文化不仅是一个城市的品牌和形象，也是精神和灵魂。随着城市存量资产的改造更新，城市公共文化将被置于一个个新的空间，而商业存量，作为体现城市活力最重要的文化空间，往往在城市升级中，扮演着区分不同区域功能定位的特殊角色。
在一线城市新增土地资源已近临界的情况下，城市化发展面临“更新”的新课题：即如何实现城市存量的更新改造？
我们所理解的城市存量更新改造，其实是城市功能的升级换代，而非简单地把旧东西用新的替代掉，要让城市功能通过改造得到升级、换代。现在很多一、二线城市已建立了新城，但老城的空间利用受到掣肘。在这样的情况下，通过投入新的资源，促使原来的空间、存量再生、焕发，并以此提升城市功能显得尤为重要。
我们在最能体现城市发展触角和延伸方向的商圈布局上，不难发现商圈与存量的变化态势，即人气聚集惯性正不断走出主城区，通过嫁接更多城市片区改造的契机，逐渐形成新的商业空间。
西安商圈与城市存量，空白与饱和的“博弈”
日前，第一太平戴维斯正式发布了2019年度《中国零售20城》报告。其通过对中国内地20座主要零售城市进行跟踪研究，采用经济指数及零售商指数共16组数据进行分析，最终将16组数据通过分类、加权、归总，得出每个城市的两大类指数分值。
该指数的冠亚军分别为上海和北京，位于第二梯队的是深圳、成都、杭州和广州，西安位列零售商指数第11位。《中国零售20城》零售商指数排名 / 第一太平戴维斯一方面，我们同样可以通过第一太平戴维斯的统计，看到在2018年全年，西安以122.8万m²的新增商业体量超过上海位列第一，抛开物业品质和同业竞争，西安在商业口的城市存量，的确迎来一个新的时代。
但这并不代表西安的商业密度和商圈对人口的理性覆盖，获得了更好的优化，因为商业资源的冷热不均，其过度集中与空白，都是当前西安城市商业存量呈现出的特征。
2018年重点城市零售物业市场新增量 / 第一太平戴维斯
另一方面，对西安来说，新旧商业物业的叠加、新老商圈的承继，让更多社会资本看到了这座国家中心城市的潜力，商圈的每一次延伸，都同步发生适应市场变化的调整，有业态调整、有整体包装形式的调整，当然也有植根于特定环境下的城市存量调整。从下方悦君梳理的西安商圈分布图可以看出，除传统商圈外，商业存量布局仍侧重于城南，城北商业因围绕交通网点和人口聚集情况而设，较为均匀，城东与城西则依然稍显薄弱，在万象城进驻三桥之前，城西商业几乎为空白。自西二环向西直抵三桥商圈，中间区域的巨大商业洼地为土门片区，我们现在冠之以商圈之名，是因为该板块正在迎来史无前例的城市升级，同时也是城西商业存量形式的一次重大变革。
城市存量空间改造，更宏远的机会在哪里？
中国建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾表示：城市更新需要的不仅是形成物理形态、物质形态的建筑物，而且需要不断的优化宝贵城市资源所有权群体，支配者群体，让更高效率、更能够承担风险，更适合占有这些资源的人群补充进来。
从最近几年西安的城市实践来看，城市存量的更新改造已迫在眉睫。以下四个案例多维度展示了西安不同区域存量改造焕新的状况。
钟楼—东大街改造并不成功，群光、悦荟等占位后东大街时代，向皇城复兴计划靠拢，共享钟楼商圈与解放路商圈客流，继续抱团等待钟楼商圈的二次复兴。
永宁门—中大国际重新调整业态，全新定位零售体系、品牌组合，优化匹配钟楼商圈的商业缺口，SKP接手烂尾楼打造高奢阵营百货，对城市指标级品牌进行虹吸。
曲江—中粮接手秦汉唐既有物业改造，重构商业动线，激活大雁塔作为商业目的地的灵魂符号。
高新—迈科中心、绿地中心等写字楼底商逐渐成为金融商务区的商业输出主力，益田接手正大乐城打造假日里项目，宣告锦业路首个商业综合体的诞生。
对于兼顾商业开发与城市改造并行，其实有很多政策依据，目前，一线城市都出台了相关规划，从整体上统筹城市空间发展。《北京城市总体规划（2016〜2030）》就被认为将拉开北京城市功能空间重组的序幕，其亮点是进一步对北京功能区域进行优化、深化和完善。
而针对土地资源正进入存量开发为主的新阶段，2016年上海启动的城市更新四大行动计划，就不同于过去的大拆大建，十三五期间，上海将依托老白渡地区煤仓及船坞、上海船厂、民生码头等一系列城市更新改造及工业遗存保护性开发文化项目，包括利用上海起重机械厂周边存量等载体，建设一批核心业态聚集的特色众创空间，杨浦大桥到徐浦大桥之间滨江公共空间实现全面贯通。
可以说，这些思路和方法，都对西安城市升级带来积极地指向性。比如对于历史城区的保护和更新，西安理应在打磨特色城市街区方面有更多笔墨。我们回过头再来审视西安的城市存量，发现城西片区与生俱来的人文要素与市井气息，和城市脉搏紧密相连，也最具有可塑性和重构价值，土门商圈价值洼地的效应也正在凸显。
可以说，城市更新是非常重大的城镇化发展阶段。与发达国家完成城镇化后再进行城市更新不同，中国是在城市化建设高潮中并行城市更新。城市存量的盘活，很大程度上不仅需要匹配的社会资本，也需要艺术家、建筑家和城市运营家，于是，土门的价值洼地被富力集团挖掘，更像是一种相互成就。
