"差价补偿"第一案：买房方主张违约金117.6万，法院支持！
综合｜颜宇丹律师（公号ID：yanyudan2013）、广州日报、深圳新浪房产（公号ID：szhouse）
2015年4月17日，贾先生向魏先生购买位于宝安区的住宅，当时市价为308万元。因魏先生伪造租约致赎楼失败，最终导致交易无法进行。在双方博弈的过程中，该房源价格涨至425.6万元。
深圳市中级人民法院最终裁定，魏先生需向贾先生支付117.6万元的差价补偿。业内称这是深圳支持差价补偿第一案。
01、卖家伪造租约致赎楼失败，买家多次催促无果无奈解约
2015年4月17日，贾先生向魏先生购买位于宝安区的住宅，当时市价为308万元。双方签订合同时，魏先生告知贾先生其房产仅存在一个租约，租赁期至2016年2月29日。贾先生安心地支付赎楼利息后，意外得知魏先生为了向第三方债权人借款50万元，伪造了一份租赁期为7.5年的租赁合同，并将租赁合同到相关部门备案登记。因此，担保公司拒绝为卖方魏先生办理赎楼手续。
期间，贾先生多次催促魏先生采取有效措施办理涉案房屋的注销抵押登记手续，但魏先生至贾先生起诉时仍未办理相关手续，此时已超过了合同约定的最后期限。
根据双方签订的《房地产买卖合同》约定：“如卖方未按照期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过伍日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”
因此，贾先生有权要求解除合同并要求魏先生支付违约金。
02、法院判卖家赔偿117.6万损失，或为深圳支持差价补偿第一案
在资本市场里，时间就是金钱，每一分钟都在考验玩家的意志，没有人耗得起。在魏先生拒绝履行合同约定的义务期间，涉案房产的价格从308万元上涨到了425.6万元，买方贾先生受到的损失远远高于违约金。
深圳市中级人民法院一审裁定，贾先生因魏先生违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失。贾先生关于增加违约金数额至117.6万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。魏先生不服一审判决，再次提起上诉。二审法院认为，原审判决详细分析论述了认定违约损失的合同法各项规则，采信了被上诉人所提交的评估报告，确认本案违约金数额为117.6万元，事实清楚充分，法律适用准确无误，法院依法予以维持。
广东诚公事务所合伙人、律师颜宇丹律师认为，在二手房买卖合同纠纷中，卖方因房价上涨或买方因房价下跌毁约，不但应当赔偿合同约定的违约金，还应赔偿房价上涨或下跌造成的损失。违约方造成守约方的损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。从法律的诚信原则出发，应当对违约方的盈利和守约方的损失予以平衡。
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敢玩二手房假诉讼，赠你“点穴式”惩戒
近日，宝安法院的一个司法建议引起业界关注。该院建议，将虚假诉讼的行为纳入社会征信信息范畴，将相关人员纳入失信人员名单，甚至针对某些特殊失信群体采取“点穴式”信用惩戒方式，建议取消评优评先、创业帮扶、积分入户、安居分房、出境旅游等资格甚至追究政纪党纪责任。
究竟是什么把法官惹毛了?原来，随着国家房地产政策的不断调整，引发了大量二手房买卖纠纷案件，从2015年至今,宝安法院受理二手房买卖纠纷案件1466件，其中虚假诉讼情况严重，部分业主通过一些涉嫌伪造证据、恶意串通等违法方式进行虚假诉讼，以达到拒绝履行合同或者赔偿的目的，导致司法机关无法正常查明案件事实。
1、常见四招二手房虚假诉讼
记者从宝安法院了解到，在越来越多的虚假诉讼里，最常见的招数有如下四招。
第一种是虚构“租赁合同”，也就是让所谓的“承租人”主张“优先购买权”。卖方在涉案房屋买卖不存在租约的情况下，与他人串通伪造租赁合同，让所谓的“承租人”作为第三人或证人参加诉讼并主张优先购买房屋的权利。
第二种是虚构顺序在先的“买卖合同”或“抵押合同”，让所谓的“第一买方”或“抵押权人”主张权利。
第三种是虚构债权债务、共有等法律关系，让所谓的“债权人”“共有人”等第三方权利人对抗买方。
第四种是虚构“借名购房”法律关系，让所谓“出资人(即实际所有人)”对抗买方。
2、创新惩戒方式首提点穴式
为打击房屋买卖随意违约乱象，宝安法院向有关部门提出了一些司法建议：首先，对买房者而言，要及时申请财产保全。其次，法院依法区分承租人、共有人、出资人等第三人参加诉讼的权利主张，要求其亲自到庭参与法庭调查等活动。再次，依法严惩参与虚假诉讼行为。
最后，司法建议还放大招：要创新参与虚假诉讼的信用惩戒方式。就是将参与虚假诉讼行为纳入社会征信信息范畴，将相关人员纳入失信人员名单，依法限制其申请银行贷款、参与政府采购等生产经营活动，向其工作单位、主管部门、居住地基层自治组织等单位书面通报其失信情况，在其生活圈内“贴身”曝光其失信信息。
其中，还特别提到，要针对某些特殊失信群体采取“点穴式”信用惩戒方式，建议取消评优评先、创业帮扶、积分入户、安居分房、出境旅游等资格甚至追究政纪党纪责任。
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