物业项目经理最容易犯哪些错误

2017-07-02 物业精英俱乐部

初任物业项目经理更多的是学习，为以后的发展打好基础，不要太在意眼前的一些得失，上帝的公平就在于你失去一些东西，它会给予你另一些东西，关键是我们站在一个什么样的角度来审视自己的得与失。

在职场中有人会干一段时间后就更换企业，另谋高就，换个地方吃饭，俗称跳槽。对于跳槽的意义、跳槽的目的，应在什么时候跳槽才适合等问题上，有相当多的职场新人不清楚，跳槽更多的是个人主观上的情绪，而不去做更多的思考。工资不高、学不到东西、做久了想换个环境、尽让我做杂事、得不到上司的重视等等，属于这类原因跳槽的很多。职场中的跳槽有两种情况，一是平等级换企业，除了都是生面孔外，其他什么也没变，就好象初二转到另一所普通学校的初二一样，这是转学型跳槽。二是升职或提薪，比原有基础提高了很多，就象初二升初三，这是升学型跳槽。跳槽要在原有基础上越跳越好，不要总在一个层次跳来跳去，等跳到体力不支时，你却还在原地。

如果是从一个普通学校转到一所名牌学校，能学更多的知识，能受到更好的教育，那也是值得的，也是可取的，但是，你必须在转学之前就要有更强的学习能力，能够跟得上进度，否则，你转学也没有意义。如果你只是换了一个普通学校，甚至这两个学校的教育水平也是差不多的，并没有本质上的提高，那就更没有意义。同一层次上的跳槽就是新的工作和你原来的工作基本处在同一个水平线上，既没有让你增加多少的薪水，也没有让你去承担更大的责任，不能带来升职或待遇方面本质的提高，这样的跳槽有什么用？

初任物业项目经理管理的第一个项目，依据每个人的能力不同，可能会管理的很好，也可能会管理的不理想，更可能会出现各式各样的困惑及困难，无论是一种什么样的状况，你都要客观面对。要珍惜眼前这个练兵的机会，把自己需要学习的内容列一个清单，一项一项的去弄明白。很多物业项目经理总觉得平时也没什么事，可是真正说的时候又对很多的知识一无所知，了解的仅是一些表面上的内容。如果急于跳槽，那很难体现你对物业管理全过程的能力，也会因急于跳槽而失去许多磨练的机会，因为多数人的跳槽都是在逃避一些东西。

你在这个项目上没有处理好的事情，到了别的项目同样还是不懂处理，还是要你去面对。最起码你要认真了解以下几大块的内容：

1、前期介入的实质内容。关于这一方面，好象很多人会不注意，总认为是开发商的事，错了，除了开发商、承建商的事外，还有物业公司的事，还有你个人的事。我在这里只聊聊你个人的事，其他的事在后面会慢慢说的。做一个合格的物业项目经理，你要学习的内容很广泛，其中就含有房地产开发知识、建筑知识等，而物业管理的前期介入就为你提供了很好的机会，而我发现很多物业项目经理根本就不利用这种机会，很可惜。为什么不到施工现场去走走去看看去问问？关于施工过程、关于施工方案、关于建筑结构、关于施工图、关于建筑材料等等，了解这些会有助于你在工作中针对房间质量问题的理解及解决办法，比如房屋漏水、房屋裂缝等。

2、物业管理费用的实际测算。对于什么等级的服务收多少物业费用，物业项目经理都知道这个标准。我这里说的物业费实际测算指的是物业服务实际成本的问题，因为有关物业服务成本的核算内容在相关规定中没有具备的内容，这个就要你来做个详细的统计，比如绿化维护这一块，它产生了哪些费用，

3、人力资源的合理配置。物业服务不仅是一个微利行业，还是一个劳动密集型行业，人力成本占了很大的比重，这点大家都清楚，因此，无论你接管的是什么类型的项目，无论你上任的物业公司是个什么状况，你都必须在心里清楚你的人力资源配置情况，目前的配置是否是物业管理真实的配置需求，还是开发商提出的要求，但是，不管怎么样，你还是要做一个新的人力资源配置方案，看看你的配置情况最低能减到一个什么程度，这样的方案最好能多做几个，对自己是一个锻炼，同时也是一种准备。

4、辖区设施设备的管理。一个物业项目经理必须对各类设施设备要有一定的了解，虽然不可能做到很熟悉，但是起码要知道一些基本的情况，包括工作原理、基本参数、运行数据等，每一件每一样都要做好记录。

