祥符断供三年 中城汇首开 均价4万/平，值得买吗？ | 选房指南No.62
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断供长达3年之久的祥符东新房市场终于“有米下炊”，纯新盘中城汇即将首开200套住宅房源，开盘均价40000元/平，当前项目正进行购房意向登记，22日截止。
小编在11月20号前往探盘，虽然当天是工作日，前来售楼处看房的客户仍络绎不绝，楼盘人气不低。
经过几年发展，祥符东的北软、万达一带成熟了不少。板块内多个住宅楼盘已实现交付，规划的主次干道基本打通，为万达商圈和北软产业园带来密集的人流车流，随之衍生了更多的沿街商铺；板块内卖鱼桥星澜小学、求是高中等构成的教育配套也日趋完善；未来地铁10号线穿过板块并在板块内设置两个站点——国际会展中心站和祥园路站。其中国际会展中心站紧邻中城汇，站点地下空间将通过中城汇的地下走廊与项目住宅车库连通，未来中城汇业主可穿过小区内部的地下走廊直达国际会展中心地铁站；另一个祥园路站位于杭行路与祥园路交叉口，即项目北面约1公里处。
两所学校在今年新开工和地铁10号线计划2021年12月建成，可能会是板块近年最有把握兑现的规划利好。另一个利好，即石祥路沿线零散的汽车产业或将搬迁并统一整合布局，由于缺少官方批文，显得缥缈。
上述略显单薄的规划利好，也反衬出板块当前已具备较高成熟度。若此时以纯投资目的购入，则是踩在了板块开发的中晚期节点，意味着将面临相对较为狭窄的发展升值空间。而对标周边二手房89方简装户型成交单价普遍在4-4.2万/平，项目释放的价格红利并不明显。
如果从满足自住的角度来评价，开发程度较高的板块又转变成项目的优势。
中城汇位于板块核心万达商圈内，周边交通发达、商业教育配套设施较齐全，生活便捷度高。
项目的第二个优势在于产品设计雅致，首开房源装标具备一定性价比。外立面采取大面积玻璃幕墙和铝板，风格大气简洁；楼幢内部入户大厅及走道、电梯空间选材优良。房间层高3米，地板由石材铺就，水槽石英石制，装修格调比由大理石铺陈的产品更显高雅。4000元/平的装标涵盖美的中央空调和新风系统，并在这次开盘中赠送地暖，而下次开盘房源，同样的装标价格可能取消赠送地暖优惠。因此这批房源产品的装标具备较高性价比。
项目外面实景
但项目的缺点也很明显，即周边四至道路车流量密集带来较重的空气污染和噪声污染。针对这一点，中城汇做出了一些改善处理，包括在住宅区和南面留石高架之间设置6栋商业建筑和市政公园，来增加两者的空间距离，受益于此规划布局，15号楼与留石高架得以留出200米距离间隔。
如果能接受上述缺点和改良措施，作为自住还是个不错的选择。
摇号信息
摇号房源：西区块高层15号楼共200套
均价：精装均价40000元/平，含装修4000元/平
主力户型：
约84平100套，总价320-341万元；
约102平50套，总价380-405万元；
约122平50套，总价470-509万元
无房户倾斜：30%比例，60户
验资门槛：100万资金冻结
登记时间：11月18日9时-11月22日20时
整体信息
（注：宗地①和宗地②为中城汇项目）
定价情况
开发商：万科，融信，招商；万科负责操盘建设及后期物业服务，融信招商负责财务注资
拿地时间：2017年8月14日
拿地楼面价：西区块用地24704元/平，东区块用地25787元/平
销售均价：精装均价40000元/平，含装修4000元/平
车位售价：待定
车位选购时间及付款方式：待定
户型改造费：无
选装费：“万科美好家”可提供选装服务，费用暂未定
地下室售价：无
周边二手房售价：
华盛达阅城简装87方房源于2018年10月11日成交，成交单价42158元/平；
德信晓宸89方房源于2018年4月26日成交，成交单价40074元/平；
富越香郡低楼层88方房源2018年6月26日成交单价43276元/平。
产品介绍
项目规划：4幢高层（层高25-26层）+6幢小高层（层高10-11层）+6幢商业+1个9班公立幼儿园，住宅共规划1004户（西区块620户，东区块384户）
