建业新生活：物业新政催化，股价出现长期拐点

1月5日，10部门联合发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对目前制约物业公司发展的问题提供了解决思路和方向。

《通知》发布后的第二天，物管公司集体上涨，物业管理综合指数上涨15.52%，有多家物管企业涨幅超过20%。

有物管投资者调侃，一天就赚完了一年的回报。

不过，物管股的涨幅并不是游资炒作，因为这份新发布的《通知》针对性很强，确实有机会在将来彻底改变整个物管行业的格局。

我们之前点评过的建业新生活，在8月份之后开始了漫长的股价回调之路，从业绩上看，建业新生活质地不差，这一次政策上的利好，对于建业新生活来说也许是一个触底的信号。

内容

在中国，物管是一个高速发展的行业。过去几年香港市场上，物管公司的成长有目共睹，不光是面积快速增长，业务也从基本的四保向增值服务发展。

不过物管行业发展虽然快，但是仍然有不少问题需要解决：

1.业委会成立难。

2.物业费难收。

3.老旧小区覆盖难。

4.物业费提价难。

总体来说就是市场化不足，这让优质的物管公司，在经营上多了不少掣肘。而这一次的《通知》，对以上四个问题都提出了解决方法。

比如在物业费难收的问题上，物管公司提示将探索将恶意拖交物管费纳入征信名单。另外，不少老旧小区由于历史原因或各种现实原因，难以实现专业物业的覆盖。

截至2019年，中国城镇住房中物管的渗透率上限约为65%，仍然有较多的住宅小区没有专业的物业服务。

针对这个问题，《通知》特意指出，鼓励物业服务企业统一管理在管项目和周边小区，未来也许还会对老旧小区管理碰到困难的企业，提供多种补贴。

最后，也是最重要的一点，《通知》中对提价的问题十分鲜明地提出“物业服务价格主要通过市场竞争形成”。

对于实行政府物业服务价格指导价的地区，《通知》指出应该由有定价权的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价格和浮动幅度。

这些举措从根本上解开了物业费限价的问题，之前资本市场一直担心物业价格无法市场化，也就不能长期的创造利润，形成业主不愿提价，物业企业无奈亏损的局面。

综合来看，《通知》中提到的四点提议，完全切中了物业管理的痛点，可以说是给物业公司的发展打开了天花板。

建业新生活

这一次10部门联合发布的《通知》，对于建业新生活来说毫无疑问是重大的利好。

首先，建业新生活所处的河南省物业资源丰富，根据国家统计局预测，2021年河南省的住宅在管面积为12.3亿平米。

对比之下建业新生活截止2020年12月31日，在管面积和合约建筑面积分别为1亿平米及1.86亿平米，还有巨大的成长空间。

同时，建业新生活在河南省是绝对的头部品牌，旗下建业+的全面服务，有着强大的竞争力。

这一次《通知》中提到提升物管小区覆盖率，加快成立业主委员会，其实都是在推动物业行业市场化，打破了之前业主不满意物业，但是却无力更换的困境。

而假如物业行业市场化，竞争力强劲的建业新生活，有希望在市场份额上快速成长。

以最近刚刚完成的河北衡水收并购举例，合作方看中了建业全方位的资源和建业+的成熟服务体系，所以整个并购过程非常顺利。

而且在并购后，双方将推动建业+服务体系在现有小区的应用，并且会和建业新生活一起拓展周边的第三方物业。

接下来就是第二个问题，成本控制。

之前建业新生活在电话会议上曾经指出，物业公司效率的提高，单位面积中的物业密度非常关键。

这一次的《通知》提出提升小区物业覆盖率，方便物业公司推动对原有小区周边物业的拓展，增加区域内物业的密度，这样无论是人员、资源上的调配，效率都更高。

对于物业数多的公司来说，一方面物业费可以提价，另外一方面整理运营效率提高，整个行业的马太效应会越来越强，这对建业新生活这种龙头公司来说，是一个巨大的利好。

最后，《通知》中还提到了加快线上线下融合，这也是继10月份发改委之后再一次有国家部门提出相关这一概念。

在《通知》中，鲜明地提出鼓励社区增值服务的具体业务方向，如养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域，并提出政府将对养老、家政等生活性服务业务提供优惠支持政策。

而建业新生活恰巧就是线上线下融合发展最全面的物业公司，自身有成熟的建业+app，其中涵盖用户的吃饭、出游、娱乐等等各个方面。

而且高瓴作为基石投资者，双方在医疗、科技等各个方面的合作也非常深入，未来建业+大概率会打造成和其他物业公司区别最大的核心竞争力。

投资选择

物业股在过去两年一直是港股市场最热门的板块，广阔的成长空间，确定性的成长，将物业股的估值越推越高。

不过从8月底开始，估值处于高位的物业公司猝不及防的开启了一波回调，整个板块回调了20%以上。

虽然股价在下跌，但是物业公司仍然在高速成长。

截止12月31日，建业新生活的在管建筑面积与合约建筑面积为1亿平米及1.86亿平米，同比增长分别为75.5%及62.2%。

其中，截止至11月份，新增外拓面积为2795万平米，占新增合约面积的75%以上，这个数据，我认为已经足够说明建业新生活的品牌力。

同时，建业新生活的收入多样化，建业+平台始终保持一个高速的成长，根据建业新生活的月度通信录，截止11月建业+累计总交易额约为7亿元，同比增长87.7%，月活跃数为110万人。

而且更重要的是，建业+的注册用户并不局限于住户，事实上非住户的注册数更多，一方面说明建业+app的价值，另外一方面也有助于在未来形成飞轮效应。

建业+app突破了社区管理的边界，不局限于住户，为更多的人提供全方位的生活服务，这个和《通知》中说的，加速线上线下生活融合政策是一致的。

建业新生活的提前布局，也说明了管理层的战略眼光独到，确实是懂这个行业的。

从估值上来看，深度回调的建业新生活已经到了一个非常有吸引力的位置，2021年预期市盈率为13.3倍，2022年预期市盈率为9.9倍。

这个估值对应建业新生活的业绩增长速度，在现在的低利率环境中，已经非常具有吸引力，假如股价再有更多的波动，投资者真的可以认真考虑了。

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