全经联智库专家
杰恩国际设计（北京）股份有限公司董事张科先生
本文是张科先生在首届全经联城市更新大会上发布《全经联城市老旧厂房改造系统解决方案》现场实录。
受全经联的委托，我来给大家介绍一下我们从2018年开始到现在大量参与的一些城市更新中老旧厂房改造相应解决方案作为我们的分享。
在老旧厂房改造这个问题上，在城市更新中，尤其是在去年国家的国土空间规划研究过程中变成了一个核心问题，因为城市的外延扩展空间在下一步的城市发展中被控制，而原来城市中的很多老旧厂房作为了城市发展的缺陷在下一步需要全面解决，有些遗留的老旧厂房已经成为城市发展非常有压力的制约点。怎么解决这些老旧厂房，怎么打造新的空间，应对包括租金的变化、厂区的老化，以及今天汇报过程中特意介绍的，也是和碳中和、碳达峰今年刚刚开始着重研究的结合两碳体系的研究我想跟大家做一个分享。
作为全经联城市更新系统解决方案的核心价值，就是理念更新、内容更新、运营更新和载体更新。
老旧厂房改造过程中最早2019年由体育总局提出来，当时冬奥会首钢的改造，之后国务院办公厅在商贸物流体系也提出来。去年开始各个国家的核心城市也都提出来，包括重庆、北京、广州、上海一系列的意见，后面我们也把跟老旧厂房有关的内容进行了梳理。 从我们对老旧厂房改造的核心来看，因地制宜是最核心的工作，一定要明确改造的意义和挑战，明确改造的功能和舞台，借鉴改造项目的经验。 在老旧厂房改造过程中空间问题是首先要着重研究的，它和新建项目不一样，有大空间，也有历史建筑的问题，我们也在改造过程中碰到了一些和文物保护有关的。 第二个核心问题就是经济效益，目前看我们参与的20多个老旧厂房改造来看，大部分收益明显高于大家提到的老旧小区改造，也就是说老旧厂房改造的效益非常高，尤其是对于老旧厂房原有资产的拥有者来说，目前来看有非常好的投入效益。比如在景德镇做的陶溪川项目已经运营了多年，整个投资回报率年化都大约在20%以上，是一个非常好的项目，当然也包括后面介绍的北冰洋改造项目。但是有一个特点，大部分项目都是原有资产所有人主导的。 改造过程中和原来的城市发展过程中最大的差异就是新和旧的关系，我和我们团队很多卓越的设计师都说，这个新旧关系有的时候有点像莎士比亚戏剧中是存在和死亡的问题，怎么研究它是一个很重要的问题。这一块受全经联委托，把整个老旧厂房改造过程中面临的留与拆、新与旧我们的研究方法跟大家作一个分享。 包括我们从建筑质量、建筑特征、建筑适宜性，包括墙体、屋顶、建筑年代、空间研究，以及与新旧的规划路网现状，还有特殊工业遗址价值的研究等等我们有一个评价评分表，这是我们老旧厂房改造这些年积累出来的方法论。 拿一些图片跟大家分享一下我们参与的项目，这是东城区永生巷三露厂的旧址，右边是改造前的情况，左边是改造后的情况，但不是简单改造，当时研究了以后，把它和非遗文化进行结合，包括对一些空间、对一些新旧建筑的文化元素结合，还有把原来厂房中大量的旧瓦、旧砖有效利用形成的一个非常有意思的环境。 这是首创投资的，叫拾柒酒店，这是改造完的情况，逐渐成为一个有吸引力的精品酒店体系。改造的量不大，这个厂房是一个二类厂房，但是改造完以后的价值和资产价值有了全新的变化。
这是另一个项目，对空间的充分利用，前身是一个服装制造厂，但是有一个比较大的厂区空间，我们把它在内容定位上和运营商结合，做成儿童科技馆，把酒店、亲自、游学营地、商业等进行结合，对原有空间进行比较大的改造，形成很多视觉和感觉方面和这个体系有关的。整个项目改造成本非常低，一平米平均小几百块钱就改造下来了，对原有建筑的保留包括处理做的经济性分析比较多。
整个老旧厂房改造的问题中有七个方面的问题非常重要，包括消防、停车、道路、电力、环卫、立面和广场。我们还碰到了一些产权复杂怎么去解决产权的归属，包括利益分配的问题，还有最重要的就是指标，老旧厂房改造一直受指标的压力，尤其是北京刚刚提出来的新的城市更新要求中对老旧厂房改造指标增加了很多奖励性的建筑面积使用支持政策，对我们形成了很好的支持。再比如说对于节能，对于可再生资源的利用，怎么样来给予奖励，我们有两个项目已经开始申报，应该能拿到国家固定资产的补充资金。
今年我们开始对于老旧厂房改造与碳中和和碳达峰的内容进行了比较全面的研究，而且也学习了包括一会儿下面提到的，结合咱们国家的碳中和目标，在全面研究包括需求减量、超能高效、能源替代的方案，老旧厂房改造过程中我们希望一次性把国家提出来的碳中和要求和路径在规划和设计过程中提出来，同时包括一些应用技术全面的使用或者部分采用，来提高下一步老旧厂房在改造过程中创新发展的作用。 我们比较关注的是国内今年已经揭牌的碳中和智慧园区，就在北京亦庄京融科技园，比较重要的内容是，包括智能微网、节能模块、智能水务、园区智慧运维、智慧农业合智慧健康六大模块，能耗和传统园区节约了大概50%，下一步还有更好的空间。能源系统还可以提升，在工信部的支持下，我们在对接北京的中关村轻能源产业园，下一步在园区新能源体系中，全面向服务对象推进能耗方面，代表2060中国提出的要求的解决方案，我认为这个非常重要，这也是下一步我们整个城市更新中非常重要的一个热点内容。 除了能耗问题，还有一些其他方面的内容，比如说在设计方面，我们自己采用的从身份特质的研究、城市融合和形象升级方面进行了一些新与旧的研究。老旧厂房内容上就是新与旧的关系，体现老旧厂房所在地区土地的价值，还原它的价值，甚至提升它的价值。很多老旧厂房所在的地块具有城市发展塑造的先天土地价值体系，这是还原和提升的重大要求，尤其怎么提升？这要融合到城市中要形成整个形象的升级。 电影《流浪地球》很多人都看过，就如《流浪地球》里面的内容，在1964年咱们国家拿上百万人在重庆的涪陵大三线建设挖了70多个山做的内容，这是我们做的重庆816项目，原来准备搁所有核武器的储存和研发，后来赶上中美领导会面，这个项目就停了。这是原有的情况，在后来的发展过程中变成科技和游戏的空间，因为是一个暗空间，现在是一个中国新媒体的网红培训区。
还有一个项目是刚刚完成的北冰洋&义利E园科技文化创新园，这个园区在海淀花园路，我们把它叫做E园EPARK。这是改造完成的效果，整个改造比较成功，租金水平基本上和周边的高档写字楼租金在一个水平上，把北冰洋的文化元素、色彩都融入进去了，包括外立面的景观体系。
在商办改造包括老旧厂房、仓库中，应该解决一些具体的问题，就是怎么改造，是否有改造的必要，怎么来操作，功能空间的解决方案，关键我们认为以运营为导向是改造的核心，下一步改造中要把新的能源体系、节能体系全面引入，整个老旧厂房改造向商办改造提出更好的解决方案和发展前景。
首届全经联城市更新大会会议资料上、下册
全经联城市更新系统解决方案1.0版
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