萧山南部 平安筑底 印江南单价2.2万元 免验资抢跑 |选房指南No.66
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萧山南部卧城，是一个让人又爱又恨的地方。
爱，这是杭州绕城内除了崇贤和新街之外，唯一还有可能以200万的总价买到89方一手房的地方；浙二医院新院区的确址（印江南的正南面），让这里5年后的未来充满了想象空间。
恨，这里地铁只能到达局部地区，只有部分楼盘离地铁较近，其他项目都离地铁有相当的距离；供应量巨大，目前的潜在供应量在190万方左右，按套均面积110方算，大约有1.7万套的库存等待上市。购房者若随意出手，不仅可能买在近期的高点，还会面对糟心的质量问题。
接下去的南部卧城将是地段、质量和价格的三重比拼，如何避坑，我们先来梳理下这个区域最近房价和地价的脉络。
尚海湾，均价22799元/㎡，优势是现房，摇号中签率25.2%，虽然现场连1号购房者都放弃了选房，（原因未知，房叔猜很可能摇中了当天出摇号结果的江与城。房叔后台咨询的一位购房者就是摇中了尚海湾又摇中了江与城高层很靠前的号，但他根据自身的实际情况还是选择购买了尚海湾），最近热盘很多，外面的世界诱惑太大，弃选太正常了。
卧城印象，精装修2.52万元/㎡的均价，中签率61%，这个楼盘的总价相对较高，对于很多刚需购房者来说，200万元总价是道坎；自身楼盘又较小，自带大型底商对居住氛围来说也算是个硬伤。所以这样的中签率，也还算不错了。
明天开始登记的德信碧桂园印江南，均价22000元/㎡。房叔算了下，一套采光基本没问题的如25#楼3楼的房子，总价在188万元左右。再加上不需要冻结资金就可以登记，估计中签率可以创卧城版块的新低。
位置更好一些的东原璞阅12月3日也将开始登记，均价为2.58万元/㎡（含3000元/㎡装标）单价107套房源，其中89方53套。
四个盘的价格基本表明了政府对这个区域房价上限的态度：毛坯单价2.2万元，精装修单价2.5万元左右。
上限已亮明，那底价在哪里？之后开盘的楼盘有没有可能再降？购房者选择何时入场？
先看面粉的价格。
从下面的表格中能够清晰地看到南部卧城版块的土地，从狂热到冷静的过程。
今年7月，在杭州土地市场上一直来的轨迹都是稳健、谨慎、低溢价的旭辉，出手补仓，拿下曾家桥F-06地块，楼面价13473元/㎡，比3月份的湘湖悦章地块便宜了近4000元/㎡；8月平安入场南部卧城蜀山A-06-2地块，楼面价14189元/㎡，这块地的位置比旭辉的地更好，比邻德信市心府，周边配套比较成熟，离萧山城区更近、离地铁更近（距离2号线潘水站约700米）。
根据平安的以往表现，这次平安的出手，或许可以说明面粉已经基本到达了底部区域。
平安在杭州的拿地高峰期是2014年12月-2015年12月，除了最后一块其它4块地都是以近乎底价的价格拿的。平安只拿地不开发，这五块地分别和金地、保利、绿城、滨江、合景合作开发了金地·艺境、保利·中央公馆、绿城留香园、滨江江南之星和合景映月台。我们也可以期待下南部卧城这块地平安会和谁合作，目前平安已经入股了蜀山A-06-2地块相邻的楼盘：德信市心府，让房叔不禁对平安和德信联合开发蜀山A-06-2地块浮想联翩。
2015年的12月，是平安的最后一次拿地，当时拿地楼面价是8757元/㎡，那块地就是今年9月时以27520元/㎡价格清盘的位于未来科技城的合景映月台。
从2016年开始，时近三年，平安就一直蛰伏观望，直至今年8月在南部卧城再度出手。14189元/㎡的楼面价是否会是南部卧城的最低价目前还不能贸然判定，但基本可以说明这个价位已经得到了资本市场的认可。
平安蜀山地块折算房价的保本价大概在2万元/㎡左右。那是否意味着以后还会有近2000元/㎡的降价空间，南部卧城是否会有价格战呢？
房叔认为，2万元/㎡的价格对于之前拿地的开发商来说都是血亏的，断臂求生的降价是存在的，自杀式降价是绝不可能的。
况且目前南部卧城看似楼盘多，但其实就集中在几家开发商的手中。
虽然占股比例有多有少，但这些楼盘之间几乎都有着千丝万缕的联系，再加上除了市心府和璞阅，其他都是十几万甚至二十几万平方米的大体量，弃卒保车的情况几乎不存在。
禹洲的地块是现房销售，可以暂时忽略不计。目前的限价已经卡着几个一万六七拿地的楼盘的脖子，已经要了桂语朝阳的命。唯一有资本打价格战就是平安和旭辉的两块地，但这两块地的时日尚早，平安应该大概率会和这些公司中的一家合作，旭辉还指望着新拿的地补回之前的利润。所以也许后续开盘的楼盘如湘湖悦章会有再降价的的一点点可能和空间，但卧城区域大规模价格战的可能性几乎没有。
