中海宏洋（0081.HK）｜以为再次错过内房，那厮却在灯火阑珊处
2017年，内地房企频繁赴港买地，抢地王。大行一片唱好，南下资金抢筹抢德火热内，房股价飙升。在如此声势浩荡的情况下，我竟然错过了这轮内房暴涨！！连融创中国（1918.HK）、中国恒大（3333.HK）等一线梯队的尾巴都没抓住。当时就暗暗发誓，“俺下一次绝不会再错过内房股了”！
谁料2018年1月还没过完，我又一次和内房股擦肩而过。二线梯队的补涨力度和速度，给人一种迅雷不及掩耳之势。除了中国奥园（3883.HK）及龙光地产（3380.HK)等特例外，去年多只涨幅落后的内房股不到1个月，均录得30%以上的升幅。
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看着这一串数字，我顿时觉得心灰意冷，为什么每次错过的都是我......故事说到这儿，如果我再继续“哭”遗憾，那就没啥意思啦，聊回有用的。
在我醒悟到发誓其实没啥卵用后，就决定沉下心来研读内房股，竟然让我发现了当中的奇葩。不禁感慨“纵里寻她千百度 ，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处”。
◆ 奇葩是谁？
我找到的奇葩就是去年涨幅不到100%，年初至今涨幅只有20%的大落后股 —— 中国海外发展（0688.HK，简称“中国海外”）及同系的中国海外宏洋集团（0081.HK，简称“中海宏洋”）。
他们俩真是同病相怜，不过中国海外目前市值3,300亿港元（截止1月31日），这样的规模升个10%已差不多是中海宏洋市值的一倍，我对它升幅要求就不那么苛刻了。
可中海宏洋就不同了，才160亿港元市值（截止1月31日），但2017年至今升幅却只有100%（注意！是2017年到现在），对于这种大落后股，值得好好研究一下。
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一、布局三四线的中海宏洋
2010年3月，中国海外完成对蚬壳电器（1984年在香港上市）的收购并改名，成为现在的中海宏洋。目前，中国海外拥有中海宏洋 37.99% 的股权。
中国海外主攻一二线的中高端住宅，中海宏洋则聚焦三四线城市。与目前的颓况截然不同，中海宏洋当年那是风光无限的。自从2010年中国海外接手后，公司的净利润持续攀升，2013年净利润达到历史顶峰（31亿港元）。
转折点来了，2014年，公司在三四线城市密集布局，开始缩减北京等一线城市业务，加上中央调控施压，房地产市场大幅波动，导致公司需要降价来刺激销售、优化存货 。另外，当年也没有投资物业重估带来溢利，造成了2014年净利及毛利率大幅下跌。
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一而跌，再而衰。在三四线城市需求持续疲软，中海系人事整合震动等不利因素影响下（2014年中海宏洋前CEO陈斌及高管颜建国相继辞任，不过颜建国于2017年6月已回归并上任中国海外的CEO），公司的业绩在2015年跌落谷底。
2015年，中海宏洋再次迎来转折点。中央提出了“去库存” 的目标，并通过信贷宽松、政策优惠等手段为三四线城市减轻高库存的压力，这就为公司后续的业绩回暖埋下伏笔。
从房价上看，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在连续19个月的负增长后，2016年4月由负转正。
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从公司两回转折点带来的业绩变化，都离不开政策影响。《吕氏春秋》有言，“圣人不能为时，而能以事适时，事适于时者，其功大顺势而为。”政策扰动难以预料且不可抗，顺势而为才能波澜不惊。
◆ 政策赋能，三四线城市在狂欢
一二线城市被严格调控、限购政策密集出台，各大投资、投机资金落荒而逃，逐渐涌向了政策环境变转变宽松的三四线城市，推动了当地的房价上涨和销售加速。
