搅“猪”局者万科

作者：地产八卦女星子

来源：地产八卦女（ID: dichanbaguanv）

今天问万科的朋友：为什么你们也要开始养猪了？

对方笑答：因为我们公司的市值马上要被养猪的追上了，而且牧原股份员工数大概只有万科集团的一半，万科还有很大的提升空间……（本段子来源于好友深圳第一帅的艾帅哥）

今日传来消息，万科在2020年3月正式成立食品事业部，在业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、餐饮三大领域。

星子从招聘信息中也看到，目前食品事业部一共发布了5个社招岗位，包括猪场拓展经理，聚落化猪场总经理、养猪场预结算专业经理、猪场开发报建专员、猪场兽医，工作地点均在深圳。

▲据悉，为了养猪，万科特别在集团层面更改了业务构架，新成立的食品事业部，将作为与印力、物流、冰雪、海外、梅沙教育齐平的业务单元（BU）存在。

▲万科现有组织架构图，除了集团总部，还包括南方、上海、北方、中西部四大区域和物业服务5个事业群（BG），以及印力、物流、冰雪、海外、梅沙教育5个业务单元（BU）。在食品事业部成立之后，万科架构中的BU数量将增至6个，集团合伙人谭华杰将兼任食品事业部的首席合伙人。

那么，作为一家房地产龙头企业，万科为什么要去跨界养猪呢？

如果你关注股市，应该知道，近两年最火爆的股票，非 [ 猪肉 ] 概念股莫属：涨幅好点的猪肉股票翻了五六倍，涨幅一般的也有一两倍。

其中， [ 猪肉 ] 概念龙头股，非牧原股份莫属。

其股价从2018年10月的22元开始主升浪，截止目前，股价最高近140元每股，整体翻了7倍，市值超过2700亿，无限逼近万科3000亿的市值。

▲房地产龙头不敌猪肉龙头？图为牧原股份周K线。

为什么猪肉股这么火？

一方面，是因为市场特有的“猪周期”，每过三四年，就会出现一次猪肉涨价潮；

▲供给不足→猪价上涨→养殖规模扩大→供给过剩→猪价下跌→养殖规模缩减→供给不足→循环，这是猪价明显的周期性波动规律，是不是看着有点眼熟？是的，和房地产的短周期有点类似。

另一方面，还因为近年来，“非洲猪瘟”在中国肆虐横行，全国所有省份全部沦陷，众多养猪专业户损失惨重。

▲惨烈的非洲猪瘟。《南华早报》援引中国农业农村部的数据，自2018年8月份首例非洲猪瘟暴发以来，中国已经暴发非洲猪瘟近200余起，共扑杀猪只上百万头。

在此情况下，猪少了，补栏又不敢补，但大家的消费仍然在上涨，猪肉价格自然也就上去了。

此外，星子观察到的是，以前农村的农民，家家户户都会养一到两头猪，其中一头卖钱，一头用作年猪。我小时候还经常给猪打猪草。

而现在，生活条件好了，农民们也不养猪了，散户猪越来越少，“大场猪”越来越多，这是养殖规模化、集约化的大趋势。相应的，养猪上市公司，也自然越来越受股民和机构青睐了。

有意思的是，在前年，我发过一篇《为什么碧桂园、万科、恒大、绿城等房企都在【养猪 】？》的文章。

当年大佬丁磊高调宣布开始养猪，三石惊起了千层浪，被人称为搅局者。后来马云也杀入养猪业，喊着要人工智能养猪。但网易和阿里巴巴都是典型的互联网公司，雷声大雨点小。

于是，奉行实干精神的房企大佬们纷纷步入了战场：

先是万达动养猪的念头，不过它是以扶贫的方式切入，万达曾经宣布要在贵州丹寨县建立30万头规模的养猪场。对，就是之前很火那个和老王抬杠的最年轻县长的丹寨。

碧桂园也曾发布消息，招聘“养猪事业部负责人”，人们说，总是自称老农民的杨主席，终于要回归了。后来碧桂园农业控股有限公司正式揭牌，算是确认了这个消息。

▲对于碧桂园养猪事业部的进展，星子真的没有打听到多少消息。但是碧桂园早在2016年，就推出“凤凰优选”。它是碧桂园旗下的社区生活服务商，发展业态包括大中小型社区店、自动售卖机、无人店、在线商城等。就养猪来讲，这么好的门店渠道，当然可以卖猪肉。但和一般农牧企业先养猪，再卖肉的思路不一样，碧桂园走的是先建渠道，再养猪模式。这次万科实打实的宣布养猪之后，我们可能很快就会听到碧桂园的养猪进展消息。

