崇贤 江南院子不仅仅要面对京杭府 | 选房指南No.65
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关注崇贤的朋友们最近或许面临着“二选一”的境况：江南院子高层213套房源11月27日起接受购房意向登记；同板块内的另一个新盘京杭府12月中旬左右也将首开，当前正在进行购房资格预审登记。那么是去摇江南院子，还是参加京杭府的预审登记并等待它后续开盘，需要崇贤的购房者在当下的节骨眼儿上做出选择。
其实不仅仅是京杭府，正在登记的1.3元/㎡的中铁九逸、即将登记已经在大肆放风将开1.9万元/㎡位于星桥的星奕云著，都在争夺刚需市场的年底“韭菜”。
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江南院子、京杭府位置图
抛开其他版块的楼盘，我们单说崇贤的江南院子和京杭府。据了解两个盘的开盘均价差别不大， 但由于京杭府规划户型面积更大，因而单套房源总价会相对更高。
不过如果经济条件允许，建议等待京杭府的开盘。
房产市场，购房者个体情况差异很大，如需更详细的个体化建议，可加房叔微信咨询：
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下述表格针对两个楼盘做了一番比较，可放大仔细看：
从中可以看到，江南院子最大的卖点一在于赠送面积，二在于楼幢由于南面规划排屋无高层建筑遮挡，南面采光、光照条件佳。但在其他方面，比如地段、周边城市界面上不及京杭府。
先说地段，江南院子所在的上亿广场以东片区为崇贤老城区，老城区的配套特点是全而老旧，人气高、居住氛围浓烈，但阻碍了新配套的开发。项目周边老小区林立，目前除了西房商住项目，再没有新的规划项目在江南院子周边落地。
而近年崇贤开发重心不断西移，耳熟能详的“崇贤新城”规划概念主要借由上亿广场以西片区的开发来逐步实现。因而位于崇贤西片区的京杭府周边聚集了运河公园、幼儿园、商业娱乐设施等新型规划配套，但当前一大短板是人气的聚集、居住氛围逐步凝聚并走向成熟还需一段时日。
不过京杭府所在地段的人气问题可以依靠时间解决，周边配套的规划情况是更值得考量的角度。京杭府周边规划的学校、商业设施比江南院子更新颖，西靠运河景观规划，由此也决定了未来周边城市界面比江南院子更好，因此若出于自住考虑，可优先选择京杭府。
摇号信息
上图蓝圈为江南院子本次摇号房源
下图为京杭府即将开盘房源
整体信息
户型点评
江南院子
A户型88方三室两厅两卫
位置：16号楼02室和03室
套数：51套
价格：166-173万元
优点：
客卫干湿分离设计；
赠送的书房面积约8.96平方米；
主卧套房式设计；
各个功能房间空间尺寸较大
缺点：
南北通透性欠佳；
中间套位置，北向、西向和东向采光面依靠通风井采光，可能影响通风和室内光线；
餐厅位置光线会较暗
B户型88方三室两厅两卫
位置：16号楼1单元04室和2单元01室、2单元04室、3单元01室
套数：72套
价格：161-168万元
优点：
南北通透性较佳，优于A户型；
客卫干湿分离设计；
缺点：
卫生间和厨房依靠墙体间采光，可能影响通风干燥和室内光线。
C户型125方四室两厅两卫
位置：16号楼东边套
套数：18套
优点：
全明，南北通透性佳；
空间尺寸宽敞；
两个卫生间带飘窗设计，增加室内使用面积；
缺点：
书房右侧墙体北向突出，可能影响书房空间的采光和通风。
D户型125方四室两厅两卫
位置：16号楼西边套
套数：18套
价格：238-248万元
优点：
西向6.6米观景阳台设计，可观赏西面河道景观资源，并为餐厅客厅提供了充足光照和采光。
缺点：
南北通透性佳但略逊于C户型；两个卫生间依靠通风井采光，可能影响卫生间的采光和通风干燥效果
京杭府
93方A1户型
位置：中间套
优点：
动静分离设计；
三房两卫设计，各功能区房间尺寸宽敞；
户型方正，通透性优于普通高层产品的中间套
缺点：
厨房和客卫依靠设备平台、通风井采光，可能影响房间的采光通风效果
126方C1户型
位置：东边套
优点：
户型狭长，降低南北通透通风条件，但相比较中间套更佳；南向阔面大阳台设计，光照通风条件佳；主卧套房式设计
缺点：
主卫是暗格
131方B1户型
位置：西边套
优点：
西面瞰景大阳台设计，南面掩盖；不过分狭长，南北通透性较佳，优于C1户型；主卧套房式设计且带阳台
缺点：
两个卫生间采光窗户对着墙体，室内通风干燥情况可能会受影响。
楼幢优劣
江南院子楼16号楼幢区位优劣势分析
优势：
南面为排屋，非高层建筑，且与排屋间距较大，楼幢采光光照条件好；周边河道绿化环绕，景观较好
劣势：
靠近绕城高速，目测相距不到100米，或容易受道路车行噪音和粉尘污染影响。
选房建议
考虑因素
1、户型舒适度125方C>125方D>88方B>88方A，建议按此排列顺序选择
2、南面无高层房源遮挡，可以优先考虑选择喜欢的户型，再考虑楼层
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