此外，国家还在全国推行的棚改货币化安置模式，简单理解就是房地产开发商能将普通商品房库存转化为安置房，当棚改居民购买这类安置房时，政府便会提供货币化补贴。
三四线城市自然就乐翻天啦，他们原本就库存压力大，这种做法既能帮助去库存，又能刺激新需求，这些利好叠加最终都会推动房价哐当哐当的往上涨。
按照国务院常务会议决定，2018年~2020年，将再改造各类棚户区 1,500 万套。
根据机构预测，三年棚改完成投资额或达 4.2 万亿元（根据住建部数据，2017年1~10月份，全国棚改已开工600万套，完成投资1.68万亿元）。
预估这些资金会更多地流向棚改任务重、货币化安置比例高的城市，当中以三四线城市为主。因此可预测，在棚改资金的支持下三四线房地产市场会保持稳定增长。
从实际房价来看，自2016年4季度开始，一二线城市房价同比涨幅持续回落，相反，目前三四线城市房价涨幅已超过前者。
这几年下来，中海宏洋的轨迹像是画了一条S型的曲线。2014年爬到顶峰，2015年天堂坠落，2016年毛利率及净利润相继回升，到了2017年呢？顺势这场政策东风，多种迹象显示公司的发展会继续向好。一起来看看详细情况。
二、中海系将发力狂追
根据中海宏洋2017年中期业绩显示，虽然公司营业额同比下滑12%至90亿港元，但因项目所处地的楼市回暖，公司毛利率 上升2.8% 至20.9%；净利润则同比增长13% 至7.12亿港元。
中海宏洋2017年销售额亦得到大幅提升，累计合约销售额为370亿港元、合约销售面积为340万平方米，分别同比上升54%和28%。给大家上个简单的特写感受一下。
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从上图可见，2017年合约销售额及销售面积增长比过往历年要高出一大截。当中原因除了房地产市场的热外，很大程度是因为承蒙母公司扶持。
◆ 母公司扶持，进步神速
中海宏洋于2016年12月，从中国海外收购了其部份物业组合，土储建筑面积大增950万平方米。中海宏洋截至2017年6月30日的合约销售额就有约17%来自从该次并购的物业组合。
公司于2017年新增的土地储备达到 250 万平方米，相应的权益土地价格为 940 亿元。目前，公司总土地储备已达到1,900万平方米，主要分布于三四线城市，对应约 1,800 亿港元的可售资源。
根据花旗的数据，公司每股资产净值（NAV）为11.2港元，相对现价折让约 55% 。在此基础上，中海宏洋将有力达成更高的销售目标。
传统的房地产企业要保住业绩，就得想尽一切办法多拿地，增加土地储备。然后挑个好时机，把它们全部卖掉变现。
在过往数年，基于保守及稳健的操作，国企不论在拿地还是销售速度方面都拼不过民企。以中国恒大及融创中国为首的激进民企代表，乐此不疲的通过加杠杆方式获得大量土储，传统的大型房企就被直接秒杀掉了。
不过，自去年以来，情况又有点不一样，国企开始进取了。
保利地产（600048.SH）设定了2018年和2019年，分别实现4,000亿元和5,000亿元的目标；
中国海外提出2020年，销售金额要达到4,000亿元的目标。
从数据看，中国海外2017年新增总楼面面积超过1,700万平方米，同比上升80%；截止2017年3季度末，保利地产新增总建筑面积 3,000 万平方米，同比上升 1.6倍。为了追赶规模，国企明显加大了土地市场的投资力度。
加上郝建民突然辞任董事长、肖肖接任、再到肖肖退休、颜建国作为中海老臣回归上任CEO，中海系的人事调整终告结束，公司整装待发。从中国海外2017年拿地风格，已能看出中国海外即将大力重振老牌国企的雄风。
同时流着国企和中海系血液的中海宏洋，理所当然地成为了中国海外攻城略地，扩大规模的一枚棋子。除了国企的心态转变外，政策环境也偏向了国企。
三、政策环境的变化利好国企
过往在低息环境下，国企的资金成本优势不明显，加上民企能尽情融资加大杠杆拿地，不断把规模做大，相反国企就只会继续保守，导致民企规模扩张迅速。
但在中央不断强调去杠杆的情况下，进入房地产的银行信贷或是私募融资开始收缩，一些措施如打破刚兑等更影响了地产开发商的资金来源。
