资产证券化丨大公资产证券化评级方法浅析
大公资产证券化评级方法充分考虑了我国经济和资本市场特点，主要对资产证券化产品的四个方面进行分析：基础资产池分析、交易结构分析、主要参与方分析以及法律分析。资产证券化基础资产类型极为丰富,按特征可分为多种产品类型,每种产品风险特点及表现不同，风险评估方法也有较大区别。
债权类资产证券化评级方法
债权类资产证券化项目涉及的基础资产通常是金融机构或者公司债权,包括信贷资产、租赁资产、应收账款、住房抵押类、汽车贷款类、个人消费贷款类等，债权类基础资产的债权债务关系较为清晰，名义金额确定，其信用风险主要由基础资产的相关债务人的还款能力与还款意愿决定。
债权类资产进行资产证券化应具备以下几大特征：
■ 债务人分布较为分散，主要包括债务人所处的地区分散与行业分散，以避免地区经济波动或者行业周期变动带来的不利影响;
■ 债务人信用水平较高;
■ 资产组合能够产生稳定的现金流。债权类资产证券化评级方法主要以资产支持证券信用风险形成的客观规律为依据构建，主要包括四大评级要素：产品环境、基础资产定性分析、偿债来源定量测算和偿债能力分析。
方法的构建逻辑如下：
以产品环境分析为起点。产品环境决定了产品能否成功发行及稳定存续。产品环境要素将定性分析影响资产支持证券信用水平的内、外部制度性因素的合理性和有效性。资产支持证券完全依赖机制设计及法律文件支撑，主要参与方根据合同规定行使各自职责。大公主要从内外部政策与法律要素、交易结构及参与各方的尽职履约能力三个方面考察产品环境。
对基础资产的定性分析。资产支持证券本息偿付的来源是基础资产产生的现金流。大公主要从资产池中每笔贷款对应借款人的偿债能力、资产特征及缓释手段，资产池的单一借款人集中度、行业及地区集中度、账龄、剩余期限、利率等方面考察基础资产池的偿债能力。
定量测算。对基础资产定性分析的基础上，定量测算预期损失和信用增量两方面因素一出一进对偿债来源的影响：一是通过组合信用质量测算模型来测算基础资产池因违约而承受的信用损失，以损失分布的形式呈现;二是计算信用增量。信用增量是为避免证券持有者遭受资产池信用损失而提供的信用保护水平。
偿债能力分析。偿债能力包括对总量偿付能力和期限偿付能力的定量测算，以及最终的仿真模拟测试环节。总量偿付能力是指从总量上测算实际可获得的偿债来源对受评各档证券偿付要求的覆盖能力。
总量偿付能力用于评估可获得的信用增量能否满足各目标评级压力情景下的违约损失。期限偿付能力是测算压力情景下资产池各期现金流流入能否覆盖受评证券的各期现金流流出。需结合交易结构设计及各类风险要素构建现金流模型。仿真模拟测试主要考察极端情况下偿债能力的变动。包括大额借款人集中违约压力测试和敏感性分析。
收益类资产证券化评级方法
收益类资产证券化是以能够产生独立、稳定、真实、可评估预测的现金流作为基础资产的证券化产品，收益类资产往往依附于单一的经营实体或独立的实物资产而获取经济利益，比如水电气公用事业、收费路桥、公园景区、物业租金等，未来现金流的多少受到外部诸多因素的影响，其未来现金流的名义金额无法确定。因经营实体或实物资产的运行情况关系到未来现金流是否稳定，与债权类资产证券化项目相比，收益类资产证券化项目须特别关注影响未来收益水平的相关因素。
大公收益类资产证券化评级方法主要考虑基础资产未来产生的现金流对产品发行规模的超额覆盖。由于收益类资产证券化现金流尚未明确，基础资产现金流与原始权益人经营管理密切相关，需要依据原始权益人未来经营情况进行分析，因此不可预计的经营风险以及现金流测算风险较债权类资产证券化风险较大。大公针对基础资产不同类型进行分类，深入研究基础资产所处行业的未来发展前景，针对构成收入的具体指标进行分析，同时考量原始权益人的运营能力、现金流历史记录稳定性进行未来现金流测算，分析产品的偿债能力。
房地产类资产证券化评级方法
房地产类资产证券化按品种主要为房地产投资信托基金REITs以及商业房地产抵押贷款支持证券CMBS。
房地产类资产证券化评级方法以项目未来收益及物业价值为评估重点，基于产品收益分配方式以及本金退出方式，从定性及定量角度来考虑。就不动产价值来说，考量房地产的评估价值是否存在虚高的情况。对于房地产价值的评估有三种方法，分别为市场比较法、成本法以及现金流量折现法，目前普遍采用市场比较法以及现金流折现法，由于目前我国房地产出让价格较高，房产产生的收益偏低，现金流折现法的评估价值通常低于市场比较法;就项目未来收益来说，大公分析租金收入的稳定性并计算租金等收入扣除应缴纳的税费后的净现金流收入，并对净现金流进行加压，考察在压力测试情况下对于专项计划优先级的本金及利息的覆盖倍数，覆盖倍数越高对优先级资产支持证券的本金及利息的保障程度越高，违约的可能性越小。
针对目前我国的房地产类资产证券化产品，主要关注可用现金流入对于债务的保障程度，物业的评估价值以及不动产原持有人的资信情况。预计未来随着房地产企业轻资产战略的转型，REITs产品的发行需求将会逐渐增加。
小结
大公资产证券化评级方法遵循现代信用经济生产与信用、信用与评级的矛盾运动规律，秉承可持续发展的科学理念，全面揭示资产证券化产品风险，通过提供及时、准确、有价值的评级信息履行信用评级机构对投资人的责任，引导全球资本的有效配置，促进资产证券化健康可持续发展。
文/刘士楠、许栋