拟出新政！取消合作意向企业？广州旧改将发生重大调整！
2022年1月5日，广州市住房和城乡建设局就“《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》（征求意见稿）”征求各方意见。
据悉，早在2021年4月30日，广州住建局就制定了《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》穗建规字〔2021〕5号(下称“5号文”)。
而此次的《征求意见稿》就是对“5号文”中的决策事项、表决方式、表决比例等做出调整。
两次征求意见稿规则如下:
整理：荔乡旧改
制图：增城房产
接下来就具体讲一下吧~
删除合作意向企业
主要基于立法技术层面考虑
总流程基本没变，最大的变化就是《征求意见稿》没有了合作意向企业选择。
5号文对于“合作意向企业”的明确规定如下：
村集体经济组织在征求村民意见基础上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，报镇人民政府（街道办事处）审核，镇人民政府（街道办事处）应征求区城市更新部门意见；
经审核通过后，组织成员代表会议表决，决定的事项在村域范围内公示7个自然日以上。
而《征求意见稿》中，删除了5号文中关于合作意向企业的全部表述。
此外，在去年一份“鼓励功能性国企参与旧村改造工作流程图”中，同样未提及合作意向企业，只是提到合作企业。
那么，广州旧村改造已取消合作意向企业选取？或者村集体可自由选合作意向企业？
据律房律地公众号意见，《征求意见稿》删除“合作意向企业选择”相关表述，主要是基于立法技术层面的考虑——即对同一事项、同一政策不作重复规定。
因此，目前广州市既没有取消合作意向企业，也没有将合作意向企业的选择权彻底交给村集体。村集体选取合作意向企业，或市场主体参与合作意向企业竞选的，可按《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》及有关规定执行。
强调审定权
广州收回一批市级行政权力
5号文：在改造实施方案提交城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。
在此基础上，《征求意见稿》增加了“审定权”。
即在改造实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对旧村改造实施方案进行表决。
而前段时间，《广州市人民政府关于收回一批市级行政权力事项的决定（征求意见稿）》印发，对实施方案涉及到的控制性详细规划审批权、初审权进行了调整。
招商文件
须经成员大会表决同意
5号文规定：村集体经济组织草拟的招商文件，组织成员代表会议或成员大会表决。
而《征求意见稿》将招商文件的表决方式调整为“成员大会”，表决层级要求有所提升。
该调整对于村集体、企业而言是较为有利的。
招旧村改造招商文件涵盖了合作企业资格条件、合作协议、产业导入、复建安置区建设等重要内容。
从表决效力强度来看，成员大会为村集体的最高权力机构，其表决结果效力最强，面临异议、撤销的风险较小，也有利于竞选企业锁定合作事宜。
引入省级最新规定
表决通过例提升为2/3
此外，《征求意见稿》还引入《广东省"三旧"改造标图入库和用地报批工作指引（2021 ）》，最新规定。
在改造意愿、改造方案和“集转国”的表决通过率上，应当有该组织具有选举权的成员的半数以上参加，所作决定应当经到会人员的2/3以上同意。
和5号文相比，《征求意见稿》提高了成员大会表决通过比例，由5号文的“1/2*1/2”调整为“1/2*2/3”，表决难度有所提升。
《征求意见稿》与村集体章程
不再择一适用
5号文规定，“对于纳入我市三年实施计划、五年行动方案的城中村改造项目，以下表决的事项，若村集体经济组织依法制定的章程已有明确规定的，应按组织章程进行表决；若组织章程不明确的，可参考以下条款执行：......”
而《征求意见稿》则规定，“我市旧村改造项目中涉及以下表决的事项，按以下条款执行：......”
