全球大型滨水区更新标杆——德国汉堡港口新城
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01
传承汉萨精神
从自由港到仓库城的历史演变
MEASURE THE WORLD
汉堡，一直是欧洲商业精神的最佳代表。
他天赋不凡，拥有联通北海、
波罗的海和欧洲大陆的绝佳区位。
1189年5月7日，「红胡子」腓特烈一世
亲自赋予他「帝国自由市」称号
和北海贸易免税权。
汉堡城市俯瞰
闻讯而来的商人们
随即在易北河与阿尔斯特河交汇处
建立了世界上最早的自由港，
这正是如今汉堡港口新城的所在地。
最早的港口设施在易北河与阿尔斯特河的交汇处
汉堡港口新城俯瞰
自此，汉堡一跃成为
北海和波罗的海之间的贸易枢纽。
他地位超然，
是汉萨同盟的发源地与核心城市之一。
1241年，为了应对海盗袭击和外族侵略，
汉堡与吕贝克签订贸易互助条约，
形成了汉萨同盟的雏形。
汉萨同盟时期的汉堡，是欧洲贸易的北部枢纽，多条主要贸易线路在此交汇
他们就像《权利的游戏》中的布拉佛斯和瓦兰提斯，
指引其他贸易城邦共同开启了
欧洲「商人秩序」时代。
「凡人皆有一死，凡人皆需供奉」（Valar Morghulis. Valar Dohaeris）
——布拉佛斯
而港口新城所在的格拉斯布鲁克岛
正是这种强大秩序的见证者，
有「海上罗宾汉」之称的传奇海盗
——克劳斯·斯托特贝克
就是在这里被处以极刑。
在格拉斯布鲁克被处刑的克劳斯·斯托特贝克，如今作为雕塑永远立于此处
虽然汉萨同盟在1669年解体，
但崇尚商业文明的汉萨精神
始终指引汉堡的发展步伐。
从16世纪起，
汉堡就成为欧洲北部的物资集散地，
易北河北岸自此成为了带动汉堡发展的引擎。
乌立克·胡伯纳在1909年绘制了鼎盛时期的汉堡港（来源：Wikipedia）
那时的易北河畔，
有林立的仓库、密集的河道、
繁忙的码头、往来不息的驳船，
还有富可敌国的商人们建立的奢华住区。
到1874年，汉堡港免除了所有关税，
成为了世界上第一个名副其实的自由港。
1900年的仓库城，是汉堡港的核心（来源：Wikipedia）
1883年，在被迫加入德意志关税联盟之后，
为了保持港口竞争力并实现更高效的物流管理，
汉堡决定在位于如今港口新城北侧的
Brook、Kehrwieder和Wandrahm三个区域
建设当时最先进的仓储综合体——仓库城。
红砖、运河和拱桥，构成了仓库城的标准画面
虽然名为仓库，
但「仓库城」却不似普通仓库般简陋单调，
反而处处闪耀着汉萨精神的商业光芒。
立面是引人瞩目的清一色红砖墙，
放在今天绝对是最网红的打卡点。
建筑风格采用当时教堂常用的哥特复兴式，
充满仪式感，对西方人有一种天然的吸引力。
用仓库城的保护建筑Kaispeicher B改造的国际海事博物馆是汉堡最受欢迎的景点之一
仓库城在建设中采用了水压发电机、
防冻墙等当时最先进的技术，
一切设计都围绕物流和商贸的需要。
如今，仓库城依然在用以前的运货口和吊索运送东方地毯
在功能上也不再是单一的临港仓储，
而是集物流、办公、休闲、
居住于一体的综合体。
以上所有这些细节都体现了
彼时刚刚统一的德意志民族的高昂心气。
著名的智利大厦就是当时仓库城周边最高档的写字楼
伴随着仓库城的建设，汉堡迅速崛起，
在20世纪初成为仅次于伦敦和纽约的
世界第三大港。
不仅咖啡、橡胶等
当时最重要的商品在这里交易集散，
就连当时追寻美国梦的欧洲移民们，
也把这里当做了旅途的起点。
从1840年到1914年，
有400万失意的欧洲人从汉堡去往新大陆追梦。
