中铁九逸没摇到，接下去怎么办？附近期买房操作建议 | 房叔问答No.10
摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
不要慌不择路，适合自己的最重要。
重要提醒：
中铁九逸摇完了，大把没有中签的购房者给房叔留言问接下去该怎么办。
先来分析下为什么11月底开始，那么多沉寂已久的盘会突然低价出货。
首先12月是各家开发商公司需要冲业绩排名，排定江湖座次的时候；是职业经理人个人需要完成考核，为明年赢得一个好底子的时候。因此从公司到个人都有破釜沉舟完成业绩的需求，目前市场最好用的招还是“降价”或者说服从于政府严苛的限价政策，因此会有很多捡漏的机会。
除了这些捡漏的盘可以坚决上车之外，房叔整体建议观望为主，明年上半年的情况不是特别乐观，开发商有可能从服从政府的限价到主动降价。
再三提醒，登记需谨慎，放弃两次，就三个月不能摇号了！
本期《房叔问答》的内容主要集中在近期的几个热盘：中铁九逸、臻蓝府、和光尘樾、星奕云著、天都城以及排屋、二手房等老问题。
(为保护隐私，咨询者姓名均为化名
买房路上的自己人
QA&
壹
关键词：臻蓝府
@紫于
房叔您好，这是加你微信第一次问你问题，希望得到你的指导，首先云和湖这个楼盘是否值得去摇，面积基本都能接受；梧桐郡因为交房时间太晚放弃了，后面可能会关注华夏四季和西湖铁建以及臻蓝府的高层，大概的优先级是怎么样的？希望房叔解答。
杭州房叔：
如果还是按照之前市场放风的价格，这四个项目的排位应该是西湖国际城、臻蓝府、华夏四季、云和湖。
西湖国际城是一直以来的红盘，虽然地段上也有两侧高架的硬伤，学区好有加分项，但是一二手价差大是最实在的理由，如果涨价了的话另说；
臻蓝府所在桃源板块宜居性不错，未来杭钢新城的发展潜力很大，具备不错的想象空间；智慧网谷的落地，引进了如新浪、360之类的科创企业，高薪人群的引入、再加上不错的学区，又是比较稀缺的地铁口洋房，结合价格，综合性价比也较好；
华夏四季所在未来科技城是最受瞩目的焦点板块，虽然价格已经上来，但是相对安全，只是华夏四季、华夏之心的质量一直被人诟病，纯自住的话可能有点痛苦；
云和湖离西湖国际城很近，缺点在于地段硬伤和价格，相比西湖国际城综合性价比就要差一截了，总体还行，但只能列在最后了。
@哎丫
臻蓝府和中城汇选哪个？
杭州房叔：
中城汇是成熟区域，配套齐全，地铁上盖，宜居性强，交通便利；臻蓝符的优势是未来杭钢新城、智慧网谷均会有一定的想象空间。主要还是看个人需求的不同和喜好，性价比上差不太多。
贰
关键词：星奕云著、天都城、和光尘樾
@阳阳
我还想咨询下，如果首付预计80万以内，一个在钱江新城上班，一个在滨江上班，想买离地铁口近的，有什么推荐的楼盘吗？ 另外看了保利和光尘樾和星奕云著这两个离地铁站近的， 买哪个更划算呢？
杭州房叔：
除了你说的两个以外，可以考虑萧山南部卧城市心府等项目，和光尘樾和星奕云著略微倾向于星奕云著。
@啵啵
房叔啊，缦云坊和星奕云著哪个更好啊？我当时就想肯定好多人摇中铁九逸，然后缦云坊和它同一时间验资会不会分流掉好多人。这样我摇到缦云坊的概率就会高一点儿。结果我真的中了缦云坊了，可以买么？要不要放弃等星奕云著呢？
杭州房叔：
中铁九逸这种特殊的楼盘过去后，缦云坊也算有性价比的，自住的话大致在可买可不买之间。星奕云著登记时间还没定，你这次放弃的话，就是第二次放弃了，三个月不能摇号，所以即使放弃了你也没法再去摇了。
@天天
