10300元/㎡！杭州“最后”的万元盘今天开始登记，板块却有点一言难尽......
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上周，超山沿线久未有动静的九龙仓君廷领出了最后一批房源的预售证。1号楼、2号楼两幢高层，228套房源，其中90方以下小户型112套、90-140方大户型116套，毛坯，房源均价10300元/㎡。
此消息一出，网友们炸了。许多网友纷纷在本网后台、微信群里留言：好便宜！九龙仓君廷在哪里？周边二手房价格多少？而对于楼盘所处的超山板块，更多人是表示连去都没去过，当然也有人表示曾去看过梅花......
要了解一个楼盘，先得了解其所处板块的前世今生。今天，就让我们一起来重识一下，城市东北方这片刚需最后的“自留地”。
武林广场至九龙仓君廷的行车路线参考
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“临平北以北”
临平山以北区域，我们都习惯称之为临平北。
临平北很大，细分一下，里面又有余杭经济开发区、钱江经济开发区、超山风景名胜区、以及运河街道等区位差别。其中，最早发展起来的莫过于320国道以南的临平山北区域。
2007年左右，绿城以“拓荒者”之姿亮相临平北，用绿城蓝庭抒写下诗意山居的小日子。2009-2010年，区块开始发力，绿城蓝庭、金都夏宫、金帝海珀在楼盘体量上开启三足鼎立。再后来，赞成、蓝江、东厦、五洋、凯文、众安、美好、元茂、中铁、树兰、莱茵达、江苏新城等房企相继进驻。
2012年左右，临平北板块的楼盘分布图
2012年左右，320国道以北的众安理想湾面市时，曾一度被调侃为“临平北以北”。可见临平北板块彼时在大众的认知里，范围还很小。而九龙仓君廷所处的地段，恰恰在“临平北以北”的众安理想湾，再往西北大约4公里处。
320国道以北、超山风景区以东的望梅路沿线，也就是传统的超山板块，2011年以来，有四个知名商品房对外销售过，分别是九龙仓君廷、野风启城、龙湖香醍溪岸、东晖龙悦湾。
龙湖香醍溪岸、东晖龙悦湾位于望梅路西侧，更靠近超山风景名胜区；九龙仓君廷、野风启城位于望梅路东侧，过去也叫钱江经济开发区。
超山板块楼盘分布图（制图：方仲辰）
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一波三折的房价
2011上半年，野风启城初亮相时，高层公寓部分起价6850元/㎡，均价8000元/㎡。
2011下半年，龙湖香醍溪岸亮相了，一向以速度见长的龙湖，在首开别墅项目的一个月后，火速推出了200多套高层公寓，折后均价5900元/㎡，总价50万元/套起。
2012年初，杭州市场行情急转，野风启城也按耐不住了：折后起价4860元/㎡，均价跌至在5600元/㎡左右。
2012下半年，又一个新盘加入战营，就是今天仍有房源在售的九龙仓君廷。当年岁末，九龙仓君廷首开，高层公寓起价5588元/㎡，均价6600元/㎡。
2013-2014年间，这三个楼盘的价格有过回调，但情况都不是太好。直到2015年又一个载入史册的楼盘出现，将此板块彻底打入“深渊”。
2015年11月4日，东晖龙悦湾召开新闻发布会
2015年11月4日，东晖龙悦湾宣布以起价3388元/㎡、均价3998元/㎡的价格首开，推出300套高层公寓。
此消息一出，全城媒体一片震惊。 这个价格不仅击穿了杭州在售住宅的最低价，“3”字头的价格，也将房价拉回到了10年前。
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重新高涨的地价
2016、2017年的故事，大家都知道了。
G20、前亚运，房地产市场上行，偏居城市一隅的超山板块也不例外。而在2017年底，整个临平北区域又有了一个全新的名字：东湖板块。
2018年3月15日，余杭区开年首宗宅地出让，就在东湖板块，东晖龙悦湾往北500米处一宗宅地。结果，金地拿下了[2018]1号宏达路以南、五号路以东地块，成交楼面价11191元/㎡。
此消息一出，朋友圈内一片哗然：曾经3000的房价你爱理不理，如今地价也要1万+了。
金地、赞成项目区位图
2018年5月25日，龙悦湾以北、五号路以东又有两宗宅地挂牌，赞成、金地分获姊妹地块，成交楼面价有所回落，分别为10577元/㎡、9104元/㎡。
2018年7月11日，九龙仓君廷一路之隔的兴元路与兴超路交汇东北处地块挂牌出让，地价又创新高。地块由华景川&四川铁投竞得，成交楼面价11496元/㎡。
华景川&四川铁投项目 区位图
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二手房市场降温
摇号时代，区域二手房价常常作为一个重要的参考指标。九龙仓君廷周边的二手房价如何？
我们先来看，东晖龙悦湾、野风启城、九龙仓君廷、龙湖香醍溪岸这四个超山沿线楼盘8月份的二手房价格。
相关数据显示，8月份，九龙仓君廷的二手房成交均价已经来到20000元/㎡左右，野风启城的二手房成交均价在19000元/㎡左右，东晖龙悦湾的二手房成交均价在16000元/㎡左右，龙湖香醍溪岸的二手房成交均价在18000元/㎡左右。
由此，不难发现，随着区域地价的一路高涨，周边的二手房价也是一路高涨。
我们再来看一份9月份临平北二手房的中介报价表：众安理想湾89方、毛坯、150万；金都夏宫89方、毛坯、185万；赞成香颂89方、毛坯、170万；金帝海珀89方、毛坯、送车位、200万；蓝江四季晶品88方、精装、185万；东晖龙悦湾125方、毛坯、180万......
折算成毛坯单价（刨除车位、精装成本）：金都夏宫、金帝海珀挂牌价略高，在20000-21000元/㎡左右；赞成香颂、蓝江四季晶品次之，挂牌价在18000-19000元/㎡左右；众安理想湾再次之，挂牌价在17000元/㎡左右；东晖龙悦湾最低，挂牌价在14400元/㎡左右。
注意，以上都只是二手房挂牌价。
仅仅一个月时间，320国道以南，较早发展起来、且居住环境成熟的临平北核心区域，部分二手房挂牌价已经主动下调至单价20000元/㎡以内。
试问，挂牌价在20000元/㎡以上的超山区域二手房还有多少人会买？
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地铁距离与值不值得买
再来看一下地铁距离。
在此，我们重点关注杭州地铁三期、预计在2020年6月建成通车的杭州地铁9号线一期。
地铁9号线一期在临平境内新建四个站点，分别是邱山大街站、北沙路站、新洲路站、昌达路站。其中，离九龙仓君廷距离最近的莫过于起点站昌达路站。
九龙仓君廷至昌达路站，地图上直线距离，在4.4公里左右，而行车距离，则在5.4公里左右。
这样一个距离，靠步行，是不现实的，未来，中间还是需要公交的换乘与接驳。
最后一个问题，值不值得买？
对于在临平一带上班的刚需来说，绝对是福音。
对于不在临平上班的刚需来说，结合自己的资金能力承受范围与上班动线的折腾程度，先想一想其他房子的价格自己是否承受得起，这个距离的房子买来以后是否会居住，再考虑要不要买。
对于投资来说，万元均价，门槛是足够低，但，该楼盘已属于杭州远郊。市场上行时，远郊弹跳空间好，可市场下行时，远郊往往是最惨的。是否有强大的心理承受力，是否要为此动用一张宝贵的房票，今后是否有人来接盘，都是需要考虑的问题。
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作者 | 浙江在线记者 詹慧雯
编辑 | 周杭
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维
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