在有限的城市规模与大片高密度建成区的背景下，土门综合改造的视野里，提出了打造大西安CAZ的计划，这也意味着，城市更新将成为土门的全新突破口。其作为西安主城腹地罕有的可再次深度开发珍土，从存量土地出发，即享有丰盛的资源、区位及发展前景，在土地供应寥寥无几的二环金腰带，成为备受追捧的人气高地。
作为土门综合改造中定义的大西安中央活力区，其占地面积达到了420亩，核心区内的城市格局以新城演艺传统格局为核心设计理念，打造团结路成为南北向城市发展的新轴线，丰镐路为东西向连接老城发展的新轴线。在改造时保留了大量的文化痕迹，并以现代风格结合汉风艺术，将工业遗产与公共交通相结合。
老城格局的空间设计手法，运用到土门新中心的城市空间中，使新中心与老中心相得益彰，彼此协调，在这个过程中，商业空间被分割成众多不同智能的区域。
▲规划区西至阿房路、阿房南路，东至劳动路，北与大兴新区、汉长安城遗址接壤，南至昆明路、丰庆路围合“凸”字空间形态。
富力集团在土门投入的强大资源，还体现在配套建设72万m²超高层办公、甲级写字楼群、6万m²大型ShoppingMall、5万m²星级酒店、4万m²国际天钻公寓、17万m²Block立体商业和高端住宅，相当于一座微型的城市组团，既与周边板块融合共生，又有别于往常我们接触到的城市综合体，这都源于大西安CAZ将文化属性提炼，植入土门精神符号的重构上。整个项目围绕“四核四轴、一心六街、十三域”进行规划建设，以超大体量、超强商业辐射力带动周边区域建设发展，形成创意、活力、文明的城市居住典范，赋能CAZ活力中心，驱动城市焕新。“四核”丨围绕团结南路区域布置电子商务、大型购物中心、商务办公、文化旅游等功能业态，构成西安 CAZ 活动中心。
“四轴”丨主要指大庆路总部经济发展轴、沣镐路综合商贸轴、团结路中央活力轴以及西二环、汉城路、昆明路三条城市形象发展轴。
▲团结路中央活力轴丨大庆路节点
▲CAZ汉风旅游文化商业街区规划图
“一心”丨为中央活力核心区、两大都市产业总部聚集区、工业遗存文化创意区、汉文化旅游区、三大高尚宜居生活区。
▲打造国际总部商务平台、5A甲级办公、国际顶奢酒店集群、创客创业平台
“十三域”丨结合城市地铁轨道站点，发展“TOD”模式，构成节点式社区、商业服务中心。
这一系列方案整体延续了西安历史空间肌理，以西安优越富足的汉唐历史资源为依托，结合现状土门片区的空间环境条件，采用里坊形制的空间组织模式，传承和发扬西安本土人文环境特色，可见设计团队在揣摩西安城市质感上下足了功夫。不过，通过剖析富力为西安带来的商业画像，我们还有更多精彩发现。
· 潮流共享的都市型商业：以输出零售场景为主，为居民创造高端、潮流、品类齐全的商业环境，同时具有方便性、多样化、娱乐性等特征，它不仅仅发挥着购物休闲的功能，也构建适应居民需要的社交场所。
· 纵横交错的街区型商业：以开放的布局、临街的商业形态为主，不像传统社区底商，受空间及商业种类的束缚，洋溢着外向性及开放性，注重对“生活美学主题街区”的营造，将艺术文化注入到休闲、娱乐、餐饮等业态中，兼顾基本生活需求与精神消费需求。
· 活力友好的邻里型商业：商业规模适中，满足人们以街为市的心理，开放性与可变性强，贯通空间内外，善于与景观、动线和人形成沟通和交流。打造高品质、定制式、高效率的多点商业，具有营业时间长、环境安静、购买方便等优势，居民不仅可以享受到举步可达的商业体验，还可以感受到浓浓人情味与凝聚力，颇具生活气息。
另外，富力在引入国际前沿的商业形态方面也有侧重，如主题式情景体验、沉浸式、交互式娱乐体验、极限运动教学体验等，将科技化、创新化融入到商业中，增强了新奇性与趣味性，同时最大程度将人与商业的联动，发挥到新的高度。这与富力在全国多个大中型城市，作为成熟业主且拥有的丰富商业运营经验密不可分，但西安CAZ项目对其来说依然是一个新的领域，值得企业与城市共同策励，达到复兴这块最大城市存量空间的历史使命。
放眼“大西安”版图，土门立足于东西向中轴线之上，链接成熟板块资源及产业集聚区，占据城市增长极且与东向的钟鼓楼遥相辉映，与西、南、北三个片区的沣东/西咸新区、高新区、大兴新区三个板块相互交叠，在城市空间格局中承担起承转合的作用，更是城市“西进”的中轴枢纽与桥头堡。
作为大西安CAZ-中央活力区的人居建筑封面，「富力开远城」将于今日正式线上登记，首开建筑面积约86-125㎡，无论是项目区位本身的稀缺性，还是得天独厚的城市地理优势，历史文脉的先天滋养，醇熟生活圈的繁盛与人气……历史沉积下来的时间财富，都为项目赋予新的力量，而焕发着勃勃生机的土门，正以高起点的城市占位，逐步开启西安城市升级的未来模式。
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
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