银保监会坚持房住不炒，将持续遏制房地产泡沫化、金融化
程宇
私人投资顾问，评论作家
房地产泡沫化和金融化其实是个相对性的问题。房地产金融化，泡沫化，其实是说房地产领域相关债权资产不可持续。其收益无法覆盖成本的潜在风险越来越大。这无非是债权资产收益和成本之间关系的问题。而不是资产量多少的问题。
而如果房地产领域相关债权资产的收益能够大于其成本，那么，其债权资产就是安全的。不存在泡沫化的问题。而在债权资产的成本和收益关系中，成本是固定的，而收益是变动的。那么，现在的风险也就说明房地产的现在和预期收益是下降的。那么，房地产债权资产的收益都来自哪里呢？
其实，无论是卖地的地方政府，卖楼的企业，还是买楼的居民，房地产的需求是来自于房地产领域以外的实体经济。因为，房地产自身并不产生现金流。只有买入房地产并将其作为资产投入到工商业活动的企业，才产生现金流。
而只有产生了现金流入，资源才能算作资产。也只有现金流入，房地产相关债权资产也才能产生收益。即便是居民购房，也得用工资和经营性收入去还房贷，房贷资产也才有收益。所以，房地产债权资产的收益最终是来自房地产领域以外的实体经济。因而，当房地产相关债权资产的收益下降时，也就意味着实体经济收益的下降。而这点，恰恰也被各方面数据所证实。
2019年，剔除掉基建和房地产的固定资产投资全年负增长，且跌幅逐渐加大。上市公司净利润增速下降。越来越多的企业不赚钱。各类型企业的营业利润率不断下降。平均值已跌至4.7%左右。明显低于企业可获得的贷款利率。说明大面积的企业在亏损。这也就是为什么金稳委反复强调降低中小企业融资成本。而且，银行资金中，制度业，批发零售业，物流业相关贷款近年来增速微弱。而大量资金流入房贷，地方债，基建。
这些问题说明不仅房地产相关债权资产收益越来越难于覆盖成本，而且房地产相关债权资产的量还在不断增大，占比快速攀升。所以，房地产相关风险已经是迫在眉睫。房住不炒已经是迫于底线了。
而解决这一风险的根源，还在于提升实体经济的利润率。但这一点恐怕不是银保监会能做到的。他能做到的是在负债端调整结构。但这个治标不治本。而且，缩减房地产相关债权资产反而可能缩减房地产流动性，加重其风险。
尹振涛
社科院金融所法与金融室副主任，评论作家
房地产泡沫化和金融化的表现包括：
一是，开发企业过度融资，高杠杆，以资金流和资金滚动作为发展动力。
二是，地方政府以土地财政为基础，通过不断高价买地支持地方融资性发展。
三是，老百姓投资渠道匮乏，唯把房子作为可选投资品种，保值增值的手段。
四是，金融机构以土地，房地产等不动产为核心资产的金融产品过多，或金融担保要求过多，变相增加房地产附着价值。
五是，房地产与户籍，学校，医疗等其他资源挂钩太多，变相提高房价的泡沫属性。
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