安理观法丨商业地产出租方合规探讨之 “如何合法催收租金”
本人在长期为商业地产产权方或资产运营管理方提供法律服务的过程中，梳理了作为出租方的产权人或运营管理方关注的问题，以及催收租金、合同解除、清铺等环节的常见法律风险，并结合实践中常见纠纷及相关司法判例，从出租方如何合法主张权利、规避违法违约风险的角度，围绕一系列热点问题提出合规建议，供商业地产出租方参考。
本文将主要探讨催收租金涉及的法律问题。
问题一：承租人拖欠租金，出租人可否采取断水断电的措施
这是困惑很多出租人的问题，出租人在发函催收租金无果后能否采取断水断电的措施迫使承租人缴纳租金？
出租人可依合同约定行使有关权利。
租赁合同可以约定出租人享有断水断电的权利，该约定并不违反法律法规的禁止性规定，也不违反公序良俗，应为合法有效。
合同没有约定或约定不明时，出租人擅自断水断电可能构成违约。
在广东省东莞市中级人民法院第(2018)粤19民终9555号案中，合同未对断水断电作出约定，法院认为在催收租金的次日即对店铺断水断电，未能给予承租人合理期限支付租金，故认定出租人违约。
出租人应合理行使断水断电的权利。
因承租人违约在先，出租人应有权行使履行抗辩权，即暂停履行部分合同义务，如中断供水供电，但应控制在合理限度。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》认可了经营性租赁中出租人断水断电的催收租金方式，同时明确了行使条件和必要限度的要求：
1. 出租人事先催收行为；
2. 出租人事先告知承租人将采取断电（水、气）等行为；
3. 在催收和通知后承租人在合理期限内仍未支付租金。出租人还应确保断水断电对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应。否则给承租人造成损失的，仍需赔偿损失。
可见，法院对于出租人采取断水断电手段催收租金，有着严格的限制，断水断电造成的损失不应该超过拖欠租金的影响。但实践操作中，这个“火候”很难掌握，万一“火候”大了，还是难逃赔偿责任！
目前在大部分地区，法院尚未出台认可断水断电的审判指导意见，具体案件中对出租人采取断水断电方式催收租金的，是否判决赔偿的不确定性较大。
建议在租赁合同中明确约定出租人断水断电的权利，以及断水断电前的通知和催收程序。在实施时，尽量确保断水断电的持续时间和波及范围在适当限度，尽量不给承租人的经营造成严重影响，尽量不造成停业，否则，仍可能赔偿损失。（断水断电的催收方式仅能适用于经营性租赁，并不适用于住宅房屋租赁，住宅的供水供电属于物业服务合同范畴。）
问题二：出租人可否向次承租人或实际使用人主张支付租金？
实践中，承租人有时租赁房屋后又转租给第三人或将房屋提供给关联公司使用，出租人在向承租人催收租金无果、甚至承租人失联的情形下，能否直接向次承租人或实际使用人主张租金？
原则上基于合同相对性，出租人不能向次承租人或实际使用人主张租金。
由于出租人与承租人之间存在租赁合同，出租人只能基于租赁合同关系向合同相对方主张支付租金。而次承租人或实际使用人并非租赁合同主体，出租人与其不存在租赁合同关系，无法直接向其主张租金。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》明确指出，如出租人以承租人和次承租人或实际使用人为共同被告，要求二者就租金、违约金承担连带责任的，一般不予支持。
出租人能够证明次承租人或实际使用人构成债务加入，则可以突破合同相对性，直接向次承租人或实际使用人主张租金。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，构成债务加入，主要表现在如下方面：次承租人或实际使用人同意承担租金等合同债务的；事实上存在次承租人或实际使用人以自己的名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的。
可见，如果出租人能够证明次承租人或实际使用人曾以自己的名义缴纳过租金或与出租人进行过对账结算的，可以视为次承租人或实际使用人以实际行为表明认可债务加入。无论是明示或默示的债务加入，出租人均可向表示债务加入的第三人（次承租人或实际使用人）主张支付租金。
1. 出租人应要求承租人对房屋转租合同及次承租人或实际使用人信息进行备案。加强租赁房屋的日常监督管理，一旦发现实际使用人并非房屋承租人，应及时核实有关转租或无偿使用文件，了解房屋实际使用情况。
2. 对于存在转租的，且出租人认可的，出租人可以要求承租人与次承租人共同签署三方协议，明确次承租人的连带责任或明确约定次承租人债务加入。对于承租人将房屋无偿提供给第三方实际使用的，建议与实际使用人协商并签署由其承担租金的一般连带责任的书面文件，即当承租人不予支付租金的，实际使用人应代为支付。
3. 对于日常租金收取支付记录或财务凭证妥善保管，对往来沟通函件规范备案，做好留痕和保全证据的工作，以便未来需要向次承租人或实际使用人主张租金时，用以证明存在次承租人或实际使用人以实际履行租赁合同义务行为认可债务加入的情形。
作者简介
刘颖
北京办公室 合伙人
liuying@anlilaw.com
刘颖律师，执业十余年，专业领域为公司顾问、房地产、商事诉讼与仲裁等。
熟悉住宅和商业地产开发建设及商业地产投资运营的各种模式和法律风险防控，在房地产开发、建设工程、房屋租售及投融资相关领域积累了丰富经验。在诉讼领域办理过各类商事合同纠纷案件，其中以房屋租赁合同纠纷居多，对此类合同纠纷有非常深入的研究。常年为国寿不动产、远洋地产、金泰地产、万豪酒店、国电联合动力、中信银行、首都经济贸易大学等国有企业、地产集团、金融机构、教育机构提供法律顾问服务，并获得客户的高度认可。
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