三巡区房地产纠纷案件分析报告 | 巡回观旨

近年来房地产纠纷案件数量不断增多，分析研究房地产纠纷案件具有重要的现实意义和参考价值。我们以“无讼案例检索”（www.itslaw.com）为数据来源，对三巡辖区的房地产纠纷案件进行了检索。并最终以江苏省高院2015、2016年度审结的房地产纠纷案件为样本，分析得出本份报告，归纳、解读江苏省高院对于相关纠纷的裁判观点。

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PS：近期将举办建设工程相关研讨会，并持续发布相关数据报告，有意愿的法务朋友可加微信号：spring8120（添加请备注姓名及单位），或点击「阅读原文」填写表单，与我们取得联系。

一、数据分析

（一）案由分布

2015、2016年度，三巡五省（市）高院共审理涉及房地产纠纷案件2183件，其中房屋买卖合同纠纷1355件，占房地产纠纷案件的半壁江山；房屋租赁合同纠纷案件数居第二位，共677件，占整个房地产纠纷案件的31%。具体案由分布情况如下：

案由分布	2015 年度	2016 年度	合计
建设用地使用权出让合同纠纷	11	20	31
建设用地使用权转让合同纠纷	10	7	17
合资、合作开发房地产合同纠纷	33	36	69
项目转让纠纷	2	9	11
房屋买卖合同纠纷	567	788	1355
商品房委托代理销售合同纠纷	12	11	23
房屋租赁合同纠纷	243	434	677
合计	878	1305	2183

（二）地区分布

省份	案件数	占比
江苏	1144	52%
上海	218	10%
浙江	488	22%
福建	232	11%
江西	101	5%
合计	2183	100%

二、各类型案件纠纷主要争议归纳

通过对样本的分析、比较，各类型案件的主要争议归纳如下：

（一）建设用地使用权出让合同纠纷

建设用地使用权出让合同纠纷涉及的主要争议，包括土地出让行为性质、出让合同效力、诉讼主体资格认定、出让合同履行及违约责任承担，出让合同解除等。

（二）建设用地使用权转让合同纠纷

建设用地使用权转让合同纠纷涉及的主要争议，包括转让合同效力、合同无效后损失认定、转让合同解除等。

（三）合资、合作开发房地产合同纠纷

合资、合作开发房地产合同纠纷涉及的主要争议，包括当事人之间法律关系的定性、合同效力、合同履行过程中违约责任的认定，合同解除条件及法律后果。

（四）项目转让合同纠纷

项目转让合同纠纷涉及的主要争议，包括转让合同的定性、效力、违约责任承担等。

（五）房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷占据了房地产纠纷案件的半壁江山。随着销售模式、销售环境的变化，房屋买卖合同纠纷与之前相比，呈现出新的趋势和特征：1、商品房委托代理销售合同纠纷增多；2、因房地产调控政策引发的纠纷增多；3、因房价上涨，出卖人主动违约纠纷不断上升等。

房屋买卖合同纠纷涉及的主要争议，包括商品房买卖合同预约与本约的区分、商品房预售欺诈的认定、房屋交付条件的认定、房屋质量问题的判断、名为商品房买卖实为以房抵债的行为性质认定等。

（六）商品房委托代理销售合同纠纷

近年来，商品房委托代理销售合同纠纷不断增多，该类案件涉及的主要争议，包括商品房委托代理销售合同任意解除权的行使、可得利益的认定、代理销售计费标准的认定、违约责任的认定等。

（七）房屋租赁合同纠纷

随着经济发展，商业风险成为引发房地产租赁纠纷的主要原因，商铺作为商业因素最活跃、商业风险最集中的不动产，其在履行合同过程中也更容易发生纠纷。因此近年来，商业租赁案件的数量逐渐增加。

房屋租赁合同纠纷涉及的主要争议，包括租赁合同效力的认定、当事人违约责任的认定、租赁合同的解除、租赁房屋的收回及占用费的支付标准、装饰装修物的归属等。

三、以股权转让方式转让土地的裁判观点

关于以股权转让形式控制公司名下的土地使用权的效力问题，在江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷一案中，江苏省高院认为：我国土地使用权的主体，包括公司、企业、其他组织和个人（自然人），因此，在拥有土地资产的公司中，股权转让必然涉及公司土地使用权相关权益的转移。对于这种股权转让涉及公司土地使用权份额变更，是否界定为土地使用权转让行为，相关法律法规没有明确的规定，更没有明令禁止此类性质的股权转让。基于股权转让是《公司法》保护的民事法律行为，股权转让并不导致土地使用权权属的转移和变更，因此，此类性质的股权转让行为应属于《公司法》调整范围，而不属于国家土地转让的相关法律、法规的调整范畴。

