深圳，请多学慕尼黑，少学香港

作者：Davis君

来源：Davis日记

香港有一部电影，叫维多利亚一号；

是赌王的女儿何超仪和陈奕迅主演的，讲的是关于一个出生普通的女话务员；

一直想要住临海的的房子，她的梦想就是在维港旁的一个叫维多利亚一号的房子里；

她努力得打两三分工，只是为了凑够新房的首付；

甚至在她父亲癌症的时候，她选择不浪费自己的存款而眼睁睁地看着父亲死去；

但是在她好不容易凑到首付款的时候，业主突然提价，然后她就彻底失去了理智；

于是她只有在维多利亚一号连续地制造凶杀案，让这个屋苑成为凶宅；

以便价格可以降低到她可以支付，在疯狂地杀害12人之后；

这个屋苑的价格终于降到了女主角可以购买的价格；

但是女主角购买之后，全球金融危机爆发了，她购买的房子跌到了她即使不杀人也可以购买的价格。

彭浩翔导演的这场颇有悲剧色彩的三级片，深刻得展现出香港楼价高企背后的人性扭曲；

但是扭曲的，又何止香港。

土地财政

香港是全球税率最低的地方，但是政府维系如此低廉的税率却提供着中等的福利很大程度上是因为政府高度依赖卖地的收入；

所以香港政府等同于是通过土地财政换了一种征税的方式，而且是暴利税；

无论是租房还是买房，都会妥妥地把工资里相当大的一部分让出来作为“土地税”。

在03年自由行之前，香港的楼价还会随着经济的周期来上一两次的剧烈波动；

再之后除了金融危机，基本上房价都是稳步上涨，波动性非常低；

03-07是因为弱美元的周期，导致廉价的美元在新兴市场泛滥，而香港楼市是主要的受益者；

国际金融危机到现在，中国和美国同步印钞，香港楼市就更加承担了货币的泛滥；

最主要是除了货币因素，香港作为内地房地产的老师，还从学生的手里学会了一门杀招；

就是限购，限购这个招数，表面上是个抑制房价上涨的方法，但是实际上是个助推房价上涨的良策；

因为每个人手里的名额是有限的，所以曾经手上有多套房产的人，一旦出售，

就没法买回来，这导致供给量实质上是减少的，而刚性的需求并没有减少；

所以房价就被稳稳得推了上去；

如果再加上二手房的重税效应，所有的新房都会被哄抢，因为买到就是赚到；

政府就可以通过一手房的土地出售环节和二手房的交易环节，拿到最高的利润；

这就是为什么虽然贸易战下香港表面上实体经济重挫；但是港府却淡定自如；

直到19年因为暴乱严重地影响到了经济，香港才在03年SARS之后，首次出现财政赤字。

要知道，除了那些只是挂名的各种群岛，香港可是人口有实际居住的，税率最低的地区了。

香港因为特殊地理位置和法律的存在，赚钱太容易，特殊关税区，亚洲美元区，金融自由港；

这些特殊的制度红利，就意味着香港就像一个高速公路的收费站，即使不怎么努力也可以躺赚。

所以在超高地租的情况下，曾经靠着人口红利成为发达经济体的香港，跟同时代崛起的韩国走了两条完全不同的路；

韩国逐渐从人口红利转向了高端制造；

而香港在人口红利后，完美得错过了任何制造业和高科技的升级，成为一条单纯得吸收货币的章鱼，把贪婪的触角伸向可以被吸附的个体和企业。

围城深圳

深圳作为毗邻香港的改革先驱，在土地政策上可谓是香港的好学生；尤其是在2011年之后；

曾经的深圳如果在北上广面前还觉得有些惭愧；

那15年以后的深圳完全就是一路独领风骚，即使在软硬件的水平上跟国际一线城市还有差距的前提下；

深圳在房价上可是绝对已经当作地球的中心来对待了；远远得把伦敦，纽约，巴黎，东京这些城市甩在身后；

房价收入比稳居全球第一；

很多在15/16年进入腾讯，华为，四大，甚至投行的骄子们；

在2017年开始讨论逃离深圳；曾经准备好的首付款，在飙涨的房价面前显得极度软弱无力；

一个城市，让这个城市里最好的企业里的员工，觉得这座城市并没有给他们留下位置。

一个人是不可以永远年轻，但是一座城市可以；

很多人说，深圳没有一流的大学，没有一流的医院，所以未来并没有那么光芒四射；

可是深圳不服，在建的大部分大学都是中外合资院校，或者直接和顶级学府合作；

深圳根本不在乎羸弱的基础教育，他们就不需要自己培养人才；

自己培养太消耗成本了，直接在大学或工作层面上吸引顶级的人才多么方便；

不需要顶级的医院，或者搞几个中外合资，能留在这座城市到老的，本就非富即贵；