恒大也惦记着养猪。许家印曾经表示，恒大要投资3亿首批援建的200个农牧业产业化基地，其中就包括110个养殖基地。

此外，中粮、华润、绿城等一众企业也纷纷加入了养猪的战场。

但是总体而言，这些大房企养猪，都是雷声大雨点小。真正一边做房地产一边养猪的，其实主要是这几家“中小房企”：

（1）新希望。

应该说，新希望是先做饲料，再开发房地产养猪的。截至2019年底，新希望已在全国实现与储备了约4350万头猪的产能布局，全年生猪出栏数达到355万头，保持在全国养猪上市公司的前4位。

房地产业务方面，新希望则是近年来的后起之秀，去年全口径合约销售额达到735.9亿元，近6年复合增长率超过60%。2017年落户苏州、嘉兴，2018年落户杭州、重庆，2019年初落户南京、天津，2019年底落户广州/佛山、武汉，在成都、温州等地已具有良好的深耕效应和口碑。

（2）京基集团。

京基集团深圳人很熟悉，京基100作为深圳地标，非常有名。其旗下的养猪主体企业是京基智农，今年4月9日由康达尔改名得来。康达尔创立于1979年，前身为深圳市养鸡公司，1994年11月在深圳证券交易所上市，是中国农牧上市第一股。

显然，作为深圳市上市的第一家养殖企业，康达尔旗下有不少优质土地。目前，康达尔（京基智农）就有一个山海上园的楼盘在售，这个楼盘位于宝安。而京基集团控股康达尔并改名京基智农，我想也不会是只奔着养猪那么简单。

（3）罗牛山。

罗牛山我就不说了，前几年借着海南赛马的风波炒作了一个赛马小镇，现在又急着剥离房地产业务，感兴趣的同学可以去查查罗牛山股吧。

刚才我们聊了参与养猪的一些房企。那么，既然养猪已经有这么多上市公司参与，为什么房企们还要纷纷加入战局？

其实说起来很复杂，但也很简单，就是有利可图。

一家养猪企业能比任何房地产公司赚得都多！

据星子了解，2005-2015年这11年，我国的平均猪肉产量达到4964万吨，14亿人口一年要吃掉5亿头的猪，这里有着万亿级的市场。其实在1990年代，中国的猪肉市场是比房地产的规模还要大的。

▲2003-2016年我国猪肉产量。

前几天看到某业内公众号说开发商养猪是因为消费升级，星子当时就笑了：翻开这十几年的猪肉年消费量，基本没太大变化！

实际上，猪肉对国人来说是硬需求，无论你猪肉5块钱一斤还是15块一斤都得买，一日不可无猪肉，哪来的升级降级？

养猪利润有多少？

看看进入豪排行榜的养猪富豪有多少个就知道了：入选2018胡润全球富豪榜榜单的中国养猪大户有近十位——饲料大王刘永好、牧原秦英林家族、正邦林印孙、温氏家族……

而养猪的利润率更是高得惊人，养猪的净利润率是房地产的两倍还多！星子觉得，这是为什么那么多房企要挤破头进入养猪业的原因，都想要在这样的大市场上分一杯羹。

但是，在目前来看，特别是在非洲猪瘟疫苗还没出来的情况下，养猪是个高投入、高风险的产业。

09年就宣布进军养猪行业的丁三石，一直在摸索中养猪，甚至还在浙江湖州建立了1200亩的养猪基地，但直到2016年，一帮占了全国80%互联网流量的特权大佬们才吃上了丁家猪。

