来 源 | 大胡子说房（dahuzishuofang）
作 者 | 大胡子说房
这是万科董事会主席郁亮在10月23日会议上的说话。万科在每次行业巨变的时候，总能率先嗅到点什么，然后做出自保的决定。比如之前同行们还在激流勇进的时候，万科就高喊：活下去。所以郁亮说出的这16个字，细细咀嚼，还有那么些味道。其中，也包含了我今天想说的东西，郁亮说的是行业，而我想说的是市场。最新楼市信号真的太多了，一边是说保护刚需，银行放贷刚开始放松，一边却是马上房地产税试点的消息。是拐点到了，还是炒房客的末日到了，大家一定很迷惑，到底近期是利好还是利空？我是买还是不买？最近最大的楼市消息就是房地产税了，房地产税一出来，有人瑟瑟发抖。上海房叔一次性抛售93套房产，持有28年，房价翻了100倍，如今套现4.5亿！实际上早就辟谣了，这些房子的持有方是世茂集团下属的苏沪区域，卖房和房地产税没有关系。据第一财经报道，近期有一部分手中持有多套房的业主，原本打算放租的，但现在想提前解约，宁愿赔付违约金，都想赶紧把房子卖掉。截止到10月19日，北京二手房挂牌量为8.94万套，之前的6月-8月，链家挂牌数据分别为7.66万套，7.81万套，8.26万套。广州，9月1日链家网上的二手房挂牌数字是8.3万套，10月19日的数字是9.13万套，10月25日是9.38万套，一个多月时间多了1万套。密集捶打的调控+房地产税试点的消息推进，市场变得焦躁不安。从“求是”文章，到10月23日的推进房地产税试点城市，不到10天时间，信号来得如此之快，于是有产阶级慌了，无产阶级笑了。核心是5套房在售，贵贱不卖，照样租出去，一样赚你们的钱，每个月老老实实把租金给我打卡上，要是不爽，下个月涨租，纸醉金迷的上海，你来了就得懂规矩。但他就是不降价，甚至把税的成本加到租客身上，谁能奈他何？有人说租客可以不租啊，是可以，但买房短期不是刚需，但租房一定是刚需。只要有人源源不断涌入，房东就能有足够话语权，此前上海就是房地产税试点的城市，但一样没有动摇上海的房价底层。人口净流入的城市，基本进入存量房市场，新房只能建在外围区域，想要上车，要么远郊新房挑一挑，要么从前房东手上接盘。只要人口流入够多，接盘侠够多，城市房价体系很难动摇。何况房地产税的出台，本质是为了地方政府的税收，摆脱单纯的土地财政依赖，根本不是为了降房价而来的。前期的调控就已经让市场冷却，9月份70大中城市房价指数，二手房有近四分之三的城市在下跌，就是因为大家预期改变，买房暂缓导致阶段性房价回调。现在再来个房地产税，这一看又是利空，当然会促使房价下跌。而市场向来又是买涨不买跌，一看风向不对，大家自然就选择躺平，短期市场供大于求，房价就跌了。这是短期市场的变化，也是情绪的催化剂，但换个角度，你可以理解为窗口和机会。大家会觉得近期的楼市信号很矛盾，银行开始宽松放贷了，官方明确房贷利率要支持首套刚需，这是近期重要的拐点信号。本来看到这样的消息，是觉得可以买了，但房地产税的消息又让大家犹豫了，会不会是大大利空楼市，房子不能买了？我想说这两个信号完全不矛盾，甚至你可以看成一个信号，那就是刚需，终于在市场有话语权了。房贷利率降低=成本减少；房地产税出炉=炒房客抛售，短期供应大于需求，价格下跌；多数人在观望，摇号打新概率更高；开发商熬不住，新房开始降价；
房地产税和刚需没有半毛钱关系，也不要想着开征之后房价下跌之后你可以捡漏，房地产税本质是无产阶级和有产阶级的抗争。说句不好听的：阶级早就固化了，房东要是硬抗不降价，甚至转移成本，刚需拿什么杠？而且圈内现在呼声比较高的城市：核心一二线城市，哪一个不是人口净流入的城市？哪一个不是刚需为底层托力的城市，房价能跌到哪里？要尊重常识啊，只要需求一直存在，房价就能涨，控制的只是涨价的速度。刚需现在要思考的不是看戏，然后和有产阶级拉锯，而是在钱够的时候，聪明选择相对好时机上车。最近多个城市有降价，比如广州有多个新房降价，普遍2-3000元/㎡，甚至有个别盘最高降幅2-3万，这就是最大的捡漏。其次就是包括广州在内的多个城市已经在下调首套房贷利率，少则5个BP，多则有25个BP的，这笔经济账，刚需更会算。不是所有城市都能涨，稳步能涨的，一定是尊重常识的城市，一定是有人口流入和有产业基础的城市，其他城市在未来很有可能就是炮灰。尤其是三四线城市和二线城市的远郊，因为房地产税一旦开征，就会促使多套房的人去优化房产，最先抛售的一定是远郊的房子。房地产行业在洗牌，新房降价已经杀到，核心一二线城市和环一线城市的刚需可以买了。理由老生常谈，别想着抄底，天知道底在哪里，你要想的是如果确实需要，且手头有钱，留有一部分现金，然后抓紧时间上车。手上拥有多套一线城市房的，这里是指一个城市起码5套以上的，尤其还是高杠杆的，尽早优化，今年种种信号不一般，而且出台政策的速度非常快。深圳出台房地产税试点的呼声很高，我相信这次不会和上海一样，一个是税率不可能还那么低，其次是不太可能有人均60平米的减免。但首套大概率都是免征的，所以多套房的记得优化，多套都集中在东部，比如龙岗坪山的，建议优化，把房子换到西部。最后，三四线城市99%的概率不会出台房地产税，但恰好反应价值，没必要继续持有，相反尽早抛售，把资本分散到有价值的一二线城市，全国房产不联网之前，大概率只认本地房产，分散去有价值的城市投资，涨幅能跑赢税费。很多人看到房地产税，就以为是楼市的绝杀武器，其实房地产税和90%的人都没有关系。上海一家三口，2套90㎡的市中心房产，价值3000万，以上海的房地产税来看，还达不到征收标准，就更别说楼市的各种骚操作，代持或者分散给家人了。而且按照上海现有的房产税率0.6%来征收，1000万的房子也就交个6万块，但巅峰时期一套房子一年的涨幅可能都上百万了。别被近期一些有的没的消息所影响，认清自己的定位，刚需跟紧窗口期，买就对了。
【热会热点】跌幅将近46%！形势远比我们想象的严峻版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间处理。