宁波楼市2020简史

尽管年初与其他行业一样受到了疫情的严重影响，但在疫情缓解后，宁波楼市极速“回血”。整体而言，2020，又是宁波楼市堪称火爆的一年。

回望魔幻的2020年，我们试图通过5个关键词，来给这一年的宁波楼市简要画个像。

关键词一 疫情

年初疫情最烈时候，宁波楼市与其他很多行业一样，被完全“冰封”。

宁波市房管中心当时数据显示，虽然2月3日起已经恢复商品住宅、二手住房的网签备案，但整个二月份，市六区总共就卖了304套商品住宅，创下十年来的最低记录！

但很快，市场便掉头向上。

疫情缓解后，开发商迅速开启“抢地”模式，各大售楼处、房产中介门店也旋即迎来了蜂拥的购房人群。一时间，“地王”与“光盘”齐飞，到处热浪滚滚……

看看2020年7月之前宁波楼市画出的这陡峭的成交量曲线：

据宁波市房管中心数据绘制

市六区商品住宅成交套数，从二月份的304套一路飙升至七月份的近9000套，接近30倍的升幅！同期，市六区二手住房成交量从不到900套飙升至逾万套，也有超过10倍的升幅！

在酷夏来临之前，宁波楼市就已经陷入狂热，恐慌性购房的气息四处弥漫……

于是，调控加码！

关键词二 调控

2020年7月6日，宁波资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布扩大限购圈，将家庭住房核查范围从原来是市三区扩展到除奉化外的市五区，加大供地力度，并预告要在市六区全面推行无房家庭优先购房政策。

（相关链接：《宁波四部门联合出台房地产调控新政！》）

2020年7月22日，无房家庭优先购房政策正式发布。8月2日，第一个按政策划分出无房家庭优先认购房源的新盘，启动网上认购登记。

（相关链接：《宁波出台住房销售新政！符合条件的市六区“无房家庭”，可优先认购1套商品住房》）

这之后，“无房户”成为宁波楼市上一个令很多购房者艳羡的名词。

宁波市房产交易信息服务网的新盘网上认购登记系统入口

除了少数几个超级热门的新盘，无房户在2020年8月之后开盘的多数新盘中，基本上都可以做到“想买就能100%买到房子”。政策对刚需自住人群的“呵护”，应该说是成效显著。

但也有一部分人，通过包括“假离婚”在内的种种手段“钻空子”，以获取无房户资格，以及规避限购、限售政策——这也从另一个侧面反映出宁波楼市上投资、投机购房比例，仍然占到相当的比例。

因此，在临近2020年年末时候，宁波再度加码楼市调控政策，一方面堵住各种政策漏洞、让投资投机客无“空子”可“钻”，另一方面，提高二套房首付比例、遏制炒房行为。

（相关链接：《宁波房地产调控政策“加码”！收紧离婚购房！提高二套房首付比例！12月11日起实施》）

关键词三 限价

“76”新政之后，资规部门明显加大了供地力度，罕见地经常连夜加班挂牌多宗宅地。

按照市资规局最新数据，2020年全年，市六区共成交涉宅用地（包括普通商品住宅用地、商住混合用地、安置房及人才房用地等）99宗，较2019年增加10%；成交宅地总面积接近530万平方米，这批宅地可转换为总建筑面积约1070万平方米的房源，均较2019年增加约12%。

相比于供地力度的加大，宅地的“限房价”水平更引人关注。

事实上，从2019年11月开始，除奉化外的其他市五区所有新挂牌商品住宅用地，全部事先限定未来开盘时的住宅销售均价。

这一举措，在稳定新房房价预期方面，应该说收效明显。

可以看到，在新盘售价因此高度透明化后，购房者开始“挑挑拣拣”。不少人在作购房决策时候，会问这样的问题——

同样的地段内，现在这一个开盘的新盘，有没有比已经拍出土地、尚待开盘的楼盘卖得贵？

或者——

同样的房价水平下，这个新开盘的楼盘，地段方面有没有比已经拍出土地、尚待开盘的新盘更好？

从宁波市房产交易信息服务网公示数据看，在2020年的三四季度，市区新开楼盘中有不少遭遇了中签客户的弃购。

从上半年的恐慌、随便“抢”套房都行，到下半年选房时的相对理性，这或许是一种对楼市利益各方都好的变化。

也是在宅地“限房价”之下、在购房者这样的“挑挑拣拣”中，宁波楼市呈现出日益明显的分化特征。

关键词四 分化

首先，是新房市场和二手房市场的分化。

“限房价”的新盘，与周边由房东自行定价的二手房，竞争越来越激烈——开发商，已经成为二手房东绕不过去的一个竞争对手。

因为一二手倒挂，2020年里多数新盘很好卖，几个超级热盘更是吸引了大几千甚至上万人摇号。而除了热门学区房或有拆迁预期的“老破小”，相当多的二手房却是挂牌数月都无人问津。

