3类房子千万慎买！说这话的这位“大神”，找他买房咨询收费2000元一小时……
汪巍几乎经历了1998年房改以来宁波楼市每一轮高潮、低谷，每一轮调控。
但他现在不在房产公司工作，也不在房产中介公司里工作。自己开过公司、当过老板，但现在公司也已经不做了。
严格说，今天的他不算房产业内人士。
但在宁波房产圈内，汪巍名气蛮大。不但身边的亲戚朋友买房之前都会问问他的意见建议，连一些房产公司、中介公司的老总买房也会找他咨询。
他现在自称是一名独立买房咨询师，咨询费标准是一小时2000元，半小时起步。
凭什么呢？
汪巍微信头像局部
NO.1
“跟着我买房的都赚到了”
初次跟汪巍见面，约在东部新城保利印江南的邻里中心。这个楼盘2015年首度开盘，当时宁波楼市差不多处于上一波调控的最低点位置。
“当时我判断可能就是市场上升之前最后的一个低位买进的机会了，就极力建议身边的朋友买房。”
“我买完以后就涨价了。跟着我一起买的都赚了。”
当时，汪巍以2.2万元/平方米的价格，买了一套印江南一期的洋房。
等到前年房子交付，宁波楼市已经重新走热。2016年至2018年上半年，宁波楼市的成交量和房价，都是暴涨状态。作为宁波新的城市中心的东部新城，更是一下子跃升为宁波楼市的“宇宙中心”。
现在，汪巍的房子大概能够在二手市场挂到4万元/平方米左右。
这套房子，汪巍购买时候是打算自住的。装修装了一年多，到现在都还没全部弄好住进去。
他印象深刻的另外一次买房经历，是因为女儿去了杭州读书，在开G20峰会之前，快速出手买下了一套杭州的房子。G20之后杭州的房价走势，大家应该都知道了……
汪巍具体买了多少次房——包括住宅、商铺、办公楼，连他自己都说不太确切了。其中当然也有没怎么赚钱的，但熟悉他的朋友说，总体战绩“胜多负少”，胜率超过90%……
如此丰富的实战经验，当然不是平白无故就有的。
汪巍终归还是一个房产业内人士。
NO.2
“宁波所有的楼盘我都走过”
汪巍是2000年开始做房地产的，而且，一开始，只是一个房产中介公司的业务员。
“在那之前，我自己开过外贸公司，但那时快破产了，走投无路之下，我就结束公司去做中介了。”
他很勤奋，没事就去看房子，而且走路去。
“2005年之前，宁波市区所有的楼盘我都走过。”
汪巍对每个小区的熟悉程度，到了这样的程度——即使站在楼下看着窗户，都能跟客户说出房子的所有信息。
很快，他坐上了所在知名房产中介公司运营总监的位置。之后，又跳到另一家本地大牌房产中介公司做营销总监。
2009年，汪巍辞职创业，创立了自己的商业地产公司。前些年，万科、雅戈尔等大鳄的很多商铺，都是他公司卖掉的。
上一轮楼市调控所带来的长达近5年的宁波楼市“熊市”， 也影响到了汪巍公司的业务。加上电商起来后商业地产越来越难做，慢慢地，汪巍开始有意识减少业务。
如今，汪巍已经把商业地产公司关停，成为一名自由职业者。平日里，四处看楼盘、看小区，跟房产界的朋友聊天说地。有兴致了，就在自己的微信号上写些东西。同时，在本地电台固定作为嘉宾，做一档房产节目。
因为身边有一帮从业19年积累下的摸爬滚打在房产圈的购房者、投资客，他们经常来咨询汪巍买房事宜，他便得空替人分析对方想买的房子方方面面的好好坏坏，各种利弊一一详解，收费标准2000元/小时，半小时起步。
为什么要收费？而且收这么贵？有人买单吗？
汪巍说现在只要他想，买房咨询的活可以做到接不过来。付费咨询的购房者中，有买房自住的普通购房者，也有想买写字楼、商铺等作资产配置的客户；连房地产公司的老总，都会向他来咨询，有客户甚至一问会问3个多小时……
“那些付费咨询的客户，都是追随了我一段时间，对我有一定了解的。对于收费的客户，我除了给建议，还会跟他说这个房子背后会涨的逻辑是什么，那个房子不要买的原因是什么，还会提供详细的资产规划配置。”
“比如前阵子，有个朋友问我某个广场的商铺能不能买，我叫他别买，他就问我原因——要问原因的话，那就要收费了……”汪巍笑着说。
汪巍认为，每个人的时间都是有成本的，既然他提供的信息是有价值的，就应该被重视。