大把廉价的写字楼租给企业，大把的城中村提供廉价的出租房；

就会有源源不断的“深圳人”陆陆续续地来服务这座城市，贡献自己的青春；

留下一批精英分子，让高企的房价和教育医疗成本自动得对人口进行淘汰；

有人说，你得多优秀，才能有资格留在深圳；

有人说，深圳你得多绝情，才能逼着我离开；

在外面的人想进来，因为这里的精致；

在里面的人想出去，因为这里的残酷；

深圳，围城。

 慕尼黑奇迹

战后的慕尼黑，从70年代到现在一直保持着房价增速远远低于收入增幅的状态；

从低收入到残障人士的住房保障，使这座明星城市在工业领域一直保持全球一流竞争优势；

评价房产是否有泡沫的核心指标并不是国人所熟悉的房价收入比；而是空置率；

慕尼黑的住房空置率基本是全球最低的，是0.2%；

也就是这座城市基本上在住房领域是完全没有投机的；

在有名的汽车城底特律已经沦为犯罪之都的情况下；

慕尼黑一直保持着德国最有活力城市的地位；

一般全球的发达城市，从来都是精英的天下，可唯独慕尼黑是个例外；

在德国做的社会调查榜单中，分别以三个子项的得分总和计分的排行中；

1.工作与居住条件

2.娱乐与自然条件

3.健康与保险条件

慕尼黑在总分项里位于榜首；远远领先于首都柏林；

慕尼黑不会表面上表现出一副欢迎各路人马，却实质上用各种壁垒只为精英留下栖息地；

在产业空间布局均衡化发展方面，当城市扩张推动地价上涨，迫使传统工业迁离市区之初；

慕尼黑政府十分注重扶持传统产业发展；

在兴建科技园的同时，于园中划出专供传统产业租用的用地面积，并扶持园中的传统企业向市场供货；

另一方面，坚持实施产业中心政策，在人口稠密的城市中心为传统产业创造经营空间。

慕尼黑就像一个有着多个不同仓位的邮轮，虽然阶级是存在的；

但是不同的阶级能在一个船上和谐的共处，一起向前；

在慕尼黑，既有西门子，宝马，安联保险这样的全球一流企业；

也有不同阶层的服务于现代科技和传统工业的中小企业；

既有全球一流的医疗保障系统，也有本地如慕尼黑大学，慕尼黑理工大学这样的国际一流学府为这座城市不断提供新鲜的血液；

慕尼黑常居全球幸福之都三甲；在google search上也基本不会出现Escape from Munich这样的词组；

来了慕尼黑的人，把慕尼黑当家；

这座城市给居民提供的是实实在在的安全感和归属感；而不是时时刻刻慢一步都怕被抛下的迫切感。

谁是赢家

很多香港人把买房比作上车，意思是只有买了房，才能跟得上时代奔跑的列车；

很多香港本地人，在外地人面前表现得傲慢；因为他们以更低的成本购买了住房；

但实际上，高房价对低端行业的挤出效应，不断地提高一座城市方方面面的成本；

这些成本丝毫不隐藏得存在在衣食住行的方方面面；

不断扩大的基尼系数，严重地侵蚀着人与人之间的温存；

让曾经包容宽厚的国际金融中心变得排外和充满戾气；

当老一辈香港人自我膨胀于自己的房产价值时，他们自己本身和后代却也是经济结构畸形的受害者；

正如东方华尔街中，那句名言，everyone loses;

在这个不是买楼就是跳楼的城市，没有赢家；

在香港河对岸的深圳，新冠疫情还没有过去，房价跳涨，有些学区房甚至40%的加价；

还是一片荒凉的光明新区，竟然直接对标香港科技园叫出了7万的房价；

所以有人调侃，深圳的信息绝对全球第一，快到在经济萧条的时候，炒家可以直接跳过下跌这个过程，过渡到上涨，反正总是要涨的。

这个传言2018年贸易战曾经用一条街对抗美国的神奇城市；

在慢慢地走着香港的老路，传说中的科技之都变得越来越浮躁；

而科技本身，最需要的，恰恰是安静的积累和真正多元化的聚集。

深圳，在失去自我；

曾经的深圳梦，在远离这个城市。

尾记

B站有一个视频火了，叫后浪；

深圳站在历史的十字路口，应该反思这座靠着青年红利推动的都市；

是不是应该多学学慕尼黑，少学香港；

既然传说中深圳会成为地球的中心；

希望成为地球中心的，是深圳的科技，而不是房价；

给后浪一片栖息的沙滩；

他们才能一浪又一浪得把深圳推向远方，推向富强。

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