但是，由于《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规对土地使用权转让作了诸多立法限制，且土地使用权直接转让税费成本较高，除交易手续费和印花税等外，受让方要交纳较高的契税，转让方需交纳较高的营业税、土地增值税，土地使用权直接转让的手续也比较繁杂，要涉及土地使用权权利人和项目建设的开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记，而股权转让的实质或实体性限制较少，交易简便快捷。

因此，土地使用权人通过设立项目公司并以土地使用权作价入股，再由受让人通过收购项目公司的部分股权或全部股权从而间接控制项目公司的土地使用权以合理规避土地使用权转让的法定转让条件，尤其为规避未完成开发投资总额百分之二十五的法定限制和土地使用权直接转让中的高额税收，即成为当前的普遍现象。这需要政府和立法机关对以股权转让形式控制项目公司的土地使用权进行规范和完善，以填补法律、法规的空白，避免非法转让土地使用权和炒买炒卖土地使用权现象的发生。但不应以此为由认定本案的股权转让协议和补充协议无效。

解读：本案中，江苏省高院认为，土地使用权人通过设立项目公司并以土地使用权作价入股，再由受让人通过收购项目公司的股权从而间接控制项目公司土地使用权的行为，虽有规避法律之嫌，但不应以此为由认定相关的转让协议无效，而应该由立法机关和政府填补法律、法规的空白，以完善该类转让行为。

四、合资、合作开发房地产合同纠纷常见争点及裁判观点

（一）法律关系的定性

1、合作开发房地产法律关系与土地使用权转让合同之区分

在南京市雨花台区发展和改革局与南京瑞尔房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏省高院认为：所谓土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案《协议书》中，雨花发改局作为提供土地使用权的当事人，是以土地作为出资，而不是将土地使用权转让给瑞尔公司。瑞尔公司以现金作为投入，负责整个大厦建设的费用，并未支付价款给雨花发改局。故本案《协议书》不符合土地使用权转让合同的法律特征。

《协议书》第十三条的约定，是指雨花发改局对瑞尔公司负责大厦建设过程中产生的债权债务及亏损不承担责任，而不是雨花发改局不承担任何风险。《协议书》第五条约定：“如‘发展大厦’建设完工时，位于雨花台区石子岗殡仪馆还未进行拆迁，甲方负责承担‘发展大厦’地块的土地出让金及契税，或以等价土地及房产归还乙方。”该约定表明雨花发改局是承担了一定风险的，且雨花发改局实际支付拖欠南京市漆桥建筑安装工程有限公司的工程款，也属于承担风险的一种体现。故瑞尔公司关于雨花发改局不承担风险的主张不能成立。

从合同内容看，雨花发改局提供土地使用权，瑞尔公司提供资金，双方共同投资建设瑞尔发展大厦，并按约定比例分享收益、共担风险，完全符合合作开发房地产合同“共同投资、共享利润、共担风险”的法定构成要件。

解读：当事人是否共享利润、是否承担经营风险是区分合作开发房地产合同与土地使用权转让合同的关键。本案中，如何认定“不承担经营风险”中经营风险的范围成为最终认定合同性质的关键。江苏省高院根据《协议书》第五条的约定，以及雨花发改局实际支付了拖欠工程款等事实，认定雨花发改局需要承担经营风险，并据此认定双方存在合作开发房地产法律关系。

2、房地产开发资质和土地性质是否影响法律关系定性

在高天桥、陈洪校与袁成江合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏省高院认为：高天桥、陈洪校作为原告，以袁成江为被告提起本案诉讼，系基于双方之间签订了《合作开发房地产协议》。根据该协议的内容，双方当事人具有合作开发房地产的意思表示，协议中对于各方当事人的权利义务亦进行了明确约定，至于当事人是否具有房地产开发资质以及涉案土地是否属于国有出让土地，是判定合同效力的因素，并不影响对双方当事人基础法律关系的认定。因此，双方当事人之间系合资合作开发房地产合同关系，原审法院将本案案由认定为“合资合作开发房地产合同纠纷”并无不当。