1874年的汉堡港，人们争先恐后地登上刚发明的蒸汽船，从旧世界前往新大陆（来源：picryl）
从自由港到仓库城，
在汉萨同盟建立700年之后，
汉堡终于依托贸易和航运
走向了城市发展的巅峰，
成为了「欧洲走向世界的窗口」。
02
拾取前人遗珠
易北河珍珠项链计划的得失
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然而，汉堡港的繁荣并没有持续太久，
第三帝国的野心将他推向毁灭的深渊。
作为德军最重要的物资转运基地，
汉堡港承受了盟军最猛烈的轰炸，
70%的仓库和90%的港口设施被毁。
而战后，横亘东西方的铁幕降下，
汉堡的区位优势随之消失，
城市发展陷入瓶颈。
汉堡联通东西方的区位优势因柏林墙而消失（来源：berlin）
但对港口新城所在的易北河北岸而言，
比战争破坏影响更深远的是一项技术革新。
1956年，海运集装箱轮「理想X号」完成首航，
彻底颠覆了传统港口行业，
原本易北河北岸的港口设施瞬间失去了价值。
仓库城也不例外，
又窄又浅的运河无法停靠大型班轮，
宏伟的红砖仓库也无法堆放集装箱。
某种意义上，「集装箱之父」麦克莱恩改写了港口新城的命运（来源：wikimedia）
为了抓住集装箱航运的变革机遇，
1968年，汉堡在易北河南岸的Burchardkai
建起了第一个集装箱码头，
并接待了第一艘集装箱班轮
「美国轻骑兵号」。
从那个瞬间开始，
仓库城就成了一座壮观的玩具城堡。
1968年集装箱码头建成后，汉堡港的核心正式迁移到了易北河南岸
虽然港口功能逐渐凋零，
但仓库城所在的易北河北岸靠近城市中心，
对于汉堡这样一座用地极其紧张的城市而言，
如此重要的地块被闲置是不能容忍的。
因此，从20世纪80年代起，
易北河北岸的城市更新
成了摆在历任汉堡市长面前的难题。
汉堡最重要的建筑论坛国际建筑展（IBA），其汉堡分公司的标志象征「跨越易北河」（来源：wikimedia）
1987年，
汉堡举行了大规模的建筑论坛（Bauforum）
随即发布了《易北河北岸开发导则》，
以「让汉堡回到易北河」为主题，
提出了「珍珠项链」计划，
推动易北河北岸的城市更新。
「珍珠项链」计划
既然易北河北岸是一条珍珠项链，
那精心打磨的一个个城市更新项目
就是其上的一颗颗璀璨珍珠。
她们每一个都独立开发，卓尔不群。
由最可靠的投资人牵头，
购入升值潜力最高的地块，
征集最新潮的创意，
力争打造最亮眼的项目。
易北河北岸更新后的地标建筑之一水晶塔
从最西侧由冷库改建的奥古斯丁养老院（1993），
穿过5位投资人合资开发的5栋
U型独栋办公楼（2000），
到获奖无数的港区办公大楼（2005），
再到木材码头上的地标建筑水晶大厦（2011），
最后止于欧洲最大杂志社所在的
古纳亚尔媒体城（1990）。
港区办公大楼的造型就像一艘将要远行的船，象征汉堡港拥抱明天的决心
从1987年至今，
「珍珠项链」计划让易北河北岸焕然一新。
但从长远看，
这种「小地块独立开发」的模式有利有弊：
其优点在于更新面积较小，
投资风险和开发阻力都可控，
而且完全市场导向，
对政府和投资方而言操作性极强。
「珍珠项链」计划下焕然一新的易北河北岸
但缺点同样明显，就是整体规划缺位，
导致项目之间缺乏功能协同和空间串联。
同时，没有重视滨水公共空间的设计
大众没法共享滨水区改造的成果。
众多亮点项目就像散落一地的珍珠，
难以形成滨水区的整体吸引力。
「珍珠项链」计划的项目位置分散，且缺乏功能协同和景观串联，导致出现「有名气，无人气」的局面