“以前来问我买房种种事情的人很多，但是我发现很多人问了以后他并没有去执行。比如前年，我给一个用户推荐高桥板块，我讲了很多东西，但他听过后又没在意。那时，我就比较火大，觉得免费的东西，大家会觉得不值钱，不重视。”
像汪巍这样的购房高级顾问，全宁波估摸也找不出几个吧？
所以，借采访之便，记者也问了问他应该买什么样的房子……
NO.3
公寓不能买、写字楼不必买、商铺不好买
汪巍没说现在什么样的房子是值得买的（也许是不好意思向记者收费吧，哈哈……），但他特别说了3句话：
公寓不能买
写字楼不必买
商铺不好买
所谓公寓，主要指40年产权的公寓产品，多数是单身公寓，有部分是大面积的“类住宅”。开年后，因为一份落户政策征求意见稿提及公寓也允许落户，这类产品在宁波楼市甚是火了一阵子。
但汪巍说，即便公寓可以落户，还是认为不值得买。
首先，商办物业能落户、有户籍，但不等于有学籍。其次，商办公寓存在潜在的政策风险。（这两方面的理由本文不赘述，有兴趣的同学可以看汪巍自己的微信公众号“汪巍说房”里的这篇文章《公寓能落户了/听说你也想买？》，里面说的很详细。）
最后一个，在汪巍看来，从历史上看，宁波的40年产权公寓涨幅远远落后于普通住宅。
“甚至可以说，大多数买公寓的投资客都是亏损的。”
汪巍举了鄞州万达旁边48克拉的例子。
2007年，这个单身公寓项目的开盘均价是13000元/平米。10年后，2016年，58同城的挂牌价只有6500—8500元／平米，下跌幅度超过40%。目前，48克拉二手房的挂牌价，也不过9000-10000元/平米，开盘时候买的人依然亏着……
相比之下，马路对面几乎同一时期开售的“都市森林”，开盘均价14000元/平米，目前挂牌价超过28000元/平米，上涨幅度达到100％。
为什么说商铺不好买？
汪巍认为，购买商铺主要考虑的是租金回报率。租金的高低由很多因素来决定，比如所在商圈、位置、交通条件、展示性、可通达性、面积等等。
“商铺投资很专业，所以说不好买。”
“一般购买商铺前，我会了解城市规划、交通规划、商业规划，周边的人口状况及其消费能力甚至消费习惯等等，综合判断目标商铺有没有潜力和机会。”
“因为商铺一旦购买，再次交易的机会就会极小，所以购买时要慎之又慎。”
一般人热衷的商业中心的商铺，人流量大，租金高且稳定，投资收益会比较可观，但汪巍认为，其中的风险也很大。比如商业中心会转移，会分散。宁波原先只有一个商业中心，就是东门口，现在各区都有商业中心，甚至不止一个。另外，由于电商的兴起改变了我们的购物习惯，也使实体商铺受到冲击。
“房地产特别是商铺类产品，本来就是一个不易变现的投资品，不像在股市一样，可以随时进出。买来后迟迟卖不掉，机会成本就很大。”
最后说到写字楼。
最近几年，宁波市场上的写字楼几乎一直处于供过于求的过剩状。不过，从租金回报率看，高的能做到8%，远高于住宅的租金回报。当然，租金收益可观，而写字楼的售价，和单身公寓类似，这些年几乎没怎么涨，远低于住宅价格的涨幅。
汪巍就说了一个不建议购买写字楼的理由（更详细的观点，不妨去看他微信号上这篇文章《写字楼怎么买？》）：
银行对写字楼融资功能卡得比较严，钱进去了卖又难卖，就相当于被锁住了。如果个人资产不是很多，或者有更好去处，不建议配置这类资产。
汪巍是我们“宁波楼市报道”采访的第一个房地产相关人物。接下来，我们还会继续挖掘本地有意思的、有见地的方方面面的房产相关专业人士，同时聘请他们作为我们“宁波楼市报道”的特约顾问，一方面给大家分享他们的购房心得、对楼市走向的判断等内容，另一方面，也会请他们就我们这个微信号的粉丝所提出的购房相关问题，作专业的点评、答复。
如果你身边有厉害的房产人物，欢迎推荐给我们！
另外强调一下：人物所言仅代表个人观点，不作为购房特别是投资购房建议。楼市有风险，投资需谨慎……
宁波晚报记者
钟婷婷
编辑
葛淑雅
邮箱：we721386@126.com
新房售价环比涨幅全国第8！排在宁波之前的这些城市，居然是……
在中国城市中，宁波的楼市发展潜力能排到第几位？在宁波买房值得吗？
宁波这个楼盘质量惨不忍睹！新房近似危房！业主们欲哭无泪……
关心购房者所关心的
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