买卖、继承、赠与，税费全攻略！把住房转给子女该选哪种，很明白了……

这段时间，经常有同学在我们“宁波楼市报道”的后台和粉丝群里，问这个问题——

父母要把房子转给我，到底哪种方式划算？正常买卖，还是继承、赠与？

这里面，显然就是3种方式各自要缴哪些税、要缴多少税的问题。

常规的住房买卖在宁波要缴纳的税费，我们“宁波楼市报道”已经专文详详细细地写过，需要学习或复习的同学，请点击《权威版本！宁波住房买卖税收详解》。

今天，我们专文来详详细细地说清楚继承、赠与的税费。

我们的记者为此专门采访了相关职能部门，并结合进了市场实际情况，所以，仍然是权威版本！

事先说明：本文提到的房屋，都属住房，非住房这次先不涉及，以后再专文详解。

PART 1

继承

继承涉及的税费情况，很简单。

不过，需要事先搞清楚2组概念：

第一组：法定继承人和非法定继承人。

第二组：法定继承和遗嘱继承。

法律明确，法定继承人只限配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。除此之外，都是非法定继承人。

法定继承和遗嘱继承的区别是——

过世后，有遗嘱明确了房屋继承人的，即为遗嘱继承。继承人可以是法定继承人，也可以是非法定继承人，以遗嘱为准。

如果没有留遗嘱，就按照法定继承办理。继承人只限上面说的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

需要注意的是，法定继承情形下，分顺位：

第一顺位：配偶、子女、父母；

第二顺位：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

法定继承开始后，由第一顺位继承人继承，第二顺位继承人不继承；没有第一顺位继承人继承的，则由第二顺位继承人继承。而同一顺位的法定继承人继承房产的份额，一般应当均等。

这2组概念解释清楚，下面就来具体说继承涉及的税费。

根据现行税收政策——

法定继承人继承房屋权属的，契税、增值税及附加、个税，都免征。

非法定继承人，根据遗嘱继承房屋权属的，属于受赠行为，需按3%的税率征收契税。其他税费免征。

继承申报，需要有继承公证书，以明确房子继承人是哪一个或哪几个——是多位继承人的话，还要明确每位继承人的权属份额是多少。这意味着——

通过继承方式获得房子，需要交一笔公证费。

我们记者咨询了公证处，城区商品住房目前的公证收费标准为70元/平方米。也就是说，100平方米的房子，公证费为7000元。

继承的税费，就是这么简单。

PART 2

赠与

“赠与”，是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。

还是要先解释清楚一组概念——房产赠与，分2种情况：

特定关系人赠与

非特定关系人赠与

其中，特定关系人，特指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

特定关系人和非特定关系人的区别，也就是俗称的直系亲属、非直系亲属的区别。

下面说房屋赠与涉及的税费。

我们分赠与人和受赠人两个部分来说。 

涉及住房赠与人的税费，主要有增值税及附加、印花税；

涉及住房受赠人的税费，主要有契税、个税、印花税。

所有税费，均由税务机关参照房屋买卖的市场价格核定征收。

先看赠与人要缴纳的税费——你把房子免费送给别人，也是要交税的！！！

如果是把房屋赠与给特定关系人，赠与人免征增值税及附加、个税，仅需要缴纳核定价格0.05%的印花税（注：从2019年1月1日起，对小规模纳税人按50%幅度减征印花税，即只需缴纳0.025%的印花税）

如果赠与给非特定关系人，个税免征，要交印花税，增值税及附加要不要交分2种情况：

赠与人的房屋购入未满两年的（时间按不动产权证和契税完税证明上的时间孰先原则确定），需要缴纳核定价格5.6%的增值税及附加；

购入已满2年，免征。

注：从2019年1月1 日起，对小规模纳税人按50%幅度减征城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。这样算下来，赠与人只需缴0.025%的印花税；如需缴增值税及附加，税率为5.3%。

再来看受赠人要缴纳的税费——主要涉及印花税、契税、个税，增值税及附加不征。

印花税很少，一般就几百块钱，可以忽略不计。

契税方面，受赠人无偿受赠住房，无论是否为赠与人的特定关系人，均需缴纳契税，契税的税率为核定价格的3%。

个人所得税方面，6月25日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，规定了三种赠与情形的，不征收个人所得税： 