资料图片。图文无涉

其次，是各大新房板块之间的分化。

经过这一轮持续达五年之久的“牛市”，一些房价涨幅已经比较高的板块，如姜山、北仑主城区等，新盘开盘去化率普遍走低。

包括这两年基本上开一个盘“光”一个盘的奉化地铁沿线和主城区板块，在房价涨幅一年左右高达20%甚至35%的情况下，也开始“跌落神坛”，越来越多的相对价格较高的新盘，开盘去化率从原来的可以轻松“光盘”、“抢都抢不到”，降到了只能卖个七八成甚至堪堪过半。

而慈城新城、骆驼等房价相对还比较低，又不限购，还有地铁等利好加持的板块，以及老城区内环境、配套有优势的一些板块，在“限房价”之下，持续受到购房者追捧。

最后，是新盘之间的分化。

2020年整体的市场成交堪称火爆。据宁波市房管中心最新数据，市六区全年商品住宅、二手房住房总成交套数继续超过14万套，只比2019年少了99套；其中商品住宅成交接近68000套，创出历史新高。

但具体到某个楼盘，冷热不均现象明显。

从宁波市房产交易信息服务网公示数据看，在2020年下半年里，经常出现网上认购登记数据天差地别的景象——热的盘，好几千人摇几百套房；冷的盘，几百套房源只有几十人甚至0认购。

即便是同一个板块内的不同新盘之间，因为房价的差异、开发商品牌的差异等因素影响，既有“千人摇”、认购人数10倍于房源数的，也有认购人数不到房源数一半的。

理性，总比盲目要好。这样的分化，比起是个楼盘就不愁卖，显然是更健康的一种状态。

也许在这样的购房者“用脚投票”的分化之下，我们才能够辨析出更合理的房价，应该是处在什么样的水平的……

关键词五 质量

和房价一样受到瞩目的，还有楼盘的质量。

资料图片。图文无涉

2020年，有很多已经进入宁波市场的房企“加码”宁波，又有很多外来房企首度进驻宁波——背后，是对宁波城市发展前景的普遍看好。

而由此带来的一个问题是，地价连连被开发商们“抢”出新高。

从实际地价水平看，除了海曙，宁波其余五区的宅地成交单价记录，都在2020年里被刷新——有的还是短期内被接连刷新。

但市五区每一块商品住宅用地，都是“限房价”的。未来房源售价既定，则地价被开发商们拍得越高，房地价差越小，开发商的利润空间也自然越小。

也因此，未来新盘的质量，受到普遍的担忧。

尽管前些年拿地价相对较低、利润空间比较大的不少新盘，最后交付时在质量问题上也是“一地鸡毛”，但房地价差只有六七千元一平、都抵不上开发商的开发成本，显然更容易让人忧虑楼盘建造过程中的偷工减料。

相关监管部门显然也注意到了这个问题。

在2020年里，宁波发布了新的住宅设计标准，也进一步出台了针对新盘全装修标准、样板房设置等的新规。同时，相关监管部门也一再强调，对于房地价差较小的楼盘，要重点监管其施工质量。

（相关链接：《宁波发布新的住宅设计标准！以后新房交付，可以拿它当“验房宝典”！防漏、噪音、电梯……》、《购房者应特别予以关注的宁波全装修新政4大关键内容》）

希望监管部门在房屋质量问题上，有更智慧、更有效的应对之策。也但愿2020年里开发的新盘，不会在日后交付之时依然遭受普遍的业主维权。

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2020年的最后一天，银行、银保监会联合出台金融机构房地产贷款集中度管理通知，对各类银行给房企的房地产贷款、给个人的个人住房贷款，作限额管理。

图片来源：央行官网

更早之前，针对房企融资、降负债降杠杆，发布了“三道红线”。

在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部“定调”2021年房地产市场，其中明确提出房地产调控将事前、事后全程化监管。另外，还特别提到要大力发展租赁住房，解决好新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。

种种迹象表明，2021年的楼市，依然会被严格调控。同时，在房贷、租赁住房等可能影响购房需求的领域，以及在房企拿地、融资等可能影响楼市供应的领域，或会有更多更新的变化。

接下来，我们“宁波楼市报道”将依照资规、住建部门官方数据，分别对2020年宁波的土地市场、房产市场作更具体的分析回顾，并展望2021，敬请关注！

新的一年，且看宁波楼市会走出怎样的轨迹……

来源：宁波晚报记者  曾梅

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：张伟方

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