弃房产，买股票，中国居民资产配置转换元年到来
文 | 陈述
看懂经济写作营第三期学员，看懂经济专栏作家
话说三根阳线改变信仰，更不用提最近股市的轮番上涨了。
恍恍惚惚间，仿佛牛市再次来临。
喂，醒醒，牛市哪有那么容易的。
今年以来，市场上涨的逻辑已经被很多人分析过。
你说的我都同意，我再来说个新的角度。
先说结论。
结论一：今年，可能是中国居民资产配置风格转变的元年，房地产投资属性逐步消失，居民资产配置大概率会转向资本市场。
抛弃房产，拥抱股市，可能会为中国资本市场带来长久和稳定的繁荣。
结论二：牛市来的没那么容易，所以不必为当前的踩空而后悔，市场会给你上车机会的。
结论三：即使牛市真的来了，大家投资的目标，也应该仅仅是取得市场平均收益，而不是实现财务自由。
不想听我多说的，可直接滑到文章尾部点击“好看”。
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一、房产投资属性逐步消失
如果从资产配置角度来看的话，过去十余年间，中国居民资产配置的主要方向便是房产。
而房产也众望所归的实现了保值增值的功能。
我们分析两个指标。
一个是房地产业的平减指数。平减指数代表在计算同比增速时，扣除的价格上涨因素，这个一定程度上可以代表某一产业由于价格上涨带来的产值增加。
图1:2007年以来房地产业与GDP平减指数对比
资料来源：WIND，笔者自行计算
2007年至2018年间，房地产业年化平减指数为8.5%，也就是说，房地产价格平均每年上涨8.5%，这个收益率，跑赢大部分固定收益产品了。
大家还记得银保监会郭主席说过的一句话么，“如果某理财产品，收益达到10%要做好损失全部本金的准备。”
房地产业的收益快接近这个水平了，但你一定不会担心本金的全部损失。
如果你持有了大城市的房产，资产的年化收益真的可以达到10%。
表1:2007年以来部分大中城市商品房价格年均涨幅
资料来源：WIND，笔者自行计算
无论从房产行业的价格变化还是大中城市房地产价格变化，房地产在过去十几年间，可能都是居民较好的资产配置渠道，这个渠道好到什么程度？下表展示了2007年以来，全部A股上市公司的总资产净利率的中位数。
表2：2007年以来:全部A股上市公司的总资产净利率中位数
资料来源：WIND，笔者自行计算
A股一定程度上可以代表中国最好的企业，但也仅有50%的公司总资产净利率达到以上表格展示的水平。
但从前年开始，房地产投资的逻辑发生变化，中央坚定推动“房住不炒”，以投资为目的的房地产交易受到全方位的限制，房地产回归居住属性的趋势愈加明显。
关键是，房地产价格经过连年的上涨，居民对房地产的承受能力逐步达到极限，购买住房需要掏空六个“钱包”绝对不是说说而已。
正如我在去年《房地产市场，拐点已至!？》的文章中提到的那样：
“作为房地产的最终购买者和房地产价格上涨的最终承受者，居民部门的杠杆率持续攀升，债务增长远高于收入增长，居民将40%左右的收入用以归还银行贷款，实质上损害了社会消费的潜力，从居民可承受能力看，房地产市场已经或即将进入拐点。这个拐点，即是经济规律使然，亦是经济发展方式转变的内在要求使然。”
现在看来，房地产的“拐点论”有一定预见性。
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二、房地产不能投，股票是最恰当的替代者
房地产拐点出现会带来两方面的影响，一方面是每年增加的投资需求无处安放，另一方面存量房地产锁定的资金可能会逐步涌出。
房地产投资属性减弱，居民资产配置的需求如何满足？
替代房地产的资产品种，应该满足三个条件。
一是市场规模要足够大。2007年至2018年间，我国商品房销售总额累计达到92.1万亿元。2018年一年商品房销售额15.0万亿元，达到社会消费品零售总额的39.4%。如此大的交易规模形成了巨额的资产存量，李迅雷估计中国个人资产已经达到150万亿元，任泽平在某论坛上透露中国存量房地产市值达到300万亿元。这些巨额存量资产的配置如果转型，势必需要有一个规模足够大的市场来承接。假定300万亿存量房地产资产有10%需要在未来一段时间内再次配置，可为市场带来30万亿规模的配置需求。
这些资产配置需求如果无序流动，必然对经济正常运行产生较大影响。从目前来看，没有任何一个实体产业能够吸纳和消化如此高额的资产投入。
