中心的建设等配套落位，区域价值有所提升。
7、苏通园区价格梯度位于最后， 苏通园区开发起步较晚， 区域内规划了金英湖从长远规划来看，与苏州园区进行对标；但该区域目前发展尚处在起步阶段，板块价值低于其他区域。
1、崇川区（不含中创区）
1号和4号地块周边住宅存量仅3.81万㎡，去化周期仅3个月，入市后可补充区域有效供应，刺激改善需求释放。
2号地块位于主城区老城位置，周边住宅存量约5.68万㎡，去化周期约6个月，入市后竞争压力不大。
3号、6号和7号地块均位于新东区，也是目前崇川区（不含中创区）存量最高区域达40.8万㎡，去化周期约18个月，入市后将与周边项目互相产品竞争关系，存在一定去化压力。
2、中创区
19号、20号地块位于中创区北区，作为南通网红区域，19年成交3幅地块，区域存量也达到最高点53.14万㎡，去化周期约17个月，作为改善需求集中释放区域，未来地块入市后将会有一定的市场压力。
18号、21号地块位于中创区南区，目前周边暂无在售竞品，入市后可有效缓解区域供应不足情况。
3、港闸区
8号、10号、13号和14号地块位于港闸区市北新城，为目前港闸区在售项目集中区域，存量达71.63万㎡，去化周期约16个月，处于市场高位，地块入市后，存量进一步加剧，市场竞争压力较大。
4、开发区
16号、17号地块位于开发区能达商务区，为南通市区存量最高区域达110.9万㎡，19年区域多个项目持续热销售罄，月均去化量相对较高，存量去化周期约14个月，19年下半年的3幅地块楼板价均处于区域高位，当项目价格优势不再明显时，市场去化速度或将下降。
5、苏通园区
15号、22号、23号、24号、25号和26号，均位于苏通园区，区域存量约42.45万㎡，去化周期约14个月，今年预计供应6幅地块，区域存量会进一步提升，作为以投资客户为主的区域，市场未来去化受大环境和行业经济影响较大。
根据地块条件，我们将地块分为A+、A、B、C、D四个评级，A+地块条件最为优质，依次递减。
从地块评级表格中，我们可以发现：
2020年南通市区预计供应2幅A+等级最为优质地块、4幅A等级优质地块，各品企或将“势在必得”，竞争将尤为激烈；
而B级地块预计供应8幅，供应量充足，各地块本身均有一定的优劣势，竞争强度小于优质地块，对于有一定资金压力企业、首次进驻南通市区企业和选择深耕南通市区的企业不失为一种选择；
D级地块劣势较为明显，我们建议谨慎选择。
地块评级标准示意表：
后续我们将陆续推出每幅地块的详细解析，敬请关注！