房价回到G20，为什么海德公园是红盘？附跑盘现场实拍 | 选房指南No.71
阳历年的年底注定是波澜壮阔，各家开发商为业绩纷纷拿出来压箱底的存货，之前的推文
12月10日晚上，星奕云著登记时间一截止，海德公园、天都城沁源公寓就一起拿了预售证。海德公园是最后的库存，5、9、11号楼这三幢楼，价格在19610-25960元/㎡，沁源公寓是首开，5-8号楼，共4幢，均价在16207元/平方米。两个楼盘均为毛坯。
两个热盘的预售证信息一放出，杭州房叔后台咨询瞬间爆了。
天都城之前已经说过很多了，1.6万元/㎡左右的价格是有投资价值的。天都城的选房指南我们另起一篇，预计明日发布，请关注杭州房叔公众号获取。
本文主要分析海德公园。
再三提醒，有价差的红盘已经进入了一只手的倒计时，请抓住每一个盘的推盘时机。买房如做事，会谋也要会断。不要一会嫌这个盘边上没配套、那个盘有高压线，这个盘得房率比那个盘少1%……
没有十全十美的房子，所有的质量都是可以用差价去换的。
所以，请放心去登记，如果还是没摇中……
让我们一起静静等待终极大boss，西湖国际城。
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
海德公园为什么是红盘，基于规划和房价：
海德公园所在的片区号称是良渚新城CBD板块，周边有大量待出让的宅地，因此政府在努力地塑造各种利好。
图片比较丑，凑合看吧
1. 双地铁：距离4号线和10号线双地铁口的杭行路站步行距离最长为1公里。
2. 综合体：杭行路西与好运路北交叉口，即将在12月19日，就是8天后出让一宗大型商业商务兼容二类住宅用地，建筑面积约49.7万方，容积率4.2，为杭行路站的上盖物业，据悉将是华润入驻这块地，坊间已经把这里想象成了杭州的第二座万象城。
下周即将出让的大型综合体地块
3. 价格：项目往南两个路口的风雅乐府，11月的成交了一套185方的大户型，成交单价是3.6万元/㎡；风雅乐府在2016年10月的时候也成交了一套185方的大户型，成交单价是2.4万元/㎡。
还有距离海德公园更近的杭宸，挂牌价是3.4万/㎡-4.3万/㎡的单价。目前挂牌量较少，不能反应市场的真实情况，杭宸这个项目在房叔后台的咨询量也是极大的，也反应了这个区块的热度。
所以说海德公园此次开盘的价格，相当于回到了G20时代。多少购房者在和房叔咨询的时候都后悔，G20之前没有买进，云云。现在给了你这样一个机会，虽然确实高架、高压线都很近，“又是余杭区不是拱墅区”，但谁也不要和价格过不去吧。
最关键是基本上现房了，明年年中交付，而且还是毛坯，德信的口碑在市面上还算不错，所以基本上不太会有维权的烦恼。
再说下去，感觉房叔都要成为海德公园的托了。放心，海德公园这么热的盘，是不会给房叔砸钱的。本文，请放心使用。
PART 1
摇号信息
海德公园鸟瞰图
摇号房源：5、9、11号楼（图中红圈），共计174套
主力户型：89㎡、100㎡、125㎡
无房户倾斜：待定，预计30%
均价：21449元/㎡
价格范围：19610-25960元/㎡
验资门槛：待定，预计40万元起
登记时间：预计12月13日起
开发商： 浙江金澳置业有限公司
拿地时间：2016年1月27日
拿地楼面价：5001元/平方米
销售价格：21449元/㎡
价格范围： 19610-25960元/㎡
地下车位价格：23万元
周边新房售价：
中城汇（距离3公里，拱墅区）：4万元/㎡
周边二手房售价：
万科杭宸3.4万-3.9万元/㎡
赞成美树 2.4万-3.5万元/㎡
风雅乐府：3万-4.5万元/㎡
海派风景：2.8万-4.3万元/㎡
项目规划：总共21栋小高层和高层
交房时间：2019年7月
房屋朝向：南偏西约6度
小区物业：盛全物业服务股份有限公司
容积率：2.2
得房率：83%
周边城市界面：
东：通益路，上塘高架
高架高压线距离最东边楼幢大约30米
南：河道、住宅规划用地、供电/排水用地
小区南面的空地，市政绿地
南面这块地被规划为住宅及排水/供电站
西：在建北软路，万家之星住宅区
一路之隔的万家之星
北：郁宅路、浙江金恒德汽车用品城
公路交通：
