宁波小伙花45万买的房子，三年后拆迁，赔偿款逾100万元，但却不是给他的……

写在前面

前两天，我们“宁波楼市报道”独家报道了2起房产纠纷官司，说的都是购买了还没办出产权证的安置房、最后买卖双方闹上法庭的事（详见《宁波一购房者花70万买了套安置房，三年多后涨到200多万，然而卖家拒绝过户……》）。

报道刊发后，引发热议。

一位网友的留言，我们觉得很生动，也很值得大伙儿借鉴：

事实上，在二手房市场上，没有产权证或者虽有产权证但也无法立即办理过户手续、却在私下买卖的房子，还不仅仅是安置房，也包括一些新交付、尚在限售期的商品房——甚至是还没交付的商品房（参见本号此前一则报道《宁波一购房者签了协议、付了30万定金，最终房子却“飞”了……这样买房，注意风险！》）！

在房价波动剧烈的时候，这类房产交易，极容易产生纠纷。

虽然买卖双方的权益，也能够通过打官司得到一定的确认，但这个过程之费时费力、之麻烦，相信对于购房者而言，都是不愿意经历的。

我们的报道推送后，还有网友指出，在农村，类似的房产纠纷更普遍。

就有一位网友留言问：

之前，我们“宁波楼市报道”也报道过一起典型的买卖农村房屋的官司（可参见《宁波一起典型的房产官司：十几年前买的房子拆迁了，但几百万拆迁款要给房东，买家怎么办？》）。

今天，我们再来看一起农村房屋买卖官司。

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今天要说的这起农村房屋买卖纠纷，发生在奉化。

买卖双方都是奉化人。其中房主老吕是村民，买家小吴非村民。

先明确一点：

现行法律规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，城里人禁止购买，跨村村民间的买卖同样禁止！

但在2016年8月，小吴就买了老吕的房子。据小吴称，当时是老吕有经济困难，因此求助小吴，请求小吴购买他的房子。

当时双方以合同形式约定，总价45万元，首付款35万元。余款10万元，等小吴收到土地房屋的拆迁、安置及补偿费之后，一次性付清。

同一天，老吕向小吴出具一份收条，显示他收到小吴购房款35万元——这笔钱，是由现金支付16万元和生意结算形成的借款19万元组成。

后来，小吴又陆续支付给老吕2.2万元。

当然，因为是集体土地性质的房屋，没法过户、不能办新的产权证。

过了两年多，这处宅基地房屋果然拆迁了。

资料图片。图文无涉

法院查明，2019年1月1日，老吕以房主的身份与奉化区房屋拆迁管理办公室签订《集体土地上住宅房屋拆迁货币安置协议》，并拿到了拆迁补偿金和签约搬迁奖励款共计100多万元。

小吴显然不能接受这样的结果，一纸诉状将老吕告上了法庭。

小吴承认当初的买卖合同无效，房子不要了，还给老吕。但老吕得返还37.2万元的购房款、赔付4.6万余元的利息损失，同时赔偿损失70万元。

法院怎么判的呢？

一审判决，法院认为，涉案房屋的土地性质是农村宅基地，属于集体所有，小吴不是村民，不具备购房的主体资格，原购房合同违反法律强制性规定，无效——也就是说，房子还是老吕的。

合同无效的后果，法院指出，有二：

一，因该合同取得的财产应当予以返还；

二，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法院对小吴要求老吕返还其已经支付的37.2万元购房款的主张，自然予以支持。

最关键的是，小吴主张的损失怎么算？

虽然双方都说自己并不知道该房屋不能卖给外村人，但购房合同上已经写明“该房屋属于集体土地，暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证”。据此，一审法院认为，双方都应该知晓这处房屋无法交易，因此而导致合同无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。

一审法院把经济损失的赔偿金额，定为20万元。

小吴不服，继续上诉。

资料图片，图文无涉

小吴认为，一审判决老吕赔偿他经济损失20万元缺乏依据，有失偏颇。老吕应对买卖合同无效承担主要责任。

案涉房屋因征地拆迁，实际价值发生重大变化，小吴认为自己的损失，应该包括房屋增值部分的可得利益（房屋拆迁安置权益扣除房屋转让款）损失——这差不多就是70万元。

二审，还真推翻了一审判决！

二审法院认定，双方明知案涉房屋无法进行买卖，仍签订买卖合同，双方均有过错。但老吕作为出卖方，要求确认合同无效，意图阻止小吴获取案涉房屋的拆迁补偿利益，应承担主要过错。一审法院酌定老吕承担过错责任明显过轻，予以纠正。

鉴于双方的过错程度以及合同履行情况，并结合老吕可获取的拆迁利益，二审法院酌定老吕赔偿小吴损失45万元。

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故事到这里就讲完了。

从官司看，买了不能买的农村房屋的小吴，虽然最后拿到了比所付房款还要多的一笔赔偿金，但且不说打官司之费时费力，从机会成本角度，也不见得划算——假设小吴2016年时候用那笔钱买了奉化方桥的新房，比如当年售价还不到6000元/平方米、现在二手房普遍卖到20000元/平方米以上的宁南新城，起码能赚上百万……

小编最后还是想重复一下这起官司中的一个关键信息：

集体土地性质的农村房屋、宅基地，只允许符合条件的同村村民之间买卖，外人莫去乱买！买了也办不了产权证，房子和地，最后也肯定不会是你的！

来源：宁波晚报记者  曾梅

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：张伟方

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