但资本市场可以。数据显示，截至2017年末，我国金融机构资管规模125.67万亿元，中国基金业协会的统计显示，截至2018年底，基金管理公司及其子公司、证券公司及其子公司、期货公司及其子公司、私募基金管理机构资产管理业务总规模约50.5万亿元。这些资金大部分投向债券、股票市场，当然还有不少非上市的股权投资以及非标投资。从存量看，截至2019年1月末，我国企业债券余额为20.5万亿元，截至2月25日，全部A股上市公司市值52.6万亿元。
资本市场有足够的纵深可以吸纳由房地产转移而来的资金。
二是市场有足够的流动性。上面提到实体产业无法吸纳和消化高额的资产投入，市场规模是一方面原因，另一个更重要的原因是，实体产业运营有固定的周期，这个周期不以人的意志为转移，这就造成了实体经济的产业投资更多的是长期投资，流动性不足是制约房地产配置资金流向产业投资的关键所在。当然，引导这样的资金投入产业，也是很重要的方面，但这就是另外一个问题了。
产业投资缺乏流动性，但资本市场流动性好啊。
在刚刚过去的几个交易日，A股日成交量超过万亿元，即使在去年交易最为惨淡的阶段内，日成交也在2000亿元以上。以千亿、万亿计的市场交易量有足够的流动性承接巨量资产配置。
三是市场的门槛不能太高，还要合规。说一千到一万，房地产市场的主要参与者是居民部门，是由一个个家庭以及一份份百万规模的资金量形成的市场。这个市场的资产配置转向，总量虽然很高，但必然是以家庭或个人以百万级及以下的资产注入为主，这样的资金结构，我们不能苛求其有多高的专业能力和水平，这就决定了居民资产配置从房地产出来后，一方面不大可能大规模投向产业领域，另一方面会对资产的流动性有较高的要求，同时这个市场的门槛不能太高。
上一个符合这几个条件的，是互联网金融P2P，当然除了合规。
由于不合规，去年的事大家都知道了，各方野蛮生长下，P2P最终落得一地鸡毛，从资产配置转为资产毁灭。
从目前看，能够符合这三个条件，作为居民资产配置下一个方向的，只有资本市场。
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三、牛市真的来了么？怎么搞？
按照上面的逻辑，下面唯一的一件事就是确认，牛市来了么？
毕竟只有牛市，才能真正实现资产配置的保值增值。
这就成了一个鸡生蛋和蛋生鸡的问题，居民资产配置需要转变，方向确定了，是资本市场。但配置转换的一个前提是市场走牛，同时市场走牛的一个前提是有新增资金入场。
你说恼不恼？
不管如何，只要居民的资产配置开始转移，牛市的到来总是可期的。
我的潜台词的意思是，牛市就像人生一样，人呢，总是会去见马克思的，但什么时候见呢，我也不知道啊。
按照道氏理论，如果主要市场指数没有突破前一个高点，就不能确定牛市到来。
下面是主要市场指数的月线。
上证综指
深证综指
中小板指
创业板指
从上面的图可以看出，在2015年的市场上涨中，中小板指、创业板指创了新高，上证综指和深证成指并未创出新高，因此，上一次市场上涨，最多称之为“结构性牛市”。
这四张图可以为大家建立一个较长时间范围内的市场变动基本框架。
这个应该牢记。
如果道氏理论的判断方法让大家觉得失去了迅速成为股神的机会，进而损失了三个亿的话，使用均线来判断能让大家舒服一些。
均线理论决定入场的基本准则是，放量突破重要均线。现在看上面四张图，月线层面上，放量是有了，但突破重要均线还没达成。
所以，现在言牛市还尚早，但牛头似乎隐隐约约出现了。
如果牛市真的来了，怎么搞呢？
首先，大家要明确，作为一个散户，你的专业技能和水平是不可能与那些智商、年薪都站在食物链顶端的专业人士相比的，历史上的一赢二平七亏绝不是玩笑，我们能够追求的，是争取获得市场平均水平的收益。
毕竟，投资者那么多，能够长期跑赢市场，活着的股神只有巴菲特一个。
其次，获得市场平均水平收益，最好的投资方式是购买指数型基金，收费低，操作方便。
最后，如果你真的想与市场搏一把，挣一个可能存在的超额收益，建议买券商。毕竟，市场好了，最先赚钱的，就是他们。
最重要的一句话，以上都不构成投资建议。
投资千万条，安全第一条，操作不规范，钱包两行泪。
与大家共勉。
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