运河村: 488路、191路；徐昌坝: 488路、191路、65路；勾运路小洋坝路口: 65路；勾运路杭行路口: 65路
轨道交通：
步行距离1公里，地铁4、10号线杭行路站（在建）
小区内部配套：
规划有2万方中央园林景观、阳光大草坪、500方室外超大泳池、创意集装箱式Park Box、慢跑步道、羽毛球场、乒乓球场、瑜伽区、四点半课堂、儿童游乐中心等
周边商业购物配套：
杭行路规划有地铁上盖商业。
项目周边有迪凯运河印象中心，3公里范围内有西田城购物中心、麦德龙、万达广场等大型商业配套
周边学校：
余杭区良渚杭行路小学、勾庄中心幼儿园运河分园、勾庄中心幼儿园杭行路分园、良渚二小运河校区、星澜小学、文澜中学、杭州求是高级中学
医疗：
项目西面有杭州市余杭区良渚医院
生活娱乐：
康体生活公园
接下去是最干货的时刻：楼幢分析、户型点评以及最受购房者喜爱的选房指南。
杭州房叔
买房路上的自己人
PART 2
楼幢分析
海德公园鸟瞰图
高架和高压线确实离得很近，30米左右
5号楼
南面临河，河对岸为规划住宅用地及供电、供水用地
东侧隔两幢楼为上塘高架桥和高压线
5号楼南面的河道
9号楼
沿河第二幢，南面为5号楼和6号楼
东侧隔一幢8号楼为上塘高架桥和高压线
11号楼
沿河第二幢，南面为3号路
东北面为小区景观
西边隔一幢1号楼为在建北软路
整体位置在这三幢里最好，户型也最大。
左边第二幢就是11号楼，9号楼在视线的最里面
PART 3
户型分析
90方中间套B2户型
三房两厅两卫
位置：5号楼、9号楼东、西套
总价：175万-197万元
优点：
全明户型、三开间朝南、客厅带阳台、主卧次卧带飘窗
从户型结构图来看，因为是一梯两户的结构，北面应该不是通风井采光而是直接采光，这样的90方中间套在目前的房产市场里很难得。因为看不到工程图，不能妄下评价，有了解的购房者请加房叔微信，告诉下房叔。
缺点：
次卧紧挨电梯井，或有噪音影响。
90方边套B1户型
三房两厅两卫
位置：5号楼、9号楼东、西边套
总价：176万-199万元
优点：
全明户型、两房+卫生间朝南、客厅带飘窗朝东（西）
缺点：
厨房出入口直接临次卫
100方三房两厅两卫
位置：11号楼西边套
总价:200万-219万元
优点：
全明户型、与90方边套类似，两房+卫生间朝南、客厅带飘窗朝东（西），次卧带1.9米进深的阳台
缺点：
走道面积较多、浪费空间
125方边套四房两厅两卫
位置：11号楼东边套
总价：262万-287万元
优点：全明户型、三房朝南、客厅朝东
客厅、中间次卧带阳台、主卧带飘窗
缺点：厨房正对卫生间台盆
125方中间套四房两厅两卫
位置：11号楼中间套
总价：247万-272万元
优点：
全明户型、三开间朝南、客厅带阳台、主卧次卧带飘窗
缺点：
走道过多，浪费空间
PART 4
选房建议
考虑因素：
90㎡户型位于5号楼和9号楼的中间套和边套，底楼、部分顶楼均为特殊户型，按自己的预算去选
100㎡户型位于11号楼西边套，总价较高，户型没有明显优势。
1. 噪音因素：东面为上塘高架和高压线，尽量远离。
2. 采光因素：5号楼采光全优，11号楼和9号楼低楼层采光受遮挡
3. 户型因素：中间套整体略优于边套户型
4. 整体考虑：先5号楼，后9号楼，后11号楼
5. 9号楼3单元201为精装修样板房房源，需要额外支付精装修费用，共计201.6万元=176.6万（毛坯）+25万（装修）
考虑因素：
所处位置为11号楼的中间套和东边套，处于小区较中心位置，远离高架
1. 户型因素：边套户型优于中间套户型
2. 采光因素：5楼以上采光均好。
11幢1单元201和202为原先的样板房房源，需要另外支付装修费用。
11幢1单元201总费用为329.9万元=262万（毛坯）+35.3万（装修）+32.3万（软装）
11幢1单元202总费用为282.9万元=248.2万（毛坯）+34.6万（装修）
选择顺序 | 选择房源 |
第1选择 | 东边套5-18层 |
第2选择 | 中间套5-18层 |
第3选择 | 东边套4-2层 |
第4选择 | 中间套4-2层 |
PART 5
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