集士港的房价也要冲3万了……是开发商太疯狂还是购房者太保守？

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如果有人跟你说，集士港的房价要和东部新城、老海曙老江东、鄞州新城核心区这些高地看齐，也要卖到3万元以上一平，你能接受吗？

来，大家先投个票、站个队：

集士港房价上3万，还真不是没可能。

在集士港昨天诞生新“地王”后，有些业内人士便惊呼：连集士港房价都要3万+了！

如果按“房价=地价X2”这个简单的公式来算，这样的预测，好像没毛病。

图片来源：搜地网络

上图中这块已经距杉井奥特莱斯还有2公里多、差不多已在集士港镇区边缘的宅地，昨天被来自内蒙古的一家名不见经传的开发商“赤峰中天”拿下，成交楼面价高达13690元/平方米。

这个价格，让这块宅地获封集士港新“地王”。

而按拿地价X2来简单粗暴得计算房价的话，那以后这里的房子，就得卖到2.8万元左右。如果是洋房或者叠墅、联排，再精装修一下，恐怕就要卖到3万以上了……

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当然，从集士港目前在售楼盘的价格看，这个区块的房价上3万还有些远。

从“透明售房网”数据看，就在集士港新“地王”贴隔壁的荣安桃花源，精装，从2017年年底至今共领过三次预售许可证，三次的备案均价都在20000元/平方米左右，价格涨幅不大。目前只剩很少一点尾房了。

桃花源南面的碧桂园碧玥府，白坯，2017年的备案均价是16500元/平方米，目前住宅已全部售罄，预计今年交付。

而同样在新“地王”附近、于去年9月底领出预售证的荣安桃李郡，备案均价则已经突破2万大关，约21800元/平方米。目前可售住宅房源还有将近300套。

但经常有业内人士教育购房者，宁波楼市要向前看，宁波房价应该重估——所有的天花板都应该被打破……

特别是这段时间东部新城核心区、老海曙原高塘四村地块、鄞州新城区钟公庙宅地接连被开发商争抢、创出区域地价新高后，有说法是这些地方的房价上5万6万不遥远、上8万10万也不是梦……

所以，集士港房价冲破3万，又有什么不可能的呢？

从地价来推导房价，这样的逻辑没毛病。这个逻辑的背后，其实是说开发商绝不会做赔本买卖，房子绝对不会低于成本价来卖。

但天下那么多的生意都是有赚有赔，凭什么房地产这门生意就一定要包赚不赔？

影响房价的因素，不是只有地价一个。翻开宁波楼市的旧账，拿地时候风风光光的“地王”，最后亏本大甩卖甚至搞到开发商破产倒闭的例子，也不鲜见。（参见本号《宁波“地王”悲欢史“》一文）

相比地价，楼市的政策风向和环境，对房价的影响力更大。

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单就当前楼市政策环境看，显然还远没到限购、限售、限价这些调控措施放松的时候。

今天，新华社一则消息说，住建部又对房价涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁这4个城市，进行了预警提示。此前的4月19日，已经有6个城市被住建部预警提示。

大家都知道，被预警提示的苏州，前段时间已经出台新的楼市调控政策，对部分区域的新房限售3年、对二手房限售5年。

事实上，被预警提示的这几个城市，房价数据好像也不见得多生猛。

从国家统计局新近公布的4月份全国70个大中城市房价数据看，这次被点名预警提示的——

大连，4月商品住宅销售价格环比涨幅0.7%、同比涨幅13.2%，二手房环比涨0.8%、同比涨9.1%。

南宁，4月商品住宅销售价格环比涨幅0.9%、同比涨幅11.5%，二手房环比涨1.4%、同比涨11.7%。

相比西安、贵阳、武汉、济南、青岛、南昌这些城市，大连、南宁这样的房价涨幅，并不算特别高。

宁波4月份商品住宅销售价格环比涨幅是0.6%、同比涨幅7.1%，二手房环比涨幅0.7%、同比涨幅3.9%，在全国70个大中城市中的排名，属于蛮靠后的。

不管如何，住建部接连发出预警提示，背后是这样的态度：

要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

在这样的政策环境下，开发商高价拿的地变成房子后，能不能卖到预期的或理想测算的价格，恐怕要打一个问号。

而另一个值得关注的问题，是开发商的负债情况。

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按照机构测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿，将在2019-2021年集中到期，每年到期规模分别约为6.8万亿、6.6万亿和5.4万亿。

其中，各大房企在2015、2016两年集中发行的公司债，一般期限为3-5年，也将从2019年起进入偿债高峰期。测算显示，2019-2021年，房企公司债到期规模分别是4454亿、5323亿和8720亿。

据对销售额排名靠前的50家内资上市房企资产负债率统计，负债率超过80%的占到一半、正好25家，其中资产负债率最高的中南建设达91.69%。

近期，上交所对新城控股、泰禾集团、光明地产等房企的负债、资金往来等情况发出问询函，也表明监管部门在高度关注开发商的资金链。

另一方面，机构监测显示，当前房地产融资仍受限制，资金并未显著流进房地产业。

前段时间央行官员就公开表示，从2016年以来一直在抑制流动性过度流向房地产，当前房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变。

昨天，银保监会下发了一份通知，其中的工作要点多处提及房地产业，包括：

整治银行资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

整治信托领域直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

截图自银保监会官网

值得注意的是，近些年头部房企规模越来越大，融资门槛也水涨船高，中小开发商已经越来越难融到资。

新城控股副总裁欧阳捷年初在接受媒体采访时就提及：

“百强之外的房企已经不在银行贷款名单内，50强房企就是银行放贷新门槛，当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

种种迹象表明，今天的开发商只有不断拿地、不断做大规模，才有可能融到资、还上债。相比之下，单个楼盘是亏是赚，倒不见得有多么重要。

而大房企一旦为了还债、回笼资金而“砸盘”、降价促销，市场会怎么样呢？

上一轮宁波楼市“熊市”中世茂世界湾、金地新外滩1号等楼盘的降价促销场面，大家不妨回忆一下……

还是那句话：

一个平稳、理性的房市，对各方面都好。

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