5、参与纠纷及投诉的处理。要主动参与业主投诉及各种纠纷的处理，不要做一个旁观者。可能你原来在物业工作多年，知道这些处理业主投诉的事情，但是，当你转了一个岗位或在不同的管理层次，你会对一些问题有不同于以前的看法，因为你思考的深度和广度不一样了。

6、物业一线员工的管理。物业保安、保洁、绿化、维修等是物业公司最基本的基层岗位，也是物业工作的第一线岗位，更是体现物业服务工作好坏的岗位。你对这些岗位、对这些员工能了解多少？你会用什么样的方式与他们沟通呢？用什么样的方式来引导他们呢？用什么样的观念来改变他们呢？

新任项目经理最容易犯的错误

物业项目经理走马上任了，庆祝升迁之余，想到的第一个工作内容就是整理出各部门各岗位的各种规章制度，总认为只要把制度建好了就能解决问题，是这样吧？理论上都是这么说的“凡事要先立个规矩”，立规矩本身并没有错，问题是这个规矩怎么立，什么时候立？

有许多物业项目经理是从各部门的主管岗位成长起来的，因为在职能层做管理，每天面对的都是第一线的员工，当然了解的也会多一些，可是这只是从单方面来考虑问题，并没有从全局考虑。现在升为物业项目经理了，会自然的想到以前的那些事，或者，有些是觉得企业管理就是这样的，要制定很多很多的管理规度。我们都是从事物业管理工作的，应该知道我国内地的物业管理行业是从1981年开始起步的，一直到1994年建设部以第33号部长令颁布第一部全国性物业管理部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，用了十年时间，这还是部门性的管理办法，那么到《物业管理条例》出台呢？是2003年，同样是十年的时间。前后用了二十年的时间，才颁布了国家的法律文件。

在我们的日常生活中也会有这样的事情，我们的物品被小偷给偷走了，于是我们会痛恨这种盗窃行为，觉得法律对这种盗窃行为太宽容了，应该怎么样怎么样严厉惩罚；街道上摩托车太多，出事也太多，于是开始对摩托车进行口诛笔伐；某个员工在执行一个操作程序时总是出差错，或者工作总想偷懒，于是管理人员就抱怨企业的制度不细不严不全等等。这个法规该如何制定呢？小偷偷了十元判他一年，哪百元呢？万元呢？同时伤了被偷的人呢？哪么那些贪污十元、百元、万元的又怎么办？杀他五次？这是一种思考逻辑。还有一种，摩托车太可怕，一道圣旨，禁摩！摩托车是越来越少了，但是却来了比摩托车更可怕的电动单车，无牌无证，横冲直撞，不限年龄，把老虎赶走了，却同意让狼进来，蜂巢物业网注。

有些刚上任不久，管理经验不是很足的物业项目经理，会盲目的过分强调制度的作用，急于希望用制度来解决问题。我国物业管理行业走了二十年，国家才定了一部物业管理条例，其他许多相关的法规都尚未出台，为什么呢？就是因为经验不足，需要摸索一段时间，同时也给业主们有一个思想转换的时间。不是所有的物业项目都是相同的，不同的地区、不同的开发商、不同的员工、不同的业主要求等等，都会对你的管理行为产生影响，导致员工对制度的执行产生困难，严重时会产生物业公司与业主的矛盾。在一个企业里，制度的作用实际上只局限于引导作用，既只能为员工指明一个方向，制度不可能顾及到方方面面，而且每个员工的自律观念差别较大，制度所能起的作用并不大。

对于新成立的物业公司或者你将要去管理的物业公司，建议你不要急于起草很多规章制度，先摸一下公司的底，包括员工情况、岗位情况、项目情况、所属关系等，可以先暂定一些关健工作的流程，比如财务方面的，象费用收缴流程、支出审批流程，还有客服前台的一些必用流程可以先定，保安部门的可以先定门卫的一些简单基本程序等。各职能岗位主面可以简单定几条最重要的，同时也是不论任何时候都不可能变动的纪律，象保安这个岗位，可以暂定禁止在岗睡觉、禁止酒后上岗、禁止擅自离岗等就可以了。做为物业项目经理最重要的工作不是制定各种规章，而是如何将现有的规定执行到位，同时严格监督各主管、领班等的工作落实情况，这点很重要。

物业服务工作讲的就是在现场，无论是经理、部门主管或者领班都必须在场，所谓在场就是参与，不要只做一个旁观者，因为物业服务公司不是行政主管部门。