事实上，除了去年12月融创中国配股融资10亿美元外，今年以来已有多家内地房地产商集资，例如：碧桂园（2007.HK）融资78.2亿港元、新城发展（1030.HK）配股融资15.7亿港元等。
由此可看出，地产公司（尤其是民企）对资金有着非常强烈的需求。
可现在，民企的融资环境称得上是“内忧外患”。国内有调控，美国又进入加息通道，融资成本将会上升，民企激进扩张的能力会逐步被削弱。相反，在负债率高的民企降杠杆之时，资金充裕、财务稳健的国企则有能力加杠杆拿地，国企的规模优势将逐渐显现。
◆ 土地出让方式的改变
除此之外，政府为了减少土地过度炒卖及令地块价值能充分发挥，未来的土地出让可能会更多倾向于“招标挂牌复合方式”。这就意味着，不再是“价高者得”，而是“分高者得”，打分以发展商的经济实力、项目经验、技术资质等为标准。
以2017年9月上海土地市场集中挂牌8宗用居住地为例，均是采用“招标挂牌复合方式”作为出让方式，当中列明了打分最高的3家才能竞价、以及按照在上海拿地越多得分越低的规则，而当中规划建筑面积中，有5%作为保障房、15%作为租赁住房。
未来你想拿个地吧，光有钱还不行。分数不够，也要靠边站。土地到手，还不能全建商品房。这些制度无疑将有助于楼市的健康发展，同时也加强了龙头房企的拿地优势。
总的来说，未来的经营环境不论从资金成本还是拿地优势来看，国企均有压倒性优势，民企独领风骚的日子将一去不复返了。
四、为何股价却仍然落后？
说到股价，那问题就来了，既然三四线城市和国企都有很好的前景，今年资本市场又开始重新承认国企的价值，为什么中海宏洋的股价为何如此落后呢？
我认为真相只有一个，就是供股。
中海宏洋于2017年11月7日发表了公告，拟以“ 2供1 ”进行供股，认购价为每股4.08港元，较前收巿价折让约 7.9%，所得款项净额估计约46.07亿港元，其中约70%将用于偿还现有债务。
我们来看一下股价图，公司股价自公告后直至2017年底一直承压，虽然1月第一个星期有跟随地产版块一起上涨，但其后很快回落。直到供股权最后交易日前一天，公司股价才压抑不住，猛然上涨 18% 。
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在我看来，这种走势象是人为的，或许是有心人故意打压股价，使到供股权持有人沽出供股权。
钱是有限的，内房股有融资需求那是可以理解的。中海宏洋作出供股集资的行为，虽然会伤了小股东的心，但对比配股，可以说是人人平等。而且最重要的是，母公司中国海外同意全数包销股份，意味着中国海外同时有增持中海宏洋的意向。
目前中国海外通过附属公司持有中海宏洋37.99%股权，理论上在没有其他股东愿意供股的情况下，持股比例将一跃升为58.65%，更能将中海宏洋并表。上一张全景图。
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当然，借着这次供股中国海外要一下子增持中海宏洋到58.65%，那是不可能的，但不管能增持多少，增持本身这个出发点就是看好中海宏洋未来发展的最有力证明。
五、结语
在去杠杆及外围加息的情况下，内房股的资金来源将会被收紧，国企的资金成本优势将再度显现。国企无疑握着一手好牌，加上做大规模的决心，国企规模扩张的目标相信会很快到位，而中国海外做大规模当然少不了中海宏洋这个顶梁柱。
房地产市场在中央调控下相信会继续因城施策，三四线城市房价有望保持隐定，中海宏洋的毛利率能继续回升，加上持有大量土地储备，2018年销售情况将会持续向好。
但要留意的是，以供股价 4.08港元 算，目前每股盈利逾 20%，不排除有心急的小股东会将供股所得的股份卖掉套现。2月6日为供股所得的股份买卖首日，留意那段日子的股价是否会受沽压影响而有所波动。
不过，正如公司股价遭抑压一样，纸终包不住火，在基本面向好的情况下，终会真实地从股价反映出来。
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