三小时抢光1100多套VS五小时只卖掉50套：宁波楼市这个板块怎么了？
两年春秋，两种景象。
两年前的初春，宁波楼市限购政策刚出台不久，东方港城四期、五期总共1116套房子放在北仑体艺中心开盘，5000多人排成数十条绵延的人墙，蔚为壮观，刷爆了宁波人那一天的朋友圈。
三个小时，1116套房子被一抢而空！
可以说，宁波楼市成交量和房价齐齐飙升的新一轮“牛市”之路，即由此肇始。
东方港城四期、五期开盘时的景象
而两年之后的这个初秋，同样位于北仑主城区的玖樾里前阵子首次开盘，却是截然不同的一番景象。
机构开盘快报显示，该楼盘开出的总共300套房源，从上午9点到下午2点，五个小时时间，仅卖掉50套左右，去化率不过17%。
北仑楼市怎么了？
宁波楼市也会如此吗？
NO.1
一天才能卖2套？
在玖樾里开盘前几天，本地一网络论坛上有网友分析说，剔除春晓—梅山、小港两个板块，北仑主城区8月份的商品住宅销售总套数是69套，即平均每天也就卖个2套多。
“按这个销售速度，去化率不敢想象……”
按照该网友的统计，未来一年北仑主城区的新房供应量预计有5800套左右。每天卖2套，得卖8年；每天卖10套，也得卖一年半。
北仑主城区新房的供应和销售情况，到底如何？
北仑主城区一景。资料图片。图文无涉
我们“宁波楼市报道”根据市房管中心旗下的宁波市房产交易信息服务网数据，特别作了一番统计。
网站领证资料显示，今年以来，北仑主城区总共有4个楼盘——印东方、骏宸府、凯旋府、玖樾里——领取预售许可证，总可售商品住宅套数1336套、建筑面积16.56万平方米。
截至今天，已网签售出的商品住宅386套、建筑面积约4.5万平方米。整体去化率，还不到30%。
按日均计，每天还卖不到2套……
尽管这里面有本月初新开的玖樾里可能尚未开始大批量网签的因素，但其中有5月底即领证的一个楼盘至今才卖了60套不到、去化率不到24%，却也能从一个侧面反映出当前北仑主城区楼市销售的艰难。
NO.2
恐怖的数字……
而这样的局面，也许还只是刚刚开始。
我们“宁波楼市报道”根据浙江省土地使用权交易系统上近两年北仑主城区宅地的成交数据，也作了一番统计。
从规划可建面积计算，上述已开盘的4个盘，后面还有约15.6万平方米的推售量，加上目前已领证但未售出的约12万平方米，总可售面积接近28万平方米。
另一方面，今年新成交的分别被合能、华夏阳光、厦门国贸摘取的3宗宅地，总可售面积约18.2万平方米。
更值得注意的是，北仑主城区内还有一个超级大盘待售，即近期已经在造势的开投春江明月。
开投春江明月效果图
这个盘的土地是2010年10月成交的，当时成交楼面价1700元/平方米不到，而同区域内这两年成交的宅地单价多数在1.2万元/平方米、1.3万元/平方米的水平，相较之下，简直恍如隔世……
更可怕的是，开投春江明月的总建筑面积有约37万平方米之巨，其中住宅体量约27万平方米——这差不多就是上述4个新盘加起来的总体量。
这样总的算下来，接下来北仑主城区还有约73万平方米的可售商品住宅。
如果按今年前九个月约4.5万平方米的去化速度计，消化周期将长达恐怖的146个月——12年还要多2个月……
这还没算上2017年、2018年开售的几个楼盘目前还剩下的接近3万平方米的可售面积。
短短两年时间，北仑主城区这个市场的供应状况，已经天差地别。
在两年前东方港城四期、五期开盘时候，经过此前五六年“熊市”的漫长消化，当时北仑主城区内几乎已经无房可售。所以，才有1100多套房子三个小时便被“抢空”的狂欢。
当然，当年的东方港城总体量号称90万平方米之巨，尽管其从2012年首度开盘后市场一直凄迷，5年时间也都卖光了。目前北仑主城区看上去巨大的商品住宅可售体量，是不是像计算的那样要卖10几年，倒也不一定，这只是一个粗略、静态的计算。
NO.3
宁波楼市会步北仑后尘吗？
业界普遍认为，北仑主城区的楼市是一个相对封闭的市场，主要购房需求就是当地居民，不像春晓—梅山、小港有宁波主城区乃至其他地方的投资购房者进入，因此供应量大增后又兼房价从一万六七涨至两万五六，明显影响到销售速度。
在这个意义上，北仑主城区楼市这两年间局势的变化，对于宁波楼市而言，被认为不具备太大的参考意义。
真的如此吗？
资料图片。图文无涉
楼市形势的变化，说到底还是看市场供需状况。
供应方面，据市自然资源和规划局数据，今年上半年市六区共成交宅地面积逾200万平方米，同比涨幅接近60%。
另据上海易居研究院统计数据，宁波市区今年前八个月成交的宅地可转换成的建筑面积，接近495万平方米，已经比2018年全年还多出近60万平方米。
在这样的土地成交基础上，虽然目前宁波楼市库存较低——据宁波市房产交易信息服务网数据，截至今天，市六区可售商品住宅套数不到2万套、约250万平方米，按今年上半年月均5400多套的销售量计，也就够卖三个半月的——但后续宁波楼市的供应量，并不会特别紧张。
考虑到当前融资渠道被全面收紧后，房企可能会加速推盘以回笼资金，业界人士认为，接下来宁波楼市的供应量可能会不断放大。
购房需求方面，在房贷收紧特别是调控政策频出、多地楼市已经出现下行迹象的当前，宁波的购房者心理难免会受到影响，投资、投机性购房需求乃至自住需求，接下来都可能收缩。
整体供需形势逆转之后，宁波楼市出现类似北仑主城区楼市那样销售放缓的局面，并非不可能。
供不应求，价格上涨；供过于求，价格下跌——这条最基本的经济规律，大家应该都知道……
宁波晚报记者
钟婷婷
编辑
葛淑雅
楼市超级火爆的宁波这个地方出台新政，购商品住宅最高补贴50万！买单身公寓也补……
10年前贴隔壁的地卖到9920元，今天成交单价9320元……宁波地价回到10年前？
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