而这些成功或失败的经验，
都为港口新城的规划建设提供了可借鉴的样本。
因此，可以说「珍珠项链」计划
是港口新城建设前的一次大规模彩排。
03
启动「绝密项目」
港口新城的前期筹划
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1989年，
柏林墙倒塌拉开了港口新城开发的帷幕。
随着分隔东西方世界的屏障消失，
汉堡不仅恢复了欧洲物资集散枢纽的地位，
还成为了东西方世界最便捷的交流窗口。
当时的汉堡，迎来了一次历史性的机遇。
柏林墙倒塌的历史照片（来源：flickr）
为了抓住机遇实现跨越式发展，
汉堡创造了一套
「产业-空间-机制」的总体发展方略。
先遴选出八大代表未来的新兴产业方向，
并由政府牵头分别搭建产业平台——集群之桥，
形成紧密协作的产业生态。
再引导企业在城市的优先发展区域布局，
从而形成产业和城市共荣的良性飞轮。
汉堡目前共有八个产业集群和他们各自的产业之桥（来源：hamburg）
而港口新城在其中的地位至关重要，
他不仅是聚集媒体和创意产业的优先发展区域，
而且是汉堡中心城区的拓展，
因此是名副其实的城市一号工程。
1991年，在功勋市长亨宁·福舍劳的主持下，
港口新城作为「绝密项目」启动！
亨宁·福舍劳是港口新城这个绝密项目的发起者（来源：wikimedia）
之所以保密，不是为了给谁惊喜，
而是为了项目顺利运作而采取的必要举措。
由于港口新城的土地大多由私人企业租赁，
不仅产权分散，
不少租户还拥有自动续租等特权。
如果过早「暴露」开发意图，
一定会招致他们的强烈抵制和恶意抬价，
土地收储的难度和成本都会直线上升。
因此，从1991—1996年，
福劳舍市长组建了一个秘密工作组，
主要推动了两项工作：
1990年代初还未更新的港口新城区域（来源：hafencity）
第一，
委托国有企业汉堡港口及物流仓储有限公司HHLA
进行土地和物业的集中收储，
并于1995年成立汉堡港口新城有限公司，
专门负责港口新城的建设运营。
这意味着，
不同于各自为战的「珍珠项链」计划，
港口新城将是一个整体性的城市更新项目。
和福舍劳市长一样，HHLA前总裁彼得·迪特里希也是港口新城的功勋人物（来源：hafen-hamburg）
第二，
委托著名建筑师福尔克温·玛格
拟定港口新城开发的初步方案。
玛格教授对这个命题并不陌生，
早在1973年，
他就评估了汉堡滨水区的土地潜力，
此后也一直在为易北河北岸的振兴做贡献，
参与了大量理论研讨、
方案评估和建筑设计工作。
福尔克温·玛格对易北河沿岸可谓了如指掌
在他1996年提交的初步研究成果中，
很多关键结论都被沿用至今，
比如港口新城的基本空间结构，
以及将功能混合作为首要开发原则，等等。
由于他对汉堡城市建设的突出贡献，
2020年，汉堡市授予他
「荣誉市民—终身成就奖」。
1997年5月7日，第808届港口节，
一切都已准备就绪。
在这个汉堡最盛大的庆典上，
福劳舍市长正式宣布了港口新城开发计划。
港口节是汉堡最盛大的节日，图为2016年的节日盛况
他特别强调，港口新城的开发，
不会再像「珍珠项链」计划那样「零敲碎打」，
也不会重蹈伦敦滨水区功能过于单一的覆辙。
而是将构建居住、工作、文化、
休闲等多元城市功能，
再造一个汉堡新中心！
从自由港，到仓库城，再到港口新城，这里始终立于汉堡城市发展的潮头浪尖
港口节是汉堡最盛大的节日，图为2016年的节日盛况
在宏伟愿景的感召下，
方案获得了民众的热烈拥护。
