金九银十降温系列(一)：如何逃离厦门房价泡沫？
作者 | allen
“金九银十”，楼市传统旺季。但2018年，旺季不旺，成色不足之余，快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成，为快速去化，不少地产商如恒大、万科等相继打折促销，甚至有商办低至6折。
这些年来，出现过成交量下降，地产商打折促销的日子，但最后都剧情反转，房价继续往上涨。这一次，会不一样吗？
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“金九银十降温”系列，王雅媛港股圈于10月5日诚意奉上，敬请期待。
厦门房价的泡沫终于破了。
早在2017年3月，厦门岛内思明区高峰期成交均价55427元/㎡；
进入2018年，前7月均价45547元/㎡，下降了近万元，岛外四区也不同程度地下跌6000-10000元/㎡。
和房价相比，地价的下降幅度更惨。
2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米。而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地刚创出2.5万/平米新低，没想到仅仅一个月地价又降了30%。
这五块地，都是底价或低溢价成交，就这样拿地的除了金地都是国企和央企，而金地也只敢参股。金地的地块位于翔安南部新城，18950元/㎡的楼面地价与相距仅2公里融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比，已经腰斩。
2017以及2018上半年，厦门房价直逼北上广深。然而伴随着近期严厉的调控，厦门房价大跌，又引发了人们的嬉笑怒骂。尽管严厉调控以来很多城市都在经历房价调整，但像厦门跌这么多的还很少见。这究竟是为什么？
一、厦门房价：难以企及之高度
厦门是一座400万人口的二线城市，2017年GDP4351亿，排在全国城市第48位，和三线城市的洛阳市(4400亿)差不多。但是，2017年厦门的平均房价却高达4.7万/平米，和一线城市深圳平起平坐，排名全国第四，远远抛离另一个一线城市广州(2.7万/平米)。
2017年3月厦门岛楼市均价一度逼到6万/平，为此轮厦门房价泡沫的峰值。当时厦门在售房源稀少，除了岛外少数大平层，几乎无房可售。二手房最高曾逼到11万/平。
而几乎自此时起，“全球房价泡沫看中国，中国房价泡沫看厦门”的段子开始流行。人们一定会问：一座定位二线的城市，三线的经济实力，如何撑起一线的房价？
近年来，无数人都在为厦门的高房价给出解释。但如果经过仔细推敲，会发现大多数逻辑上都是说不通。渐渐地，人们会认识到厦门楼价存在非理性的因素，即泡沫。而一旦这一点上达到共识，那么房价下跌就是早晚的事儿了。
此前关于厦门高房价的解释，核心理由不外乎厦门岛区域狭小，土地供应不足，但是环境优美，气候宜人，适合整个东南沿海的富豪居住。
但这个理由是站不住脚的。厦门岛的确很狭小，但是厦门并不是一个远离大陆的孤岛，他和最近的陆地仅仅只有不到3km远，充其量就是长江宽度增加一倍，完全不影响通勤，更没有什么致命的交通问题。但是厦门却非常奇葩，岛内全盖满了，房价飙升，岛外全是荒地，房价超低。
全国没有哪个城市有这么离谱的现象，唯一能解释的，只能是政府故意把所有的城市资源全部集中在岛内，岛外不进行任何基建投资，任其丢荒。所以，岛内、岛外房价相差巨大，其目的，就在于炒高地价，政府好从中获利。
都说物以稀为贵，厦门土地少吗？不少，厦门市内还有大片的荒地，只不过是政府专门卖岛内的地而已，这是教科书式的“炒题材”，大肆宣扬岛内环境优雅，沿海大宅，宜商宜居，美好生活，把买家都引到岛内买房，人为制造稀缺性。其实，岛外的大片的荒地随便拿出一部分出来，厦门房价就会剧烈下降。
厦门的做法，和中国各地政府捂地惜售爆炒地价其实是如出一辙的，只不过厦门玩的更6而已。
不仅如此，多年来厦门政府一直通过各种渠道对外界释放房价必涨的暗示信息，政府利用各种手段来保房价，导致每次全国调控各地房价都下跌的时候，厦门房价都安然无恙，给各路投资人士一个大大的定心丸，这让厦门房市持续升温，最终成为了全国泡沫冠军。
厦门的房价和收入呈严重偏离现象，和房租也出现严重倒挂，厦门岛内既然如此之好，富人休养最爱，可房租却这么的对不起房价。厦门全市的GDP没有深圳一个区高，放到省内，也是常年被泉州和福州碾压，经济增速去年只是7.5%，不算出彩。
但是厦门的房价却直追深圳，不得不说是一个奇观。。
而厦门政府每次土拍，就挂几幅地出去，制造饥饿营销的手法一流。
从以上数据可以看出，厦门近5年土地实际出让面积远低于计划，饥饿营销效果也很显著。外界都认为厦门房子很“稀缺”，于是，就真的变成了物以稀为贵。
