学区房降了！学军跌3万/㎡、文一街跌30-40%、文三街回到3年前
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上周末，杭州西湖区有一套建筑面积为58.66㎡的文鼎苑法拍房，以底价430万元成交了，折合单价7.33万/㎡。
众所周知，文鼎苑对口的小学，是位列杭州父母们心中“第一梯队”的学军小学紫金港校区。
这一次拍卖的价格，不仅比评估价便宜了整整118万多，与过往二手房市场上该小区十几万一平的成交价相比也是“大跳水”。
那么，杭州的学区房降温了吗？记者走访了5个知名小学附近的房产经纪机构，进行了实地探访。
01
文鼎苑成交价
1000万变800万
记者首先来到的，就是被杭州人戏称为“孟母盘”的文鼎苑。
作为唯一一个与学军小学紫金港校区对口的商品房，这个小区一直以来都炙手可热，然而最近一段时间，它却在二手房市场降温了。
（学军小学紫金港校区周边二手房）
“对比前几个月，文鼎苑的价格是在往下走。”附近的房产经纪人小张表示，以88㎡的房型为例，现在文鼎苑的价格基本在800万左右，最低价在700万，属于业主着急卖的情况；而在去年9、10月份，这个房型的价格基本都达到了一千万左右。
而在学军小学紫金港校区附近，冠苑、圣苑的价格则更“亲民”。
“同样是800万左右，可以在冠苑买到120㎡左右的大户型。”小张同记者说道，“冠苑和圣苑都属于政府分房，居住环境没有文鼎苑来得好，这可能是形成价格差异的主要原因。”
事实上，紫金港的学区房二手房的价格都有明显的下跌。
与文鼎苑户型类似的圣苑小区，92㎡的户型曾在去年卖出9.9万/㎡的单价。而从去年九月份以来，圣苑的成交量比较少，仅成交了一套92㎡的房子，单价在7万/㎡。
而记者查询某二手房网站发现，目前圣苑有一些房源的挂牌价接近10万/㎡,与成交价拉开较大差距。
02
学军本部半年跌3万/㎡
“跟前几年的市场比，现在是价格最低的时候。”这是房产经纪人小吴在提到学军小学求智校区附近二手房行情时，对记者说的第一句话。
据了解，去年7、8月份是一个价格高点，很多房源成交价都在10-11万/㎡。但到了9月，随着“双减政策”出台及国家的宏观调控，学区房求购率明显下降。
目前，周边带学区的二手房成交均价已经来到了8万/㎡左右，甚至有一些大户型的7万多/㎡也能成交。算下来，半年之内几乎跌了3万/㎡。
（学军小学求智校区周边二手房）
而从挂牌价来看，则出现了两个差异较大的价格段。
一部分房源挂牌价压得与近期成交价齐平，在8万/㎡上下，比如在西溪河东有一套77㎡的房源卖615万，其房东表示还可以再谈；还有一部分房源挂牌价仍高达10-12万/㎡，但并无相应的成交。
对此，小吴解释说：“挂牌价低的大都是房改房的原住民，而挂牌价高的，往往当初就是房东高价钱买过来的，自然不舍得降价。”
03
文三街价格回到3年前
保俶塔相对坚挺
文三街小学附近的房子降价也比较明显。
记者在房产经纪人小刘的工作后台看到，目前文三街小学附近的房源挂牌价普遍在7-8万/㎡，成交价大都在6.8-7.5万/㎡左右。
据了解，近年来行情最好的时候是2021年一季度，60多方的房源最高成交价为10.7万/㎡，去年7月成交单价大概在8万多，个别能到9万元/㎡以上。
（文三街小学周边二手房）
后来价格逐渐下降，从2021年11月至今没怎么变过，而这个成交价与2019年2-4月相仿。
房产经纪人小刘表示，最近他手上有一套一百零几方的房子，成交价还不到6万/㎡，应该是近期卖得最便宜的一套。
而提到保俶塔实验学校，小刘则表示，那边的房价要坚挺一些。
另一家房产经纪机构的房产经纪人小王也表示：“现在学区房价格普遍都在降，保俶塔是跟着大形势慢慢调价的，没有很突然。”
记者从二手房交易平台看到，附近无论是较便宜的西溪路小区，还是稍贵一些的金祝新村、松木场河东小区，挂牌价都能有7-9万/㎡，普遍成交价在6.6-7万/㎡。
据了解，保俶塔周边小区成交最好的时候是2020年的9-12月，大部分能卖到8万/㎡左右，也有个别房源可以卖上9万/㎡。
从2021年1月、2月开始，成交量已经在下滑了，后来价格也慢慢下来了。
04
文一街库存大
比1年前跌了30-40%。
相比于前面的学区房，文一街小学附近的二手房挂牌量较多，但成交量不大，价格也会低一些。
房产经纪人小钱对记者说：“12月，文一街附近学区房只卖掉了一套房子，是文二路老式小区的一套62㎡的房源，以总价350万元成交，单价在5.6万/㎡左右。”
这里的学区房质量跨度较大，既有带电梯的改善房，又有所谓的“老破小”。
小钱告诉记者，目前电梯房的价格比较高，单价在6万/㎡以上，楼梯房成交价则在5.5-6万/㎡之间。而在去年3、4月份的顶峰时期，老式楼梯房能有8、9万/㎡的单价，差不多跌了30-40%。
记者在二手房交易平台看到，对口小学为文一街小学的二手房挂牌均价约为7.5万/㎡，其中郡枫华庭、白荡海人家目前的挂牌价在6-6.5万/㎡，而石灰桥新村、文二路小区等挂牌价则在8万/㎡左右。
对于之后学区房房价的走向，小钱表示：“归根结底要看政策，去年涨是因为公民同招的政策，今年跌也是因为取消学区房的传闻。”
不过，由于目前相关政策暂未出台，学区房的价格也还待观望，但可以肯定的是，从政府对学区房的态度看来，其价格不会再疯涨。
作者 | 天目新闻记者 李世嘉 实习生 张欣怡
编辑 | 刘庆
统筹 | 王玛咪 盛哲徽
监制 | 吾维
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