购房者唯一要做的就是，看清楚每个楼盘的开发商，看他们过往在杭州的表现，选择品牌信得过的开发商的楼盘，看清每个楼盘地段去摇号就是。
下文为德信碧桂园市心府的选房指南。
杭州房叔
买房路上的自己人
摇号信息
上图红圈为本次摇号房源
摇号房源：本次预售共5幢（16#、24#-27#），房屋套数424套
主力户型：89㎡（214套）、96㎡（108套）、120㎡（102套）
无房户倾斜：30%
均价：22000元/平方米（毛坯）
验资门槛：无
登记时间：11月30日9:00-12月3日20:00
整体信息
定价情况
开发商：德信、碧桂园（融信、荣安等公司均有股份），德信负责建设、物业管理，碧桂园负责销售
拿地时间：2017年8月16日
拿地楼面价：16580元/㎡
销售价格：22000元/平方米（毛坯）
装修改造费：无
车位售价：待定
车位选购时间及付款方式：待定
周边新房售价：
卧城印象：2.5万元/㎡（含精装修3200元/㎡）
尚海湾22799元/㎡（毛坯）
周边二手房售价：
北辰奥园：2.5万元/平方米（毛坯）
开元名郡：2.8万元/平方米
产品介绍
项目规划：8幢高层88-122㎡、9幢洋房130-170㎡、7幢排屋180-190㎡、 3幢酒店式公寓47和173㎡
交房时间：2020年
小区物业：盛全物业
容积率：2.2
配套介绍
周边城市界面：
南：河道，河对面为浙二医院新院区
北：向旭路、待出让住宅用地
东：萧然西路、农居点
西：蜀山路、卧城印象、北辰奥园
公路交通：
规划蜀山路将向南延伸贯通博奥路连接钱江世纪城
轨道交通：
地铁2号线曹家桥站直线距离1.2公里
周边商业购物配套：
开元广场直线距离1公里
周边学校：
贺知章幼儿园、朝晖小学、朝晖中学、城南初中
医疗：
浙二医院新院区，预计5年内完工，主体力量将迁至新院区
户型点评
90方A1户型三房两厅两卫
位置：25#、26#楼中间套
套数：67套
总价：174万-212万元
优点：
三开间朝南，客厅带阳台、主卧带飘窗、主卧储藏空间较充足
餐客一体，空间感略好
缺点：
厨房、卫生间尺寸较小
北面通风井采光，对面为过道，私密性不足
90方A2户型三房两厅两卫
位置：24#、27#楼中间套
套数：148套
总价：167万-200万元
优点：
三开间朝南，客厅带阳台、次卧带飘窗
卫生间尺寸相对大一些
餐客一体，空间感略好
缺点：
厨房、主卧尺寸较小
北面通风井采光，对面为过道，私密性不足
95方B1户型三房两厅两卫
位置：25#东边套、26#楼西边套
套数：33套
总价：178万-226万元
优点：
南北通透，客厅带东（西）向飘窗，主卧带飘窗
餐客一体，空间感略好
缺点：
仅两开间朝南
主卫、主卧、厨房尺寸较小
97方B2户型三房两厅两卫
位置：24#、27#楼东西边套
套数：74套
总价：177万-224万元
户型结构与95方基本相同
优点：
南北通透，客厅带东（西）向飘窗，主卧带飘窗
餐客一体，空间感略好
缺点：
仅两开间朝南
主卫、主卧、厨房尺寸较小
120方C3户型四房两厅两卫
位置：25#楼西边套、26#楼东边套
套数：34套
总价：239万-295万元
优点：
南北通透、户型方正，三开间朝南
客厅带阳台，主卧次卧带飘窗
缺点：
餐厅位置较尴尬
主卧、厨房尺寸较小
120方C2户型四房两厅两卫
位置：16#楼中间套
套数：34套
总价：230万-280万元
优点：
南北通透、户型方正，三开间朝南
客厅带阳台，主卧次卧带飘窗
客卫干湿分区
厨房为U型厨房，利用率高
缺点：
书房靠近电梯轿厢，或有噪音干扰
走道过多，造成空间的浪费
125方C1户型四房两厅两卫
位置：16#楼东西套
套数：34套
总价：253万-310万元
优点：
南北通透、三房朝南，客厅朝东西且带阳台
一次卧带阳台，一次卧带飘窗
餐客一体，空间感好
U型厨房，利用率高
缺点：
主卧、主卫、次卫、厨房尺寸较小
朝北书房紧挨电梯轿厢，或有噪音干扰
进门即餐厅，缺少玄关
楼幢优劣
整个项目东侧为沪昆线铁路，对东区的影响较大，对此次开盘的楼幢影响不大。
项目南面河对岸为浙二医院，可能对小区会有视觉等方面的影响。
除此因素外，楼幢整体情况16#>25#>26#>24#>27#
16号楼
南面为河道和城市绿地，再南面为浙二医院新院区
北侧有配电房
北面为居民健身活动场地
2、4、7、10、13、16、18层为非标准层，部分阳台坎台（实体墙）为30厘米，比标准层高20厘米。
24号楼
北面为向旭路（市政道路）
北面有露天停车位
东侧为小白线（市政道路）
西侧有配电房
有小区出入口
南面21号楼整幢、24号楼一二层局部为公建配套和商业
