最新!最高法公报:银行怠于办理预告抵押登记,阶段性保证是否免除?
审理法院：最高人民法院
案号：（2017）最高法民申3474号
刊登《最高人民法院公报》2018年第5期
▌裁判要旨：
阶段性担保在商品房预售合同中比较常见，通过办理买房人所购房屋预告抵押登记，可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。
因其阶段性特征，预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。
金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则。
银行怠于办理预告抵押登记，导致阶段性担保的保证责任免除条件成就。
裁判文书内容
(2017)最高法民申3474号
再审申请人：招商银行股份有限公司大连分行
被申请人：大连一方地产有限公司
再审申请人招商银行股份有限公司大连分行（以下简称招商银行）因与被申请人大连一方地产有限公司（以下简称一方公司）保证合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终156号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
招商银行申请再审称，1.二审判决认定招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，已过保证期间，一方公司保证责任应当免除，属于事实认定不清，适用《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第二十六条第二款认定一方公司保证责任应当免除，属于适用法律错误。
2.二审判决认定招商银行怠于履行办理预告抵押登记造成抵押物被法院查封，应自行承担法律责任，属于认定事实错误。
3.二审判决认定案涉房屋没有办理预告抵押登记的责任在于招商银行，属于认定事实错误。
4.二审判决采用推定方式，认定案涉房屋没有办理预告抵押登记，不能排除非银行原因，因而就直接认定责任在于招商银行，该归责原则与担保合同约定相悖，也不符合法律规定。
请求：
1.撤销辽宁省高级人民法院（2017）辽民终156号民事判决。
2.提审本案，或者指令辽宁省高级人民法院再审本案，改判支持招商银行的诉讼请求。招商银行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
一方公司提交意见称，1.案涉保证为“阶段性保证担保”，根据双方合同约定及法律规定，保证期间应当至一方公司交付购房合同登记备案手续后，招商银行在合理期限内办理完毕预告抵押登记之日止。
2.根据合同约定，一方公司的义务仅仅是将购房合同登记备案手续交付招商银行。在一方公司已履行义务的情况下，招商银行作为预告抵押登记的办理义务主体，应当承担未能办理预告抵押登记的责任。
3.一方公司将案涉房屋备案合同转交招商银行时，案涉房屋已可以办理产权登记以及抵押权登记，无需办理预告抵押登记。
4.招商银行的证据已充分证明招商银行办理案涉贷款业务时，是按照“购买商业用房贷款”办理，并非是“个人住房贷款”。
根据《担保协议》的约定，案涉贷款不属于《担保协议》约定的“个人住房贷款”的担保债务范围，一方公司根本就不应对案涉贷款承担保证责任。
综上，招商银行的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一方公司应否承担保证责任。
招商银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》，招商银行与一方公司签订的《担保协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
关于本案保证期间的确定。
招商银行与一方公司在《担保协议》第五条约定，一方公司承担的是阶段性担保，保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。
双方签订《担保协议》的目的是一方公司在90个工作日内办妥高某所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行，招商银行办理完预告抵押登记后，一方公司的担保责任即可免除，招商银行通过抵押权来保障债权实现。
从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。
该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。
因此，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。
《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。
同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。
关于未办理案涉房屋预告抵押登记的责任。
《担保协议》第六条约定，一方公司在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构，积极配合招商银行办理预告抵押登记。
招商银行一审中辩称未办理预告抵押登记的原因是高某不配合，因高某是香港户籍，与他联系困难，其未出具代办手续，银行无法单方办理。
招商银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定：“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”
在一审、二审中招商银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是一方公司迟延交付办理预告抵押登记手续所致，亦未提供证据证明其已积极敦促一方公司及高某配合其办理预告抵押登记。
招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后，才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。
招商银行怠于履行合同义务是显而易见的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。
关于一方公司应否承担保证责任。
本案中，招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。
但是招商银行收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。
根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任免除。
另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”
因此，招商银行因怠于履行办理预告抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。
鉴于一方公司的保证责任已免除，至于高某的借款是否属于本案担保范围，已无审理必要，本院对此亦不予审查。
综上，招商银行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回招商银行股份有限公司大连分行的再审申请。
审 判 长： 武建华
审 判 员： 董 华
审 判 员： 张能宝
二Ｏ一七年九月二十六日
法官： 助理 马赫宁
书 记 员： 隋 欣
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