关注：房地产企业“营改增”36条进项税额抵扣实务

进项税额抵扣基本规定：

1、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。　　

2.增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证、公路通行费发票。

房地产企业进项税额抵扣实务36条　

1、土地出让金可以抵扣　　

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。　

2、房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。　　

3、取得增值税专用发票的“甲供材”可以抵扣。

将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。用于简易计税项目，将已抵扣进项税额做进项税额转出。　

4、在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。　　

5、2016年5月1日后，房地产企业购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。　　

6、房地产企业购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。　　

7、2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。　　

8、房地产企业接受捐赠、投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，取得增值税专用发票可以抵扣。　　

9、房地产企业购买的税控机全额抵扣。　

10、取得建筑企业的建筑服务增值税专用发票可以抵扣。　　

11、房地产开发企业售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。

12、对经营租入的不动产的装饰及改扩建支出取得的进项可以一次性抵扣。　

13、购进农产品（例如苗木），按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率(2018年5月1日起变为10%）计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率。　　

14、房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，精装修房所购材料设备的专用发票可以抵扣。　

15、房地产企业卖房赠家电，所购家电的增值税专用发票可以抵扣。

　16、购买车辆，按照税控《机动车销售统一发票》抵扣。　　

17、取得劳务派遣开出的差额专票，按规定抵扣进项税额。　　

18、物业费增值税专用发票可以抵扣。　

19、员工因公出差，住宿费取得增值税专用发票，可以按规定抵扣进项。　　

20、房产企业取得宾馆（酒店）提供洗涤服务开具的增值税专用发票可以抵扣。　

21、企业取得劳保用品进项发票，可以按规定抵扣进项税额。　

22、企业的房租取得增值税专用发票可以抵扣进项。　　

23、企业的水费、电费取得增值税专用发票可以抵扣。　　

24、企业办公用品、耗材取得增值税专用发票可以抵扣。　　

25、公司的通讯费取得增值税专用发票可以抵扣。　

26、房地产企业的市场调查服务取得专用发票可以抵扣。按照财税〔2016〕36号规定，市场调查服务按照咨询服务缴纳增值税。

27、房地产企业取得的营销代理专用发票可以抵扣。　　

28、房地产企业取得的广告费专用发票可以抵扣。　　

29、房地产企业取得的勘察、测绘、咨询、法律等增值税专用发票可以抵扣。　

30、房地产企业发生购进中介服务取得的增值税扣税凭证，其进项税额可从销项税额中抵扣。中介服务属于营改增注释中现代服务中的经济代理服务。　　

31、房地产企业取得的停车服务增值税专用发票可以抵扣。停车服务按提供不动产租赁服务征税。　　

32、企业购买的加油卡取得增值税专用发票后可以抵扣。　　

33、房地产企业租用个人的商品房，个人从国税代开的增值税专用发票可以抵扣。　

34、房地产企业的收到的培训服务专用发票可以抵扣。　　

35、公路通行费发票可以抵扣。　　

根据现行营改增税收政策规定，2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：

高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1 3%）×3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1 5%）×5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。

36、视同销售的服务能够取得抵扣凭证且符合抵扣范围的，其进项税额可以抵扣。

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