惊！黄埔取代增城成“东大仓”？南沙去化超30个月，增城的出路…

什么？增城“东部粮仓”地位不保了？

据中指院数据，截至10月21日，黄埔新房批准上市面积为149.6852万㎡，而增城为144.9317万㎡，黄埔比增城多4.7万平。

光看数据，黄埔新房供应面积确实已经超过了增城，这也是近5年来首次超过增城。

图源：广州房产

天量旧改

黄埔新房供应超增城

首先要知道的是，新房供应的来源主要有两个：土拍与旧改。

从2021年集中供地到现在，黄埔共成交了10宗宅地，总建面约163万平。而增城从去年到现在一共成交了25宗地块，总建面约369.75万平，南沙共出让20宗，总建面331.79万平。

单单从土拍的角度来看，黄埔远远比不是增城和南沙，增城去年至今土拍总面积大概是黄埔的两倍。

图源：广州房产

黄埔的真正发力点，其实是旧改。

截至今年上半年，广州已确定改造主体的旧村累计约164个，其中黄埔占据58个，占地面积3478万㎡，位列全市第一。其中有54个旧村被纳入3年旧改行动计划内。（数据来源：克尔瑞）

图源：克尔瑞

未来五年黄埔将供应约335.5万㎡旧改货量。若加上招拍挂市场已成交但未入市的地块，克而瑞预计黄埔区未来五年将供应超1320万㎡。（假设一套房面积按照100㎡计算，那就是13万套房）

目前黄埔的旧改盘有万科新城，富力富颐华庭、万科城市之光、中鼎·珺合府、升龙·学府上城、奥园旺悦城等。

根据克而瑞的预计，黄埔将在2023-2024年迎来供应高峰，届时区域年均供应量将超300万㎡以上。而增城的供应量，2021年全年为328万㎡。

这也意味着，未来两年，黄埔很有可能取代增城粮仓地位。

黄埔去化速度下降

超30个月，南沙去化全市最高

截至今年10月25日，黄埔一手房库存消化周期是10.5个月，仅次于海珠的9.7个月。

图源：广州中原研究发展部

这样一看，黄埔的去化速度是快的，但是一对比近两年的数据，就会发现，黄埔的去化速度也慢慢在下降，如今已经突破了10个月。

当然这里面有大环境的影响，但另一方面跟库存息息相关。去化变慢，库存增多，日后的市场将会更加内卷，例如前段时间的万科新城有些户型卖出了2万多的单价，日后这种情况会不会越来越多呢？

图源：广州房产

再来看看全市去化周期最长的南沙区，截至10月25日，南沙一手房库存消化周期是30.9个月，全市唯一一个超过30个月的区域，库存量186万平！

按照目前的去化速度，南沙现有库存得卖2年半。

10月广州各区一手住宅供求量价对比

图源：广州中原研究发展部

10月份，南沙网一手房网签416套，环比下降19%，去化压力可见不是一般大。

不仅如此，南沙二手房10月份成交量也全市垫底。挂牌房源中一半都是“满2不满5”，交易需缴纳重税。

黄埔内卷南沙去化长

增城的机会究竟在哪里？

房产君认为，黄埔的新房库存量增多之后，其实是不可避免价格内卷的。你们觉得呢？欢迎在评论区说出你的看法。

这样一来，对增城有什么影响呢？

临近黄埔的片区，如增城新塘、永宁和中新等地，将会被抢走一些客源，是利空。

那增城的机会与出路在哪里呢？

第一，与黄埔南沙对比，不限购是增城的一大优势，广州户籍不限购，外地户籍限购一套。

第二，性价比高，刚需的天堂。根据安居客数据，10月增城新房均价是18702元/平，而黄埔是40755元/平，南沙是29652元/平。

图源：安居客

第三，提高片区与产品的竞争力。产品方面，应该注重房子质量、户型的设计和社区配套等；此外，需要引进更多优质的医疗教育、商业产业等资源，帮助购房者解决日常生活需求，促进片区发展，提供更多的就业机会。

第四，5改2，降低增值税免征年限，降低二手房交易成本，可以让部分有购房需求的改善客户，“以旧换新”，促进市场成交。

最后，你们觉得黄埔供应量会超越增城吗？对黄埔与南沙，增城的机会与出路还有哪些？欢迎加群或者留言。

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来源：广州房产、克尔瑞、安居客

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