五年内房价还会涨多少？

楼市调控正当时，而且绝大多数城市的房地产市场也已逐步回归稳定态势。国家智囊仇保兴认为，这才是楼市应有的健康理性的发展势头，倘若未来调控常态化，5年内房价都不会再起大变化。

不仅如此，他更隐晦暗示，我国楼市存在很严重的投机和泡沫——遏制房地产投机炒作和烫平楼市泡沫是“一项长期而又艰巨的任务”。冰冻三尺非一日之寒，事实上房地产泡沫的形成更是由来已久。

对于国家智囊的言论，显然有人不服气。近日就有房地产专家站出来维护房地产的支柱地位，为房价继续上涨代言。该专家公开发表言论称，5年内全国住房均价会涨到2万元时代，即在现有的基础上再上涨100%。

须知，今年9月份，我国城镇地区住房均价首次进入“万元时代”。理由有三个：1、未来5年将有不少于5000万农村人进城；2、国人的投资买房热情5年内难消散，有钱还是会投入到楼市中；3、绝大多数城市无法摆脱对房地产的高度依赖。

“力挺”房地产的专家还有北师大教授董藩。公开资料显示，过去11个月，董教授曾经三次公开发文建言，“应该全面放开限购”。因为在他看来，只有对经济贡献高达40%的房地产才能救中国经济。对于现如今的房地产，董教授不仅不认为存在泡沫，更觉得现在的房价水平不算高。

无独有偶，北大经济学院院长、教授董志勇不久前在2020年金融街论坛年会上更直言不讳表示，“不要任何时候都污名中国的房地产市场，因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱，他们有很多困难，但目前为止个人觉得并没有泡沫。”

何为泡沫？百度百科里解释，泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成分。如泡沫经济，是指因投机交易极度活跃，金融证券、房地产等的市场价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁荣的经济现象。简单来说就是价格脱离价值。

房地产到底有没有泡沫？答案是非常明确的：有，而且泡沫不小。

首先，央行原副行长吴晓灵就曾经直言告诫过，“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”

这话释放了两层含义：其一、我国房地产市场存在泡沫，且我们一直在泡沫中狂欢；其二、狂欢之后，就是大潮退去，大潮退去就知道谁在裸泳。所以，提前做好准备是我们每个人接下来都不得不面对的现实。

其次，衡量一座城市的房地产市场是否有泡沫，其实有三个国际惯用的指标：房价收入比、房价租售比和住房空置率。我们接下来将逐一分析：

房价收入比：报告显示，全国重点50个大中城市，房价收入比数值在国际合理值区间的仅有长沙一城。其余49城都超出了合理范围。这意味着，在我国98%的受监测城市房价收入比都是不合理的。

拿房价收入比指39的深圳来说，这意味着普通工薪族在深圳买房需要不吃不喝奋斗39年。所以，从房价收入比数据来看，全国大中城市中普遍都有泡沫，尤其是四大一线城市和东南沿海强一线及强省会城市，泡沫更甚；

房价租售比：租售比是房屋租金和售价的比例，是每个月的租金和房屋总价的比值，其比值越高，说明房价中的需求越大，也可以理解成“租金回报率”。

通过“房价租售比”这一数据可以看出租金与房价之间的差距是否合理，也是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据。按照国际的标准，合理的租售比在1:250以内。

地产大佬潘石屹2018年就警告过，我国正常的租金回报率应该是6%-7%，但连一线城市的真实租金回报率都最高不超过2%，这样持续下去是非常危险的。

无独有偶，今年8月份，住房大数据项目组组长邹琳华也表达了类似观点，上半年全国重点大中城市，房价微涨，但是租金却下跌幅度很大，按照一般的分析逻辑，这表明房地产泡沫风险在增加。尤其是深圳、杭州、南京等地，风险已达最高警戒线。

住房空置率：过去二十年，全国房价平均上涨了近5倍，一线涨幅超过30倍。没有那种资产的涨幅能和房地产比肩。而且2019年商品住宅销售额，是2000年的43倍。

但GDP总量仅仅是当年的10倍。结论很清楚：过去这些年，房地产的投资增速一直在大幅度上涨。且远远超过了经济自身的增速。

不仅如此，我国住房空置率更是跟着水涨船高，要知道这可是衡量一个国家楼市是否有泡沫的最主要依据之一。

很不幸，我国绝大多数城市的房屋空置率也已经远远超过国家临界点——住房空置率的国际合理值是5%左右，但根据西南财经大学2019年底公布的调查数据显示，我国城镇地区住房空置率（2017年）超2成，空置率数据在21%-24%之间。其中城镇地区商品房空置率高达26.6%。尤其是三四线城市，房屋空置率或高达30%-40%。

综上所述，说我国房地产没有泡沫，那就是赤裸裸的自欺欺人。事实上，不久前就有权威机构研究认为，房地产牛市的重要支撑力，如经济增长、家庭收入、人口利好等，都已出现放缓趋势，并将持续。

基于此，我们认为，未来不再是经济严重依赖于房地产，而是房地产开始对经济“拖累”效应明显。换言之就是，房地产行业的发展总体上对经济已经“弊大于利”。

再直白点说就是，历经一二十年的高歌猛进发展之后，我们的房地产市场确实需要踩踩刹车，适当降降温了。否则，央行原副行长吴晓灵的告诫，只会加快到来。

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