住宅业态建筑类别：高层，小高层
交房时间：2021年5月30日
房屋朝向：住宅高层朝向南偏西不到10度，住宅小高层朝向偏南
小区物业：万科
容积率：西区块为2.6，东区块为2.5
得房率： 78%
层高：高层3米
外立面：铝板+玻璃幕墙
精装特点：石材地板，石英石水槽，新风系统+美的中央空调，首开房源赠送地暖，后续加推房源是否赠送暂不确定。
配套介绍
周边城市界面
北：规划市政公园、太公庙、杭州市公安局特警支队、农居房、祥泰街
南：规划市政公园、留石高架、地铁10号线国际会展中心站出入口、杭州汽车城
西：先圣桥路，华东制药有限公司，杭州运河汽车互联网产业园
东：规划市政公园（现为金昌宝湖汽车有限公司，计划明年一月搬迁）、杭行路、汽车4S店、万达广场
公路交通：
南邻留石高架和石祥路，可直达申花、城西、拱宸桥和运河新城、新天地板块；沿石祥路西行约1公里可转入莫干山路，东行约3公里衔接上塘高架；
东面所邻杭行路南北串联起良渚与拱宸桥板块；北侧约1公里处的祥园路横向串联起北软、三墩与运河新城
轨道交通：
南邻地铁10号线国际会展中心站；
北面1公里处杭行路与祥园路交叉口规划有10号线与14号线换乘站祥园路站；
西南面约2.4公里处为地铁2号线三墩站；
南面约2公里处为规划地铁5号线和睦站。
小区内部配套：
6幢共1.7万方体量的商业楼，规划艺术主题商业街区、CASA小面积投资品；一条从小区住宅地下车库出发，直连10号线国际会展中心站的地下通道
小区代建学校：
1所9班制公立幼儿园
周边商业购物配套：
东邻万达广场和万融城；南邻海外海杭州商城；
东南面约2.6公里处为桥西商圈；
南面约4公里处为中粮大悦城；
项目距其西南面申花板块城西银泰约4.4公里；
项目距其西北面西田城购物中心约3.5公里；
周边学校：
东北面800米和1.3公里处分别为杭州市运河幼儿园、卖鱼桥星澜小学；
项目西北面约1公里处的泰嘉园附近规划有1所9班制幼儿园和一所42班制初级中学；
项目西面约1.8公里处为求是高中；
北面约1.6公里处为新理想高中。
根据今年拱墅区学区划分，中城汇处于卖鱼桥星澜小学教育服务区内
医疗：
东南面约2.5公里处为市二医院
楼幢分析
优点：
南面为小高层建筑，没有高层建筑遮挡，光照视野较佳，尤其是12楼及以上房源。
缺点：
南面留石高架路对楼幢有噪音影响
南邻的幼儿园可能会对低楼层带来活动噪音影响
户型分析
中间套84方A
户型三室两厅一卫
位置：15号楼中间套02室、03室
套数：100套
价格：320-341万
优点：
两个卧室朝南；除儿童房外其他功能用房空间尺寸舒适；南向采光面宽达近9.5米，保证了充足光照。
缺点：
北面为通风井和走廊，厨房、卫生间、北向儿童房靠通风井和走廊采光通风，一方面隐私性保护不够，另一方面采光通风性欠佳，导致房间整体南北通透性欠佳。儿童房空间尺寸略狭小
夹边套102方C户型
三房两厅两卫
位置：15号楼1单元04室、2单元01室
套数：50套
价格：380-405万元
优点：
南北通透性优于84方A户型；全明户型；主卧套房式设计；两个卫生间干湿分离设计
缺点：
两个卧室朝北；厨房和两个卫生间靠通风井采光，卫生间采光窗有墙体阻隔，可能影响三个房间的采光通风效果
边套122方D1户型
四房两厅两卫
位置：15号楼东西边套
套数：50套
价格：470-509万
优点：
通透，全明，餐客厅东（西）向6.65米宽采光玻璃面，全屋采光佳；主卧套房式设计；各个功能房间尺寸宽阔；餐客厅嵌入式餐边柜收纳空间设计，提高空间利用率
缺点：
两房朝北
选房指南
考虑因素：
1、19层房源价格是所有楼层中最高的
2、南面小高层层高10-11层，12层以上视线光照较佳
3、楼幢朝向南偏西小于10度，可考虑优先选择2单元房源，日照时间相对1单元略长
4、鉴于南面高架桥的噪音，尽量在兼顾采光的情况下，选低一些的楼层。
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