小港宅地起拍单价1600多，开发商可自售房源均价限一万八九，啥情况？

小港这段时间蛮热闹。

小港地价的老大、老二——碧桂园的御江东郡、荣安的春和景明，你方唱罢我登场，都在吆喝“热卖”。

御江东郡第二批房源的预售证本月21日领出，住宅备案均价19200余元/平方米，比3月下旬第一批领证房源的备案均价低了400多元/平方米。其第一批领证的260套房源，到今天只剩10套可售。

春和景明5月14日领证，备案均价19000元/平方米不到。十来天过去了，宁波市房产交易信息服务网数据显示，截至今天，365套领证房源中已网签备案的是54套，看来赶超老大还得加油……

另一边，小港的土地又再度开始放量。

继前几天滨江新城核心区首宗宅地挂牌后（详见本号报道《宁波楼市新的板块要来了？这座新城挂出首宗宅地，白坯房均价限19300元/㎡》），昨天，小港又挂出了2宗位置相邻的宅地。

这2宗宅地有点特殊——起拍价不过1600多元/平方米，而允许开发商自行销售的那部分住宅房源，白坯均价限到了一万八九……

而且，地还没卖，两块地今后要建楼盘的设计方案图、套型图，都已经定了！

01 小港新挂牌特殊宅地

先来看小港这2宗宅地的位置示意图，及周边的情况：

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两块地隔河相望，小一点的那块，西侧是海天文体中心；大一点的那块，差不多被浃江小区环抱着。

它们所在的地方，与滨江新城核心区那块宅地、小港楼市最火的“半岛”区域的距离，参见下图标注——都还是隔了有一点路：

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其中面积小一点、位于海天文体中心隔壁的地，叫“北仑区BLXB03-06-02d地块”，用地面积2.0457万平方米，最高容积率2.0，可建小区规模4万方出头点。

这块地的起拍价是1610元/平方米。该地块竞得人自行销售的商品住宅“限房价”如下——和御江东郡、春和景明差不了太多：

高层住宅产品类型（12层及以上），毛坯销售均价不高于18000元/平方米。

小高层住宅产品类型（7-11层），毛坯销售均价不高于19000元/平方米。

北仑区BLXB03-06-02d地块总平图。

面积大一点、被浃江小区水木轩和山清轩“怀抱”着的地，叫“北仑区BLXB03-06-03a地块”，出让面积 4.5953万平方米，最高容积率2.3，可建小区规模约10.6万方。

它的起拍价稍高一点，为1650元/平方米。同样，可由竞得人自行销售的住宅，“限房价”：

毛坯销售均价不高于18300元/平方米，最高单价不高于20130元/平方米。

北仑区BLXB03-06-03a地块总平图。

为什么地块还没成交，楼盘的总平图就有了呢？

其实，不仅总平图有了，两块地的楼盘设计方案也都有了：

小的那块地的设计方案鸟瞰图

大的那块地的设计方案鸟瞰图。

事实上，这两块地都是带方案出让的——两个地块上所建的住宅，须全部优先服从北仑区(开发区)征地拆迁管理服务中心的安排，其中90%房源用于拆迁安置，供拆迁户选购，安置房基准价格均为8100元/平方米。

在拆迁户选购完成后，剩下的10%房源，可由土地竞得人自行定价销售（不高于限价）。

值得关注的是，按照两个地块的“房屋安置销售结算监管协议”，其中的安置房，应在楼盘交付后两年内供拆迁户选购。这意味着拿地的开发商得卖现房。

再换句话说，这两块地所限的房价，相当于小港这片四年后的房价水平（按建2年、交付后满2年再开卖计）。

这两块地周边1公里范围内的小区很多，隔壁的水木轩、山清轩，目前在二手房市场挂牌价17000元-18000元/平方米左右；江南逸庭二手房市场挂牌价在18000元/平方米左右，江城世家、江南和园、和风丽园、江南华庭等的二手房市场挂牌价在16000元/平方米左右。

对了，按照两个地块的规划设计方案，小一点的地块，共设计了355套住宅，5种套型——从套型图看，不比商品住宅差，像133的套型，也做到了四开间朝南，大面宽、短进深。

大一点的地块，同样设计了5种套型，总户数则多达935户。

这两块地都是在6月28日下午两点开拍。

02 奉化史上起拍价最高的宅地挂牌 

今天，奉化新挂牌一宗宅地，位置在湖风雅园、国璟府以及荣安前阵子拿的地所在的中交未来城板块，鄞奉线琎琳站周边。

这宗名为“奉化区宁波南部新城JK05-01-01s地块”的宅地，起拍价高达8050元/平方米，与湖风雅园去年7月时候的最终拿地价差不多，创出奉化宅地起拍价的新高。

先看地块位置——就在国璟府的东侧，贴隔壁；湖风雅园在地块的西南；距琎琳站大概500米路。

这块地出让面积41359平方米，最高容积率2.3，可建楼盘体量约9.5万方，与隔壁的国璟府差不多大。

对了，奉化的宅地，不“限房价”。

这块地旁边的湖风雅园，去年7月初拿地，当时拍了148轮之多，成交楼面价8090元/平方米，溢价率高达61.8%。其于去年底第一批开盘的484套住宅已基本售罄，备案均价约15700元/平方米；其第二批房源预计近期就会开售。

国璟府拿地是在去年年末，当时拍了104轮，成交楼面价8260元/平方米，溢价率27.1%。这个盘，应该也快开售了。

荣安拿那块地是在5月8日，就是姜山诞生新“地王”那天。因为是商住混合的地，且要求商业商务部分开发商自持10年，拼抢不怎么激烈，最终成交价6470元/平方米（其中住宅部分8096元/平方米），溢价率12.5%（详见本号当时报道《姜山新“地王”！地价18550元/㎡！而白坯高层均价限22500元/㎡，开发商赚什么钱？》）。

现在，中交未来城新挂售的宅地的起拍价，已经基本和此前地块的成交价持平了，最终会拍到多少？会不会拍成奉化新“地王”呢？

截至目前，奉化的“地王”是位于生命科学城板块内、鄞奉线方桥站附近的“宁南贸易物流区29号地块”。今年2月28日，荣安以10180元/平方米拿下（详见本公众号报道《又见“地王”！奉化方桥宅地单价也破万了！》）。其周边新盘，只开了一个金茂的明金府，去年末领证的一批住宅备案均价约16400元/平方米。接下来，有一个绿城的桂语朝阳要开，看能批出什么样的价格……

地价飞涨之下，如果奉化新盘的限价水平不放松，开发商们不知会不会很难受？

中交未来城这块新宅地，开拍时间也是6月28日，上午十点。

届时，请关注我们“宁波楼市报道”第一时间的拍地结果。

来源：宁波晚报见习记者  曾梅

编辑：王元卓

二审：程旭辉

三审：刘雄飞

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