解读：当事人是否具有房地产开发资质，以及涉案土地是否属于国有出让土地，仅仅是判定合同是否有效的因素。当事人之间的基础法律关系应当根据双方的意思表示、协议内容作出认定，判定合同是否有效的因素不影响对当事人基础法律关系的认定。

（二）合同效力

1、不具备房地产开发资质合同效力的补正

在曾宪明与徐州咪兰房地产开发有限公司、徐先超合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏省高院认为：曾宪明与徐先超在签订《联合开发协议》时，虽不具备房地产开发经营资质，但在起诉前已依法合作成立了具有房地产开发经营资质的咪兰公司，故《联合开发协议》依法应认定为有效。

解读：房地产开发涉及不动产物权变动，大量的资金投入，并关系到广大消费者的切身利益，一旦合同无效，不仅会给合作各方造成巨大经济损失，同时也将给社会带来诸多不稳定因素。因此，应当允许合同当事人对其合同效力进行补正。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款之规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质，但起诉前已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

2、以划拨土地合作开发未经审批的合同效力补正

在南京市雨花台区发展和改革局与南京瑞尔房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏省高院认为：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有权批准的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”……《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”

从现行法律、行政法规的规定可以看出，以划拨用地投资合作开发房地产，应报有批准权的人民政府批准，应当办理土地变更登记手续，这是法律、行政法规的强制性规定。虽然瑞尔发展大厦的立项、规划经过有关政府部门的审批，但事实上瑞尔发展大厦项目至今未经国土管理部门批准，也未交付土地使用权出让金并办理土地使用权登记手续。故一、二审法院认定合同无效，符合合同法第五十二条第五款的规定。

解读：以划拨方式取得的国有土地使用权，如果要进入房地产开发市场，土地使用者必须按规定报有批准权的人民政府批准，并与有批准权的政府部门签订国有土地使用权出让合同，同时补交土地使用权出让金，将划拨土地变更为出让土地。否则，以划拨土地使用权作为投资与他人订立的合作开发房地产合同无效。开发项目经过了有关政府部门的立项批复、规划许可，并不代表已经完成了《解释》第十六条所称的“政府批准手续”。

（三）合同解除条件的裁判尺度

在敬红宣与太仓顺龙房地产开发有限公司、沈秀龙合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏省高院认为：从双方的往来函件来看，直至诉讼期间双方仍互相推诿责任，未就继续履行合同形成行之有效的方案。合作开发房地产合同兼具资合和人合的特点，其履行应遵循诚实信用的原则，从目前情况看，双方因缺乏信赖已不具备继续合作的基础，判令双方继续履行合同已无实际意义。故敬红宣要求解除双方的合作开发房地产合同，应予支持。

解读：本案中，江苏省高院认为，合作开发房地产合同除具有资合性外，还具备一定的人合性，若合作双方关系破裂，信赖基础不复存在，一方请求解除合作开发房地产合同的，应予以支持。

（四）规划许可证对诉讼的影响

在高天桥、陈洪校与袁成江合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏省高院认为：当事人签订了《合作开发房地产协议》，但未办理相关房地产开发手续，未取得建设工程规划许可证，因此，当事人要求分配房地产项目利益的，不属于人民法院受理案件的范围。虽然高天桥、陈洪校在原审中变更了诉讼请求，仅要求返还两人的出资款，但是否应当返还出资款必须对涉案房地产开发项目进行清算，核定收入、成本等之后，才能作出判断。因此，原审法院认为高天桥、陈洪校的诉讼请求实质上仍属于请求分配房地产项目利益，并据此驳回高天桥、陈洪校的起诉，符合法律规定。

解读：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项的规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。如果建设工程没有取得规划许可证，那么表明该工程没有经过城市规划行政主管部门审批，或者虽经过审批，但审批未通过。未取得规划许可证，说明该建设工程属于违法建筑。对于违法建筑，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。另，江苏省高院认为，当事人请求返还出资款实质上仍然属于请求分配房地产项目利益。