其他人想吃，对不起，网易的未央猪价格一度涨到了十几万一头。

对此，这里还有一个讲猪和房地产“周期震荡”的故事：

当市场上猪的存量过多的时候，养猪户就把猪都杀掉，然后等猪价上行的时候，又集体增加养猪量。当市场上房子库存过多的时候，政府就限制土地供给，然后等消化差不多的时候，再增加土地入市量。

由此，房地产和养猪，乍一听八竿子打不着的行业，实际上，有着千丝万缕的联系。

第一，房地产和养猪，都需要极深的积累才能做大做强。

看一看房地产销售排行50强，无一不是在行业内积累了二十年经验的房企。没有很深的积累，无论是做高品质或者高周转，都是痴人说梦。

而养猪也同样需要高门槛，比如现在养猪都有很高的养殖环保要求，而且也有很高的成本门槛，还要防止各种各样的瘟疫、经常面临亏损的风险。

第二，房地产和养猪，都在经历资本进入。

房地产无需再提，所有的中大型房企背后，一定会有一个或多个金融资本在支撑。

同样，养猪市场也在成为一个资本密集行业。早在08年高盛就投入了3亿美金进入国内生猪市场，正邦科技、顺鑫农业、新希望、大康牧业这些上市畜牧业也从股市上筹得了大量的资金用于养猪行业，双汇也引来了山西焦煤集团，甚至这一波房地产进入养猪业，也算是资本的进入。这些资本的注入，将彻底改变猪肉市场的格局。

第三，房地产和养猪都在经历着小散退出、规模化趋势。

对于房地产企业，2019年销售排行榜TOP100的房企贡献了3.9万亿的权益销售额，占到全国房地产销售额的近一半！而据不完全统计，全国共有6万多家注册房企，目前有楼盘在开发或者销售的，也有2万多家。

马太效应越来越明显，房企分化越来越明显，房地产越来越像神仙打架了。

尤其是新希望，本身依靠猪伺料起家的刘首富，在踏中了这一轮猪周期后，又开始发力房地产。

他在2018年的一次公开演讲中曾描绘过新希望做地产的优势：“我们（地产公司）大概有两三百人，土地是以养猪场产生的成交，土地成本极低。第二，房地产需要钱，咱们集团品牌好，又是民生银行的股东，要钱不太难。第三，要设计有设计公司，要建筑有建筑公司，要销售有销售公司，要啥有啥。”

由此，在去年2019，来自四川的新希望地产在长三角土地市场表现异常活跃，在杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等地接连拿地。仅仅2019上半年，新希望就在温州、杭州等四个城市拿下5幅地块，耗资150.52亿元，占其2018年销售额近一半。

而养猪也一样，也在经历着同样的阶段：规模化养猪的趋势。目前，因为非洲猪瘟，散户已经不敢养或补栏了。这大大提高了大型养猪场的行业集中度。

为什么会出现这样的情况？其实两者的道理一样，大企业的抗风险能力更强。

养猪的大企业/大房企才能稳定市场，才能高水平标准化控制猪疫病问题/运营房地产，散户/小房企逐渐退出市场都是时间早晚的问题。

关于房地产和养猪，还有一个有意思的现象是，当房价越涨，猪肉就越跌；当猪肉越涨，房价就会迎来调整了。

▲每个猪周期大概在3-4年左右，经历一个小波峰，再来一个波谷。有趣的是，猪周期和房地产周期的曲线，几乎完美相反。比如经过一系列复杂的计算后对比猪肉和房地产的相关系数，三线城市的相关系数为0.09404，几乎不相关；二线城市的相关系数为-0.2653，微弱的负相关；一线城市的相关系数为-0.45423，中等的负相关。越是在大城市，猪肉越跌，房价就越涨！

因此，对于肉价和房价的关系，你可以这样理解：花了太多的钱买房子，就没钱买肉吃了；而当大家都不买房子了，手里的钱拿去享受，肉价也就上来了。

也许，在整个房地产行业中，购房者才是那群最无力的猪。

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