5、8、11、14、17、20为非标准层，阳台坎台（实体墙）比标准层高约20厘米
25号楼
北面为向旭路（市政道路）
北面有露天停车位
东侧有配电房
一层裙房有公厕
有小区出入口
一层局部为公建配套和商业
2层为非标准层，部分阳台坎台（实体墙）为30厘米，比标准层高20厘米，
5、8、11、14、17、18层为非标准层，部分阳台坎台（实体墙）为30厘米，比标准层高20厘米，
26号楼
北面为向旭路（市政道路）
北面有露天停车位
有小区出入口
有地下车库出入口
一层局部为公建配套和商业
2层为非标准层，部分阳台坎台（实体墙）为30厘米，比标准层高20厘米
5、8、11、14、17、18层为非标准层，部分阳台坎台（实体墙）为30厘米，比标准层高20厘米
27号楼
北面为向旭路（市政道路）
南面为20号楼，南面楼间距为45米
南侧有配电房、居民健身活动场地
底楼为物业办公用房和经营用房
西北角为垃圾集中堆放点
有地下车库出入口
一层局部为公建配套和商业
2楼为非标准层，坎台（实体墙）比标准层高约20厘米，飘窗下口窗台比标准层高30厘米
5、8、11、14、17、20为非标准层，阳台的坎台（实体墙）比标准层高约20厘米
南侧阳台外有单元入口，实体墙比室内高出约60厘米
选房建议
关于非标准层：
非标准层的主要不利因素是，部分阳台的坎台（实体墙）为30厘米，比标准层高20厘米。这个因素在实际入住的时候，其实影响并不大，选房的时候可以避免就避免，不能避免选择也没关系。
涉及非标准层的楼层如下：
16号楼的2、4、7、10、13、16、18层
24号楼的5、8、11、14、17、20层
25号楼2、5、8、11、14、17、18层
26号楼的2、5、8、11、14、17、18层
27号楼2、5、8、11、14、17、20层
90方、95方左右户型选房建议
考虑因素：
1. 采光因素：楼间距都较大，采光都较好，低楼层25>24>26>27
2. 户型因素：A1和A2的户型类似，没有明显的优劣；95方97方的B1、B2户型比较类似，没有明显的优劣。整体B1、B2>A1、A2
3. 安静因素：25=26>27>24
4. 价格因素：
90方A1户型三房两厅两卫
位置：25#、26#楼中间套
套数：67套
总价：174万-212万元
主要价格分布在205万-210万元
90方A2户型三房两厅两卫
位置：24#、27#楼中间套
套数：148套
总价：167万-200万元
主要价格分布在190万-200万元
95方B1户型三房两厅两卫
位置：25#东边套、26#楼西边套
套数：33套
总价：178万-226万元
主要价格分布在
25号楼东边套220万-225万元
26号楼西边套210万-215万元
97方B2户型三房两厅两卫
位置：24#、27#楼东西边套
套数：74套
总价：177万-224万元
主要价格分布在
24号楼东边套220万-225万元
24号楼西边套200万-207万元
27号楼东边套210万-219万元
27号楼西边套210万-213万元
按较好楼层总价排序：
24号楼中间套190万-199万元
27号楼中间套190万-200万元
24号楼西边套200万-207万元
25号楼中间套205万-210万元
26号楼中间套205万-210万元
27号楼西边套210万-213万元
26号楼西边套210万-214万元
27号楼东边套210万-219万元
25号楼东边套220万-225万元
24号楼东边套220万-225万元
从上面的价格中可以看到位置较好的25#、26#楼的90方的总价与24号楼的97方的西边套总价已经无差异。整体来说可以首选边套，再选中间套。24号楼东边套东侧北侧均沿马路，而总价最高，性价比最低，建议最后选择。
120方-125方选房指南
考虑因素：
1. 采光因素：16#>25#>26#
2. 户型因素：C1>C3>C2
3. 安静因素：16>25=26
4. 价格因素：
120方C3户型四房两厅两卫
位置：25#楼东边套、26#楼西边套
套数：34套
总价：239万-295万元
25#楼集中在280万，25号楼集中在290万元；
120方C2户型四房两厅两卫
位置：16#楼中间套
套数：34套
总价：230万-280万元
集中在270万-280万元
125方C1户型四房两厅两卫
位置：16#楼东西套
套数：34套
总价：253万-310万元
西边套在290万-300万元，东边套在300-310万元
到了这个总价，建议择优而选。
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