单价16万！江南里二拍上演“读秒绝杀”，买家为何最后才出手？
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今天上午，江南里史上首套法拍房顺利拍出！
总价5000万，折合单价约16万元，整个过程只持续了一轮。根据阿里拍卖平台相关人员的说法，这是今年迄今为止从该平台拍出的杭州商品房中，单价最高的一套。
本期《住杭有数》的主题就是和大家唠唠这套“杭州最贵法拍房”。
PART 1
拍卖的这套房源，为5幢1号，临近小区出入口和江南荟。
就在小区中的位置看，算是中等偏上。
合院地上面积约311.3平方米，其中庭院面积约170平方米。
地上有两层，一层含厨房、客厅、餐厅、客房及一个套房。
二层含一间朝南独立书房、两间均配备独立卫生间及独立衣帽间的朝南套房。房屋地下室建筑面积约185.27平方米，层高5-6米，可隔两层，含3+3个地下车位。
记者曾于该房源的开放日入内参观过，就总体观感来说，尺度还算阔绰，庭院也不见荒芜之意，维护尚可。但还是存在着一些小瑕疵，比方说仅有前庭没有后院，后屋只有一条狭窄的小路，另外房屋的部分区域也存在曾漏水的痕迹。
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PART 2
事实上，这套法拍房已经不是首次拍卖了。
早在4月16日，该房源就已在阿里拍卖平台公开拍卖过，当时的起拍价是5600万，比现在高600万，尽管围观的人数高达近5万人，但直到拍卖的最后一秒，依然没人出价。
今天二拍的情况同样不是很好，在整整24小时的拍卖有效期内，多数时间都无人出价，转机出现在最后几分钟，一位陈姓的买家突然出手，并最终实现“压哨绝杀”。
二拍还是底价成交，在许多人看来这个姗姗来迟的买家算是捡了便宜。
然而，真的是这样吗？恐怕并没有。
一位常年代理豪宅的中介认为，这个价格只能说是合理的市场价。
根据这位中介的说法，去年年底江南里曾卖出了一套二手房，387方，总价6900万，不算税费的话，单价靠近18万左右，不过那套房源的庭院面积要更大，大概有300方。
此外，他还透露称，江南里目前在二手房市场的挂牌价普遍就是在16万左右。
PART 3
单价16万，这大概是个什么水平呢？
来看下杭州几个顶豪小区的法拍房最高单价。
阳光海岸：9.2万（2018年8月17日）
武林壹号：9.8万（2019年4月26日）
蓝色钱江：9.9万（2017年6月27日）
金色海岸：7.6万（2018年5月4日）
武林府：7.7万（2019年1月15日）
九溪玫瑰园：9.7万（2017年3月17日）
可以看到，没有一个是超过10万的。
如果把这个单价放到新房市场上看，差距同样巨大。
在限价的政策环境下，近两年，多数豪宅都将自己的单价控制在10万以内，不敢越雷池半步。其中，最接近的要属中海钱江湾，去年9月，该小区领出了一批排屋的预售证，其中单价最贵的一套超过了12万，这也是近两年杭州市中心备案单价的新高。
江南里5幢1号内部实景图
PART 4
有人可能会奇怪，这位陈姓的买家为何不故意让这个房子流拍，反正也就他一个人报名流拍的话，三拍的价格较二拍肯定又会有明显的下降，到时候再买不是更划算。
那是因为规则早就改了，根本就没有三拍了！
2017年1月，网络司法卖房的规则出现重大变革，其中的一个变化就是减少了拍次。
以往，一套司法拍卖房可以进行三次拍卖，直到三拍流拍才进入变卖环节。而2017年起，法拍房的拍卖次数减少为两拍，一旦一拍流拍，二拍起拍价会在一拍基础上下调一些，如果二拍仍流拍，直接进入变卖环节，而变卖的价格和二拍的起价是持平的，不会再降价了。
换句话说，5000万已经是这套房子的底价了，再不买就只能等变卖了。
如此一来，陈姓买家在最后关头出手，也就合情合理了。
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图文 | 浙江在线记者 盛哲徽
编辑 | 周杭
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维 吕卫星
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