而本轮厦门房价的暴涨，就是从地王频出开始的，2016年4月厦门首个地王诞生之后，第二天一睁眼，厦门所有楼盘加价5000元，从此正式开启了厦门楼市的疯涨之路，地王单价频频刷新，房价也跟着刷新。
我们都知道，纯散户参与的市场，要么慢慢上涨，要么慢慢阴跌，核心特征就是一个慢，因为散户筹码少，很分散，无力引发价格剧烈变动的。而庄家参与之后，通常是暴涨暴跌，因为庄家手中有足够多的筹码和资金来干涉市场，造成价格剧烈波动。
任何一地的房价暴涨，都有大资金和政府联手参与的迹象，而厦门做的更加明显而已。
这种政府与地产商联手做高房价、制造泡沫的例子，全球之冠当属香港。但只要是泡沫，一定会破灭。看看最近香港的房价在加息下已经风雨飘摇，厦门不跌就见鬼了。
二、泡沫破裂：无法承受之惨痛
是泡沫就一定会破，厦门今年土地拍卖遇冷之后，房价下跌开始加速。
在国家持续的“去杠杆”和“房住不炒”的严厉调控下，全国楼市都进入调整期，但大多数城市的房价都保持平稳或轻微下跌。所以暴跌如厦门，终究是因为之前炒得太高了，这也从结果上说明了厦门房价泡沫的存在。
泡沫破裂，带来的一定是一地鸡毛。现在，厦门已经在为之前的非理性行为造就的恶果收拾烂摊子了。
房价下跌最直接的结果就是地产商拿地与盖房子速度放缓，而政府炒高地价会进一步使得地产商观望。这就是此前土地流拍的逻辑。拍卖成交少了，政府卖地收入就少了。这里政府第一个受到伤害。
接下来是房企。房企选择推迟开工，而手上的房子尽快打折处理回笼现金。滴血割肉也要拿到“回款”。于是我们看到许多地产商在厦门的项目开始大力度打折扣，许多楼盘降幅近乎腰斩。
而接下来受害的就是此前贷款买房的民众。“高位接盘”是在所难免的。但更可怕的是泡沫破裂之后房价持续下跌，导致背上沉重的债务。而一旦厦门的房价逻辑回归理性，则大概率今后的几十年都回不到此前的高点。那么这一波在泡沫中买房者，可能终生都无法翻盘。
厦门房价泡沫在中国地产史上并非孤例。温州、鄂尔多斯、海南，都曾出现巨大泡沫以及随着而来的暴跌，而同期全国其他城市的房价波动并没有那么明显。
当年，不可一世的温州炒房团，除了炒高全国房价，也把自家的房价炒上了天，2010年，温州最高豪宅报价超过了10万元/平米，当时连深圳都没有出现过10万元的盘子，而厦门，直到2017年的巅峰状态，才有个别楼盘超过了10万元。
2011年温州房价泡沫破灭，这个豪宅楼盘二手房报价跌到了5万元一平。当然，温州房价只是腰斩，鄂尔多斯可以称之为是腰斩再腰斩，因为后者的泡沫离谱，2012年的鄂尔多斯，到处都是停工的烂尾楼。
不过，中国史上最大房价崩盘要算海南，1991年海南房价暴涨，从1000多涨到了8000多，大家月薪几百块的时候，海南的楼王开盘价破万元。
当然，泡沫破裂之后的惨状，便是海南房地产公司倒闭了95%，"天涯，海角，烂尾楼"的奇特景观伴随了海南十几年。如果不是近十年的地产牛市，可能三五十年都没办法处理这些烂尾楼。
泡沫轮流转，从海南到鄂尔多斯，从温州到厦门。变的是城市，不变的是贪婪与恐惧的人性，以及明知是泡沫还要火中取栗的侥幸心理。
三、识别泡沫：不可或缺之慧眼
有一种谎言是：“这次不一样”，有一种教训是：“人类永远无法吸取教训”。
房价泡沫这种事，在当今的中国，几年就会出一次，其实也没什么好大写特写的。但如果我们把这几轮泡沫放在一起比较，会发现一些有意思的特征。
1. 似是而非的稀缺性
厦门的稀缺性其实并不独特。海滨城市、风景秀丽、气候宜人、且拥有异国情调的，还有青岛。但为什么厦门政府要炒地皮，我看是因为厦门的产业结构问题。长期面临台海问题，使得国家不愿在厦门布局工业，而青岛则是一座工业重镇。海尔、四方等等这些企业为青岛贡献的税收，使得政府不用去卖地来创收。
须知卖地是一条不归路，一旦卖上了瘾，形成路径依赖，就无法自拔。
当泡沫破裂之后，人们发现，厦门的这些所谓“独特的区位优势”，其它城市也有。
2. 庞氏过程
一旦房价开始上涨，便会吸引来投机的人们前来加入“买房大军”，进而进一步推高房价。这很容易陷入庞氏过程，即“一种商品的价格上涨，是以其价格上涨为前提”的奇怪的恶性循环。
房价上涨，人们担心晚一点买会价格更高，便争先恐后购买，而这种争夺使得价格进一步上涨。这种非理性状态就会催生泡沫。
一旦价格上涨的预期扭转，泡沫必然破裂。
来源：网络
泡沫如此，如果置身其中，想要逃离其实并不容易。呼吁理性也往往显得苍白无力。的确，在泡沫以及泡沫所带动的巨大的人类非理性情绪中，保持理性谈何容易。但我们还是要说，投资都是反人性的，成功的投资者都要与自己的人性作斗争。
不是每个人都要做巴菲特、李嘉诚，那么我们普通老百姓，如何逃离像“厦门房价”这种明显的泡沫呢？
“远离过于拥挤的交易，远离人多的地方。”
回想2017年厦门地产市场交投火热的场面。而这句亘古不变的投资哲言，又一次在厦门房价泡沫破裂中应验了。
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