《征求意见稿》一是调整了适用项目的范围，即全市旧村改造项目；
二是无论村集体组织章程是否对旧改决策事项有所规定，均按《征求意见稿》规定执行。
不过，关于旧改决策事项的规定严于《征求意见稿》的，则仍可按村集体组织章程执行。
最后，附上《征求意见稿》版的广州旧村改造集体决策事项表决一览表。
图源：律房律地公众号
本指引自印发之日起实施，有效期二年。
已经完成的表决事项不适用本指引；而已批改造方案的旧村改造项目，其尚未完成的表决事项，既可按照批复要求进行表决，也可以参照本指引进行表决。
以下为最新征求意见函原文：
市规划和自然资源局、市农业农村局、各区政府∶
为保障旧村村集体经济组织及其成员的合法经济权益，确保集体资产得到合理利用和有效保护，顺利推进旧村改造项目。针对我市旧村改造项目中涉及的重大表决事项，我局起草了《广州市旧日村改造村集体经济组织决策事项表决指引》（征求意见稿），具体内容见附件。现征求贵单位意见。请于2022年1月14日（星期五）下班前将书面意见反馈我局，请予大力支持为盼。专此函达。
《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》（征求意见稿）
为保障农村集体经济组织及其成员的合法权益，顺利推进旧村改造，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省自然资源厅关于印发<广东省"三旧"改造标图入库和用地报批工作指引|（2021 年版）>》（粤白然资函〔2021〕935号）、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》（穗府〔2019〕11号），制定本指引。
我市旧村改造项目中涉及以下表决的事项，按以下条款执行∶
一、旧村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）。村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决∶（一）由村集体经济组织召开成员大会进行表决;（二）由村集体经济组织召开成员代表会议进行表决。
二、改造实施方案。村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决∶
（一）在改造实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对旧村改造实施方案进行表决;
（二）在改造实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。改造实施方案经城市更新工作领导小组审议通过并批复后，由村集体经济组织召开成员大会进行表决。
三、合作企业选择。属于合作改造类的旧村改造项目，村集体经济组织草拟招商文件，经征询政府相关部门意见后，组织召开成员大会表决。村集体经济组织按规定程序选择候选企业后，公开招商文件中明确还应进行表决的，由村集体经济组织按照招商文件确定的表决方式召开成员代表会议或成员大会表决确定合作企业。
四、村集体建设用地转国有建设用地。经村集体经济组织召开成员大会或成员大会授权成员代表会议，表决该宗地由村集体建设用地转为国有建设用地及补偿安置方式。
五、拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。
六、关于旧村改造意愿、改造实施方案、村集体建设用地转国有建设用地事项表决通过比例。若村集体经济组织召开成员大会表决，应当有该组织具有选举权的成员的半数以上参加，所作决定应当经到会人员的2/3以上同意;若村集体经济组织召开成员代表会议表决，应当有该组织2/3以上的成员代表参加，所作决定应当经该组织2/3以上的成员代表同意。（注释∶2021年9月份，省自然资源厅印发了《广东省"三旧"改造标图建库和用地报批工作指引（2021 ）》，要求旧村改造中改造意愿、改造方案和集体土地转为卧鳌土地的表决通过率为∶农村集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。）
七、关于合作企业事项表决通过比例。若村集体经济组织召开成员大会表决，应当有该组织具有选举权的成员的半数以上参加，所作决定应当经到会人员的半数以上同意;若村集体经济组织召开成员代表会议表决，应当有该组织 2/3 以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上同意。
八、本指引涉及成员大会和成员代表会议表决通过的事项应在村域范围内公示不少于5 个工作日;对于成员代表会议讨论决定的事项，1/10以上有选举权的成员提出异议的，应当提交成员大会重新表决。拆迁补偿安置方案表决结果也应在村域范围内公示不少于5个工作日。
九、村集体经济组织可以结合项目的具体情况，同步表决多个事项，涉及不同表决主体和通过比例的，应按照规定分别计票。
十、 如原村集体经济组织完成农村股份合作制改革。村集体经济组织章程明确权力决策机构是股东大会和股东代表会议，则本文中的"成员大会"对应调整为"股东大会"，"成员代表会议"对应调整为"股东代表会议"。
十一、本指引自印发之日起实施，有效期二年。本指引实施前已经完成的表决事项不适用本指引。已批改造方案的旧村改造项目，其尚未完成的表决事项，既可按照批复要求进行表决，也可以参照本指引进行表决。
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来源：房地产导刊、律房律地公众号