自此，秘密酝酿多年的汉堡港口新城，
终于进入了实质性的开发阶段。
04
打造全新汉堡
港口新城的开发运营创新
MEASURE THE WORLD
就像当年的仓库城一样，
港口新城也承载了汉堡对未来的畅想。
在其总体规划里明确提出，
「港口新城将成为全球大型滨水区开发的标杆。
因此，这份规划不只是一份内部工作文件，
更是一套国际通用的标准。」
港口新城的总体沙盘
为了打造全球标杆，
港口新城的建设者们
以德国人的严谨思辨谋划每一条开发策略，
在空间布局、开发模式、
功能配比等层面都考虑周全。
将【多元、开放、创造】的新汉萨精神
体现得淋漓尽致。
为全球的滨水区更新提供了一份权威操作指南。
汉堡市将迎来一个新的城市中心
①. 【多元】投资主体
用化整为零的开发模式分散风险
在开发模式上，
港口新城延续了「珍珠项链」计划中
项目独立开发的模式。
港口新城集团虽然是项目的整体管理者，
但只负责道路、桥梁等基础设施建设，
以及公园、步道等公共空间的开发。
化整为零，百花齐放的模式，让港口新城遍布「网红项目」
而对于可建设地块的项目开发，
则采取「小市场切割战略」。
即根据功能和市场需求，
将土地尽可能细分。
这样投资门槛就降低了，
中小开发商甚至个人投资者都能参与开发。
2006年的港口新城总规将1.57平方公里划分成18个板块（来源：hafencity）
为了吸引更多元的投资主体，
港口新城在项目运作中独创了
——土地独家选择期。
即政府可向「心仪」的投资方
提供一个排他性的时间段，
在此期间，投资者不需要筹资购买土地，
只需全力优化方案，
再向政府争取更有利的购地条款。
相当于降低了投资者的风险。
而政府则通过方案竞标、
审批建筑许可等环节，
确保项目符合现有规划，
并严格把控项目质量。
政府通过多种开发策略，增加汉堡港口新城的投资吸引力，从而将城市更新中的长周期和大投资造成的不确定性降到最低
之所以采取化整为零，
引入多元投资的开发模式，
目的就是分散风险。
港口新城的开发周期长达25—30年，
如果将土地交给少数几个大投资者，
一旦他们临时退出，
就会拖累整个项目的开发进度。
无法按时完工的远洋板块在地图上十分显眼
事实也证明，
鸡蛋确实不能放在同一个篮子里。
2005年，
在港口新城的商业中心远洋板块的开发中，
汉堡参议院将开发权整体转让给了
由荷兰银行和德国开发商组成的联合体。
但由于2008年金融危机，银行无力投资，
导致这一核心片区迟迟无法动工。
目前，远洋板块由欧洲最大的商业运营集团URW开发（来源：wikimedia）
后来，尽管港口新城集团及时补救，
找到了欧洲最大的购物中心运营商URW接盘，
预计2023年可以完成开发，
但这已经比原定的周期整整延后了12年，
而且URW设计的物业形态是封闭式购物中心，
与最初构想的开放式商业街区明显背离。
港口新城地图中标注出的建成或正在建设的项目
从实际效果看，
化整为零的开发模式受到投资者的广泛欢迎。
目前，在港口新城1.57平方公里的范围内，
开发项目的总数多达141个，
其中在建项目就有61个。
社会投资总额高达100亿欧元，
是政府投资总额的3倍。
②. 【创造】生活氛围
成为汉堡最受欢迎的家庭友好住区
引来了投资人和数量众多的项目，
港口新城接下来要解决如何构建城市功能的问题。
除了前面提到的产业集群承载地之外，
港口新城的最重要目标，
是满足汉堡城市人口增长所带来的住宅需求。
汉堡港口新城的住宅缓解城市部分住房压力
要知道，
住房短缺是汉堡面临的最严重社会问题之一。
2015年3月，汉堡有8000户家庭无房可住，