一是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

二是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

三是，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

也就是说，上面三种情况下可以免征个人所得税。例如，父母将房子赠与子女，子女是不需要缴纳个人所得税的。

但如果受赠人和赠与人的关系不属于上面三种，应当依法缴纳个人所得税。个人所得税的计算方法为：

核定价格减去赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额 * 20%

比如一套房子税务机关核定价格为100万元，作为非直系亲属的受赠人就需缴纳100*20%=20万元的个税（可扣减的已缴纳的印花税，忽略不计）

是不是有点晕了？

下面这两张表格看下，可能会清醒一点？提前预警：接下来一部分的内容，更烧脑！

直系亲属赠与简明税率表

注：兄弟姐妹间房屋赠与需按规定缴纳土地增值税

非直系亲属赠与简明税率表

PART 3

受赠的房屋再出售，怎样缴税？

出售受赠的住房，与出售其他住房一样，不涉及契税，但会涉及增值税及附加，以及个人所得税。

还是先解释清楚一个概念——房产取得时间。这关系到要不要交增值税。

大家应该都知道，在宁波，购买不足2年的住房对外销售时，需全额征收增值税；满2年的住房出售，则免征增值税。

那么，个人无偿受赠的房屋的增值税计税时间，怎么算？

简单而言——

受赠人与赠与人为特定关系人（即俗称的直系亲属）的，该住房再出售时，购房时间按照受赠行为前的购房时间确定。

受赠人和赠与人为非特定关系人（即俗称的非直系亲属），则购房时间按照发生受赠行为后新的不动产权证或契税完税证明上注明的时间确定（孰先原则）。

有点烧脑吧？我们来举个例子——

父母2014年1月购买了一套房屋，2017年5月将房屋赠与女儿。女儿在2017年9月将房子出售。

注意：这里，购房起始时间按2014年1月算！

那么到2017年9月卖房，该房的持有时间已经满2年。即女儿转让套住房时，可以免征增值税及附加。否则，就得缴5.6%的增值税及附加。

在上面这个例子的时间线中，假设是——

舅舅把房子赠与给了外甥——非特定关系人，外甥再出售时，那购房时间就按2017年5月起算。

显然，出售的时候房屋购入时间未满2年，外甥得缴5.6%的增值税及附加。

再说个人所得税。

按照规定，出售受赠房产的个人所得税，应扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。具体来说，受赠人的个人所得税纳税额应为：

出售受赠房屋的收入，减去原赠与人取得该房屋的实际购置成本，再减去赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后，按剩下部分的20%来缴纳个人所得税。

同样很烧脑——还是举个栗子。

假设一套住房，父母赠与子女，当初父母买入价是100万元，子女受赠时房价没怎么涨，按100万缴了3%即3万元契税，子女再卖出时已满2年无需缴纳增值税及附加，出售价是200万元，则需缴纳个税为：

（200-100-100*3%）*20%=19.4万元（印花税因为金额小，在这里忽略）

继承的住房再售出，因为当时免征契税，因此按规，个税应为差额的20%即20万元。

买这类继承、赠与的住房，买的人需要怎么缴税？跟买普通二手房一样，依法缴纳契税即可。具体的契税征收政策为：90㎡及以下的首套房、第2套房，按成交价格（不含增值税）的1%缴纳；90㎡以上的首套房，按1.5%缴纳；90㎡以上第2套房，按2%缴纳；第3套及以上，不论面积，均按照3%缴纳。

PART 5

比较比较

现实情况中，继承、赠与的行为，很少发生在非直系亲属之间。所以最后，我们以一个例子来比较直系亲属间买卖、继承、赠与三种方式分别需要缴纳的税费（忽略印花税、登记费、中介费等）。

假设：

一套90平方米的住房，登记在父亲名下、也是父母唯一住房，父亲于2014年1月购入，购入时总价100万元，现在市价约200万元，要转给女儿。女儿已成家，家庭已有一套房。赠与完成后满2年，女儿再卖掉这套住房，售价240万元。

买卖

女儿要按200万元价格缴1%的契税即2万元；因为购入已满5年且为家庭唯一住房，父亲不用缴纳增值税及附加、个税。总税费就是2万元。

继承

假设为法定继承且继承人就女儿1人。没有任何税费。但要付6300元的公证费。

赠与

父亲不用缴税，女儿要缴核定价200万元3%的契税即6万元。总税费是6万元。

女儿2年后再卖掉这套房子——

• 以买卖形式取得

  因已满2年，免征增值税及附加，但因未满5年，需缴纳1%的个税，即240*1%=2.4万元。

• 以继承方式取得

  按规定，女儿应缴纳个税(240-100)*20%=28万元。增值税及附加因满2年免征。

• 以赠与方式取得

  按规定，女儿应缴纳个税（240-100-200*3%）*20%=26.8万元。增值税及附加因满2年免征。

所以，父母把房子转到你名下，你明白要怎么选择了吗？

还不明白的，加我们“宁波楼市报道”的粉丝群来问我们记者吧。

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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