房叔，天都城沁源公寓跟星奕云著，哪个更好点？一个1.6毛坯，一个1.94精装修。
杭州房叔：
天都城是目前市场上最老的大盘了，从以往的产品口碑来看，相对来说较为一般；星奕云著这次大致属于年底开发商冲量而提前开盘，价格较预期为低。综合来看，两者性价比接近，自住的话，个人更为倾向于规划设计上更优的星奕云著。投资的话，沁源公寓的投入会少一些，可以视个人情况抉择。
叁
关键词：御江南
买房路上的自己人
@鱼
房叔，现在我很纠结御江南还是悦虹湾，这两个都登记了，而且悦虹湾要比御江南单价便宜2千多，我是刚需着急入住，房叔能给点意见不？
杭州房叔：
御江南和悦虹湾的优缺点都很明确。御江南胜在靠近市中心，配套较为齐全，城市界面较好；悦虹湾胜在山水环境。从你刚需且急着入住的情况来看，应该首选御江南，哪怕是贵2000多。
@Linda
你好，我想咨询下翡翠江南和御江南哪个楼盘更值得入手？
杭州房叔：
杭州的未来是互联网科技与制造业2.0两条腿走路，互联网科技的重心在西部，制造业2.0在江南。参照萧山的发展方向也是如此，一线两翼。一线地铁2号线沿线大致已经成型，两翼之中南部是卧城，东部是发展重点，萧山科技城的未来会沿江向东，连接大江东。
在这个基础上，新街、宁围，乃至于空港瓜沥、靖江、党湾，都有不错的愿景。宁围目前的规划大方向是拆建，虽然具体规划尚未落地，但是发展前景还是可观的。理论上来说，规划利好出台之前那一刻应该是最好的购房时机，当然，经过之前一波上涨，现在房价也已经相当不低。从项目本身来说，翡翠江南的产品做得相当不错，滨江品牌保证，户型也很不错。不过，眼前学区未定，暂时并不乐观。单纯从眼前居住来看，同在萧山，宜居性不及御江南，供你参考。
肆
关键词：青山湖科技城
@小何
房叔你好，我在临安青山湖一年前买了二套房子，（最终目的是想买杭城主城区的，限购没有办法）一套还清贷款并落户，一套在贷款！我是原本打算落户2年有购买资格时，买主城区的房子，但是我发现行情越来越差，是否应该把临安青山湖的房子卖掉一套（不足之处是未满2年税收较高），然后落户期满买主城区的房子？青山湖的房子在青山鹤龄，谢谢。
杭州房叔：
问题是现在卖不掉，青山湖轻轨开通对房价会有带动的，现在卖肯定是贱卖，不急着用钱的话，没必要卖。
伍
关键词：江山云著
@嘚嘚
房叔，江山云著101平，催交1w购房意向金，是否值得买？
杭州房叔：
看自家情况了呗，这个价格性价比是不高，但性价比高的不一定能摇到。建议可以去看下边上的二手次新房，如金地艺境。江山云著下一期还在登记，不用特别急着交定金。
陆
关键词：经济适用房、排屋、二手房
买房路上的自己人
@叶子
房叔，我想问一下萧山广宁、广泽这样的经济适用房有风险吗？值得买吗？
杭州房叔：
经济适用房只要符合条件即可出售，买进谈不上风险。主要需要考虑的是性价比。一般情况下，经济适用房的价格会明显低于商品房，居住体验也会相对差一些。值不值得就要看具体的房源情况和价格了。
@一一
君廷的排屋能不能买？
杭州房叔：
不太建议，除非地缘特定人群，否则在资产保值增值和未来可能的处置上都不是好选择。
@99
金麟府的更名房8号楼(楼王)东边套139方，607万+70万溢价费，值得买吗？
杭州房叔：
金麟府从价格来看还是可以的，但加上税费，价格也不是那么便宜。现在市场走淡，并不是特别主张即刻下手，建议观望一下，至少等到年底或年后再做决定。相对而言，我会更倾向沁园。
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