民众被迫发起了大规模街头游行，
而到2021年，
无家可归的家庭数量已经超过13000个，
形势越发严峻。
面对如此窘境，
作为汉堡头号工程的港口新城，
自然要承担起缓解城市住房短缺的重任。
新城多样化的住宅满足不同家庭的需求
从港口新城的功能配比中可以看出，
在目前规划的253万平方米建筑面积中，
包含居住、文教、商业在内的
城市生活功能占比高达61%。
由此可见，
家庭生活是港口新城的主导功能！
港口新城的功能配比情况
在城市生活功能中，最重要的当属住宅。
港口新城建立了适合各阶层家庭的
梯次住宅供给体系。
既有给底层民众的政策补贴住宅，
也有性价比极高的合作社租赁房和限价公寓，
还有售价冠绝汉堡的顶级住宅马可波罗塔。
马可波罗塔目前的最高售价为每平米1.5万欧元
除了价格上满足不同收入家庭的需求外，
港口新城的住宅还针对创意人才进行了定制，
比如2016年竣工的音乐公寓，
就采用了最高等级的隔音措施，
并配套了设备齐全的声乐工作室，
专门吸引音乐领域的创意人才。
音乐公寓
预计在港口新城整体完工之后，
将提供7500套住宅，能容纳1.5万居民，
使得汉堡内城区的住宅供应量增加一倍。
就像港口新城发言人苏珊娜·布勒所言
——「港口新城建设
是改变汉堡住宅市场窘境的最佳契机！」
除了住宅之外，要吸引家庭客群，
港口新城还要打造家庭必备的各种城市功能。
为了达成这个目标，
港口新城在不同的开发尺度上，
贯彻功能混合原则，逐渐完善家庭生活氛围。
首先，在板块尺度上采取「主题大分工」
以5个已建成板块为例，他们都「身怀绝技」，
满足了家庭生活的某种特定需求：
港口新城的十大片区各具特色
【沙门/达尔曼码头板块】
属于仓库城范围，历史文脉深厚，
西侧坐落着文化地标易北音乐厅，
沿运河岸边还排布着一系列大师建筑，
已经成为汉堡人最爱的都市文博区。
2017年建成的易北音乐厅已成为汉堡的文化地标
【沙门/格拉斯布鲁克公园板块】
将家庭友好社区的理念贯彻到极致，
凯瑟琳小学和KITA幼儿园的孩子们
共同参与设计的格拉斯布鲁克公园，
已经成为港口新城中最受欢迎的家庭休闲空间。
由孩子们设计的公园自然最受孩子们欢迎
【布鲁克门码头/埃里库斯板块】
是港口新城最纯粹的办公区。
已经吸引了明镜周刊和挪威船级社
这样的大型企业；
让家庭客群不仅能安居，还能乐业！
新闻杂志社明镜周刊等企业的总部
【沙滩码头板块】
是港口新城的高档物业聚集区，
耸立着汉堡最昂贵的住宅马可波罗塔
和最高端的办公楼联合利华大楼，
足以吸引精英家庭在此落户。
马可波罗塔顶是易北河最好的观景点
【易北河板块】
是汉堡媒体产业集群和创意产业集群的聚集地，
无论是办公楼、公寓还是街区景观设计，
都在诱惑创意阶层在此落脚。
易北河板块是汉堡创意产业的发动机
其次，在项目尺度上突出「内部小混合」
在港口新城，
项目功能混合不是一种设计理念，
而是一种硬性规定。
新城2/3以上的项目必须包含居住、
商业和公共服务三种用途。
沙门码头的大师建筑集群，每一栋都是功能复合的物业
这样做的目的很明确，
就是让整个新城尽快形成
应有尽有的城市功能体系，
为汉堡再造一个宜居城市核心。
因此，
在现有的几乎每一栋已建成的建筑里，
都可以看到这种极致的功能混合。
在港口新城，上店下宅是最基本的功能配置
目前，港口新城共有近5000位居民，
其中带孩子的家庭客群占比达22.6%，
高于汉堡市18%的平均水平，
也远远超过了一些传统居住区。
可见，初生的港口新城依靠功能混合策略，
已经初步形成了不亚于中心城区的
