星桥突围 星奕云著精装减配 要不要等天都城？| 选房指南No.69
随着中铁九逸选房定格在了381号，一切尘埃落定，那些在玻璃房外翘首以待捡漏的购房者们失望离去，奔向下一个摇号的目标。
其实从摇号登记的时间我们也可以看出一些端倪了。之前市场火热的时候，政府放预售证一定是两个或者两个以上热盘同时放出，以提高中签率降低面上的热度；而现在，中铁九逸、星奕云著甚至包括已经放出风来单价卖1.6万的天都城却都是一个一个地发预售证，让想买房的人可以挨个儿去摇。
这似乎也可以看作是一个不希望市场变得过冷的信号吧。对刚需购房者也是一个福音，可以从容地去摇心仪的楼盘了。
抓住年底这波红利盘的机会。
后台很多人咨询，星奕云著能不能摇，也有人咨询金辉的贤林信步减配比较严重，星奕云著是否也会遭遇此类情况。贤林信步的具体文章可见房叔的小伙伴《杭州交房》的推文：《金辉首入杭，百平精装总价缩水不足7w！》
房叔认为，减配肯定是必然的。星奕云著3500元/㎡的装标，从装修明细上看都非一线的品牌：方太的油烟机、海信的中央空调等等。而对标4000元/㎡装标的在城东新城的璟宸府，这个价格已经日本东芝中央空调、德国威能全屋地暖、高端新风除霾系统、TOTO卫浴、美国弗兰卡大单槽、成本更高的通高门框、双层隔音的Low-E的玻璃等全上了。
金辉星奕云著装修明细
那么星奕云著能不能摇？房叔的回答是：可以。这个价格哪怕是毛坯房也是有一定的性价比的，杭州地铁口、带综合体的楼盘，还有多少个单价在2万以内呢？
也有很多购房者问，天都城和星奕云著摇哪个？
房叔建议：如果是自住，因为星奕云著小区本身的规划和户型都比较新，居住起来的舒适度会比天都城更好。如果纯投资，肯定是选择天都城。
以上。
以下是你们期待已久的星奕云著本期推盘的选房指南。
杭州房叔
买房路上的自己人
摇号信息
上图中4、9、12、16号楼为本次摇号房源
摇号房源：4、9、12、16号楼，共计480套房源。
主力户型：89㎡、107㎡各240套
无房户倾斜：30%
均价：19700元/㎡，包含装修标准3500元/㎡
验资门槛：首套二套均为30万冻结资金
登记时间：12月8日至12月10日进行线上登记
整体信息
开发商：金辉集团，全国36强；蓝光集团，全国24强
拿地时间：2017年9月27日
拿地楼面价：14700元/㎡
销售价格：19700元/㎡
装修改造费：1万元
车位售价：最多不超过23万
车位选购时间及付款方式：开盘当天按揭购买，首付1-2万，剩下按揭
周边新房售价：
天都城 16000元/㎡
周边二手房售价：
美好桂花星座 22710元/㎡
项目规划：7幢高层、2幢小高层、7幢洋房
交房时间：2020年12月31日
单层层高：2.95米
楼间距：50米
小区物业：金辉物业，国家一级资质
容积率：2.20
得房率：约75%
精装亮点：有中央空调
周边城市界面：
东：嘉凯城城市客厅
南：临丁路
西：规划星源路
北：天都大道
公共交通：
星桥街道南：273路；天都路星桥路口：335路；星都路口：273路、330路；
轨道交通：
距离地铁三号线星桥站50米距离
小区内部配套：
大草坪、游乐场
周边商业购物配套：
项目东侧一墙之隔5万方综合体嘉凯城城市客厅(规划中）
理想银泰城、华元欢乐城、余之城
周边学校：
项目北500米星桥中心幼儿园，北600米星桥一小，南500米星桥二小。
医疗：
余杭区妇幼保健医院、浙二医院余杭分院
楼幢分析
4#
东侧规划有商业综合体，可能有噪音、人流、尾气的影响
南面为临丁路，可能有噪音、尾气的影响
9#
东北侧有地下车库入口
东侧规划有商业综合体，可能有噪音、人流、尾气的影响
12#
西侧有地下车库入口
北侧有地面停车位
西北侧有垃圾集中收集点
西侧为小区外马路星源路
16#
南侧、北侧有地面停车位
西南侧有垃圾集中收集点
西侧为小区外马路星源路
户型点评
89方三房两厅两卫
位置：4、9、12号楼中间套，16号楼1、2单元的中间套
套数：240套
总价：141万-192万
点评：
中规中矩的89方，看不到尺寸无从评价优劣。
从整体结构来看：
优点：
三开间朝南
客厅带阳台、主卧次卧带飘窗
缺点：
北面为通风井采光，私密性有影响
107方三房两厅两卫
位置：4、9、12号楼的边套，16号楼的夹边套和边套
套数：240套
总价：160万-231万
点评：
中规中矩的107方，看不到尺寸无从评价优劣。
整体结构与89方类似，各功能区尺寸可能会大一些：
优点：
南北通透、三开间朝南
客厅带阳台、主卧次卧带飘窗
缺点：
走道面积有点大
选房建议
107方和89方户型结构基本一致，胜在107方是南北通透的户型，而且是难得的三开间朝南，总价相差了30万-40万元。
建议不差钱的自住可以选择107方，投资则选择89方为佳。
考虑因素：
1.最贵楼层17层，同楼层16号楼最便宜。12#192万，16#180万-184万，4#186万，9#186万
2.采光方面：12号楼、4号楼>9号楼>16号楼
3.噪音方面：4号楼南侧为临丁路，4#、9#东侧均为综合体，12#、16#西侧为星源路，各有利弊，优劣排序：12#、9#、4#、16#
1.最贵楼层17层，同楼层16号楼最便宜。
12#226万（西）、231万元（东）
16#214万元（西）、223万元（东）、夹边套217万
4#220万元（西）、223万元（东）
9#220万元（西）、223万元（东）
2.采光方面：12号楼、4号楼>9号楼>16号楼
3.噪音方面：4号楼南侧为临丁路，4#、9#东侧均为综合体，12#、16#西侧为星源路，各有利弊，优劣排序：12#、9#、4#、16#
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