五、商品房委托代理销售合同纠纷常见争点及裁判观点

（一）商品房委托代理销售可参照委托合同的法律规定

在苏州华茂房地产投资顾问有限公司与向上（苏州）房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，江苏省高院认为：向上公司与华茂公司签订的《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》属于商品房委托代理销售合同，该合同并不完全等同于合同法第二十一章规定的委托合同。两者在最高人民法院的《民事案件案由规定》中属于并列关系。商品房委托代理销售合同纠纷是《案由规定》中第82个案由中的第（4）项，而委托合同纠纷则属于《案由规定》中第104个案由，因此两者不存在包含与被包含的关系，但两者都是基于双方的信赖关系成立的合同，该两类合同之间具有很多共性。因商品房委托代理销售合同并非合同法明确规定的有名合同，合同法第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”本案中关于合同解除可以参照适用合同法第四百一十条关于委托合同任意解除权的规定。

解读：商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。最高院《民事案件案由规定》并未将商品房委托代理销售合同纠纷案由置于委托合同纠纷之下，而是将其放在房屋买卖合同纠纷中。商品房委托代理销售合同并非完全等同于合同法第二十一章规定的委托合同，两者之间仍存在着些许差别。例如，在一般的委托合同关系中，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。然而，在商品房委托代理销售合同中，双方当事人一般会约定代售商品房过程中产生的办公费、营销费、客户购房的差旅费、接待费等费用由受托人承担。因此，直接将商品房委托代理销售合同定性为委托合同有失妥当。

然而，不可否认，商品房委托代理销售合同和委托合同两者都是基于双方信赖关系而成立的合同，两类合同之间具有很多共性。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，商品房委托代理销售合同可以参照适用合同法关于委托合同的规定。因此，一般而言，关于商品房委托代理销售合同的解除可以参照适用委托合同任意解除权的规定。

（二）行使任意解除权后的责任承担

在苏州华茂房地产投资顾问有限公司与向上（苏州）房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，江苏省高院认为：合同法第四百一十条赋予委托合同当事人任意解除权的目的是在合同双方的信任基础遭到破坏时，使合同当事人可以从丧失信任基础的合同关系中解放出来，但应当赔偿对方损失。任意解除权是基于一方当事人的意志即可直接解除合同的权力，该规定仅明确了解除合同的手段，并未提供合同当事人单方解除合同正当理由，故向上公司认为其依据合同法的规定行使法定解除权，具有法律规定的正当理由，不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予支持。

关于该损失范围，合同法未明确规定，当事人可以在合同中对赔偿的范围进行约定。因此，当销售协议中已将委托方单方解除合同确定为违约行为，并约定了相应的违约责任时，合同法第四百一十条中所指损失赔偿与一般违约责任中的损失赔偿已无本质差别，此时应当尊重当事人的意思自治，两者在赔偿范围上不应有所区别……违约金主要目的在于填补华茂公司因合同解除遭受的损失，包括直接损失和可得利益损失。可得利益损失是指，华茂公司因向上公司单方解除合同丧失的经营利润。

解读：不同于一般的民事委托关系，在商品房委托代理销售合同关系中，受托方运用自身的专业知识、专业技能等为房屋销售进行策划、推广等，花费了大量人力、物力。如果委托方房地产开发企业滥用任意解除权，受托方将遭受巨大损失。若合同中已将委托方单方解除合同明确约定为违约行为，那么此时委托方任意解除合同即构成违约，因解除合同造成的损失赔偿范围不仅限于直接损失，还应包括可得利益损失。

六、产权式商铺租赁纠纷常见争点及裁判观点

在周艳兰与镇江沃得商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，江苏省高院认为：周艳兰虽对其购买的商铺享有所有权，但该商铺系由开发商分割出售的整体商铺之一，其在物理特征上并不完全等同于拥有独立出入通道、完整四至围墙的房屋，在经营模式上亦多由开发商或第三方公司整体统一经营，进而保证物业整体功能的发挥和正常的经营秩序……本案中，周艳兰与沃得公司2007年5月签订的《委托经营协议书》是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其中载明的“委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛购物广场业主通过的决议，周艳兰及其他业主均应遵守执行”等内容，其实质是对所有权人就商铺的经营使用权利所作的限制性约定，不违反法律规定，亦符合涉案商铺的实际经营特性，双方均应按照以上约定确定各自的权利和义务，周艳兰对涉案商铺的处分、收益等所有权权能亦将因该约定而受到沃得购物广场其他业主意志的影响。

解读：产权式商铺作为一种新型的产权形式，法律、行政法规虽无明文规定，但应符合物权法的一般规律。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

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