家庭生活氛围。
③. 【开放】滨水界面
让人们在水边邂逅，让城市与水共生
如果只有炫酷的建筑和丰富的城市功能，
那港口新城就只是「珍珠项链」计划的简单重复。
要打造与中心城区同样的生活氛围，
港口新城还必须用公共空间把城市连接起来，
让人们邂逅彼此，形成凝聚力和认同感。
公共空间是形成社区凝聚力，激发城市活力的关键
在港口新城的公共空间设计中，水是第一要素。
这可不是因为水岸多么漂亮，
而是因为这里随时可能被水淹！
港口新城的海拔在4.4米到7.2米之间，
大部分区域都低于汛期最高水位6.45米，
因此，公共空间设计必须优先考虑防汛要求。
高于地面3米的人行步道是汛期的安全通道
为了在汛期维持城市正常功能，
港口新城用人工台地（Warften）的形式，
将离岸20米的地块抬升至7.5米。
新建建筑和防汛车道都建在人工台地之上，
确保在汛期，建筑物仍能正常使用，
消防、救灾等应急公共服务也能正常开展。
从沙门码头看传统码头，就能直观体会3米的高差
这种创新的防洪方式，
给港口新城的景观设计带来了全新挑战。
如何利用地块抬升所带来的3米左右高差，
创造随时可交往的魅力水岸，
是汉堡给全球的景观设计师提出的命题。
而现在，已经有人交出了令人满意的答卷。
满意的答卷来自女建筑师贝娜蒂塔·塔格利亚布所在的EMBT建筑事务所（来源：flickr）
2002年，巴塞罗那的EMBT事务所
拿下了港口新城西部15万平米公共空间的
景观设计任务，原因就在于，
他们善于处理高差。
「我们喜欢利用标高的落差，来塑造高低起伏的景观。标高的落差使得景观更加复杂和有趣，对我来说，这不是一种困难，而是一种惠赐。」
——EMBT创始人贝娜蒂塔·塔格利亚布
错落有致的滨水景观空间设计将人们引向水边
针对0m、4.5m和7.5m三个高度层次，
EMBT分别采取了不同的景观设计理念
——首先，在0m水面层，
EMBT设计了一个长廊形式的漂浮平台
——传统码头。
配备了小型游艇的停泊设施，
并通过栈桥与周边社区连接。
根据设计师的说法，只要身处其上，
这个平台「会随着水面的涨落而起伏，
使人们更能体会与水共生的感受」。
传统码头的栈桥，可以直通周边住区
其次，在4.5m这个城市和水面的中间层，
EMBT集中采用了「层叠」手法，
打造了几个重量级的城市滨水空间，
包括麦哲伦平台、达尔曼台阶和马可波罗平台。
「多功能」的阶梯空间
在这些公共空间里，
设计师通过长椅、阶梯、树池、
缓坡等景观要素的反复「层叠」
舒缓地化解了3米的高差，
吸引人们一步一步走向水边，
感受水岸的魅力。
使用层叠手法的滨水休闲空间
而在7.5m的城市层，
EMBT的策略是让新城居民
能每时每刻都望见水岸、向往水岸，
在沙门公园，设计师用起伏的缓坡，
打造出了港口新城的「制高点」，
由此向西可以望见麦哲伦平台和传统码头。
沙门公园通过缓坡微地形，人造了一个城市制高点
而达伽马广场的主体则是一个时尚篮球场，
周边居民在运动之余，
还可以在躺椅上欣赏易北河的美丽景致。
达伽马广场用运动把人们从家里吸引出来
就这样，通过分层处理，
EMBT成功化解了由于人工台地所产生的高差，
并将之转化为景观设计的优势，
让港口新城与易北河水岸融为一体，
成为人人向往的魅力滨水空间，
实现了城市与水共生。
与水共生的港口新城
如今的汉堡港口新城，仍然在全速前进，
位于东部的三个组团已经蓄势待发，
对新汉萨精神的传承和创造，依旧未完待续。
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